Distacco dall'impianto del supercondominio cisterna per distribuzione dell’acqua
Buon giorno chiedo preventivo per il seguente parere.
Complesso di due condomini in xxxxxx Via xxxxxx 7 ( rappresentato da un amministratore) e via xxxxxxx 7A rappresentato da un altro.
In comune i due condomini hanno una cisterna ed un autoclave per la distribuzione dell’acqua gestito dal supercondominio via xxxxxxxx 7/7a ed il locale dove è posta la cisterna (nei rispettivi atti di acquisto di tutti i condomini sono previsti i millesimi di comproprietà di tali beni) L’amministratore della palazzina 7 vuole deliberare il distacco dall’impianto e costituirne uno nuovo a servizio del solo suo condominio.
RISPOSTA
Nulla impedisce all'assemblea della palazzina 7 di deliberare il distacco dall'impianto, tuttavia quella cisterna, quell'autoclave e quel locale rimarrebbero di proprietà anche della palazzina 7 che dovrebbe comunque contribuire alle spese di manutenzione, ossia agli oneri direttamente collegati alla proprietà di locale, cisterna ed autoclave, ma non ovviamente al consumo idrico.
L’attività è realizzabile e non creerebbe movimento all’altra palazzina.
RISPOSTA
E' perfettamente realizzabile ma non ne ravviso il motivo, visto che la palazzina 7 continuerebbe a pagare tutti gli oneri relativi a questo impianto (non più) in comune, direttamente ricollegabili alla comproprietà dell'impianto stesso.
Anche dopo il distacco sono dovute le spese per la manutenzione dell'impianto al quale si era allacciati, poiché il distacco non incide sulla proprietà dell'impianto stesso, come chiarito dalla Cassazione fin dal 2004 con la sentenza 5974: anche dopo il distacco, la palazzina 7 dovrà sostenere le spese relative alla conservazione dell’impianto ma non anche quelle per il suo uso. Si tratta di un principio giurisprudenziale di carattere generale, anche se la sentenza si riferisce ad un impianto di riscaldamento centralizzato.
I condomini vogliono sapere le maggioranze per la delibera dell’intercondominio in merito al distacco e quali oneri rimarrebbero a carico della palazzina che si distacca.
Occorre giurisprudenza aggiornata e ben motivata.
Grazie mille
RISPOSTA
L’articolo 61 delle disposizioni di attuazione del Codice civile, al 1° comma, stabilisce che, «qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piano porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato». Il successivo 2° comma prevede che «lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 2° comma dell’articolo 1136 del Codice civile (ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio), o è disposta dall’autorità giudiziaria su domanda di almeno 1/3 dei comproprietari di quella parte dell’edificio della quale si chiede la separazione».
A mio parere (però non c'è giurisprudenza in tal senso, si tratta di un personale ragionamento logico-giuridico), per decisioni di questo tipo è necessaria la maggioranza qualificata, ossia i due terzi dei condomini e dei millesimi, dato che si tratta di un'innovazione, poiché a seguito del distacco dall'impianto comune sarà necessario realizzare un impianto nuovo, quindi un aggravio dei costi per tutti i condomini della palazzina.
Ripeto, è un'opinione personale che non conta nulla … quindi a domanda rispondo: lo scioglimento è deliberato dall’assemblea con la maggioranza prescritta dal 2° comma dell’articolo 1136 del Codice civile (ossia la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio) … lo prevede direttamente la legge.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
