Bollette di riscossione separate spese condominiali per proprietario e inquilino
Gentile avvocato, vorrei porre una domanda in materia di inquilini e separazione delle bollette condominiali. Il nostro parco condominiale, composto da sette fabbricati, è stato per più anni amministrato da un amministratore esterno. Abbiamo ora deciso di farci amministrare da una condomina, nonché di acquistare un nuovo software di gestione (gli amministratori interni precedenti avevano utilizzato metodi per lo più manuali, probabilmente incompatibili con l’attuale normativa). All’atto del caricamento di tutti i dati sul nuovo software, ci siamo accorti che esso prevede la possibilità di separare le quote condominiali dovute dai titolari dei 52 immobili da quelle degli eventuali conduttori-inquilini, che nel nostro parco effettivamente sono numerosi.
È pacifico che il conduttore è un soggetto estraneo al condominio, con la conseguenza che le spese comuni devono essere pagate all'amministratore di condominio dal proprietario (art. 69 disposizione di attuazione del codice civile, commi 2 e 3).
A mio avviso le quote condominiali potrebbero essere anche separate, tra quelle a carico dei proprietari e quelle a carico dei conduttori-inquilini, anche con emissione di due bollette, fermo rimanendo l’obbligo di intestare le stesse al condomino titolare della unità immobiliare. Per maggiori chiarimenti preciso che il complesso ha un portiere che utilizza un appartamento a lui riservato e che si occupa anche della riscossione delle quote. Vorrei un vostro cortese parere sulla questione.
RISPOSTA
Avete acquistato un programma gestionale che all’inserimento progressivo delle singole voci di spesa (bollette per le utenze condominiali, spese per i fornitori esterni, pagamento dello stipendio del portiere etc...), consente di imputare esattamente la singola spesa alla annualità di competenza, all’una o all’altra delle scale o degli edifici nei quali è suddiviso il condominio (in ossequio alle prescrizioni del Codice Civile, all’art. 1123).
Questo programma è necessario per garantire il “contenuto necessario” del bilancio condominiale in considerazione dell’art. 1130-bis del codice civile (“Rendiconto condominiale”), che prevede quanto segue: “Il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita e ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti”.
Fatta questa premessa, confermo che l’unico soggetto tenuto al pagamento delle spese condominiali è il titolare del diritto reale, ossia il condomino-proprietario, e non il conduttore, nonostante l’art. 9 della legge 392/1978, espressamente preveda che “sono interamente a carico del conduttore, salvo patto contrario, le spese relative al servizio di pulizia, al funzionamento e all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, alla fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, allo spurgo dei pozzi neri e delle latrine, nonché alla fornitura di altri servizi comuni. Le spese per il servizio di portineria sono a carico del conduttore nella misura del 90%, salvo che le parti abbiano convenuto una misura inferiore”.
La predetta norma si riferisce ai rapporti tra proprietario e conduttore, anche in considerazione di quanto previsto dal successivo comma 3 del medesimo articolo, secondo cui “Il pagamento deve avvenire entro due mesi dalla richiesta. Prima di effettuare il pagamento il conduttore ha diritto di ottenere l’indicazione specifica delle spese di cui ai commi precedenti con la menzione dei criteri di ripartizione. Il conduttore ha inoltre diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese effettuate”.
Il proprietario dell’immobile deve anticipare le spese condominiali, per poi chiedere il rimborso al conduttore/inquilino, il quale deve rimborsarle entro sessanta giorni, nella misura posta a suo carico dalla legge e dal regolamento condominiale); il conduttore, inoltre, ha diritto di prendere visione dei documenti giustificativi delle spese (il rendiconto condominiale, in primo luogo, ma anche, eventualmente, le singole ricevute di spesa); il conduttore può chiedere al proprietario l’esibizione della documentazione, e il proprietario deve chiederla all’amministratore per la parte di essa della quale non disponga (di norma, non vi è un rapporto diretto tra inquilino e amministrazione condominiale).
Ci sono però due specifiche eccezioni alla regola, entrambe previste dal successivo art. 10, commi 1 e 2, della legge 392/1978 (“Partecipazione del conduttore all’assemblea dei condomini”): “Il conduttore ha diritto di voto, in luogo del proprietario dell’appartamento locatogli, nelle delibere dell’assemblea condominiale relative alle spese e alle modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e di condizionamento d’aria.
Egli ha inoltre diritto di intervenire, senza diritto di voto, sulle delibere relative alla modificazione degli altri servizi comuni”.
Se il conduttore ne fa richiesta, egli dovrà essere ammesso al voto con riferimento alle deliberazioni inerenti il riscaldamento centralizzato dell’edificio condominiale, mentre potrà solo partecipare ma senza diritto di voto, a tutte le deliberazioni afferenti la modificazione dei servizi comuni.
In sintesi, il proprietario dell’immobile è obbligato al pagamento delle spese verso il condominio in forza delle norme ordinarie del condominio (art. 1118,comma 3°, del codice civile, secondo cui “Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni”), mentre a sua volta il conduttore è obbligato al pagamento verso il proprietario in forma della richiamata norma di cui all’art. 9, legge 392/1978, pertanto nulla di più facile che l'inquilino versi le proprie quote direttamente al condominio, invece che versarle al locatore che poi le dovrebbe trasferire all'amministratore di condominio.
Nel caso di morosità, l’unico soggetto giuridicamente tenuto al pagamento delle relative spese in favore del condominio è il proprietario dell’immobile (e non già l’inquilino), e l’amministratore dovrà avere cura di agire solo verso il proprietario (e non anche nei confronti dell’inquilino) per il recupero coattivo di esse.
Il rischio di insolvenza del proprio inquilino grava unicamente sul proprietario-locatore, e non già sul condominio (nonostante l’emissione delle bollette di riscossione separate, per proprietario e inquilino).
Attenzione, secondo il Contratto Collettivo Nazionale di Lavoro stipulato da “Proprietari di fabbricati Confedilizia”, al portiere che provveda all’esazione delle quote condominiali compete una indennità supplementare proporzionata al valore percentuale sulle somme riscosse, nella misura dello 0,50%.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
