Il tetto condominiale può essere trasformato dal singolo condomino in un terrazzo





Gentile avvocato, abito nell'appartamento del primo piano di un condominio di quattro piani.
Il condomino dell'ultimo piano vuole trasformare il tetto condominiale in un terrazzo calpestabile ad uso esclusivo.
Ritiene di avere diritto di trasformare il tetto condominiale in terrazzo, quanto meno in parte, ossia in proporzione dei suoi millesimi.
Ha ragione?
Può farlo?
E' necessaria una deliberazione dell'assemblea condominiale?
Con quali maggioranze?
Mi corre l'obbligo di precisare che vorrei oppormi a questa trasformazione, giacché il tetto condominiale è un bene comune, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile.
E' mia intenzione, in un futuro non molto lontano, utilizzare il tetto condominiale per l'installazione di pannelli fotovoltaici … pertanto ho interesse a bloccare l'iniziativa oggetto della presente richiesta di consulenza.

RISPOSTA

Il tetto condominiale, comune a tutti i condomini, può essere trasformato dal singolo condomino in un terrazzo a uso esclusivo?
Secondo la giurisprudenza della Cassazione in particolare mi riferisco alla sentenza n. 4709 del 14 febbraio 2022, Sezione 2^, è illegittima la trasformazione del tetto comune in terrazzo in quanto trattasi di sottrazione di parte del bene comune alla fruizione collettiva, in violazione dell’art. 1102 del Codice Civile.
Sempre secondo la recente sentenza della Corte di Cassazione, l’uso della cosa comune, disciplinato dall’art. 1102 del codice civile, dal punto di vista oggettivo, prevede la facoltà del singolo condomino di apportare delle modificazioni alla cosa comune a sue spese, al fine di migliorare l’uso della cosa comune, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Qual è la differenza tra innovazioni di cui all'articolo 1120 del codice civile e modificazioni alla cosa comune di cui all'articolo 1102 del codice civile?
Dal punto di vista soggettivo “nelle innovazioni rileva l’interesse collettivo di una maggioranza qualificata, espresso con una delibera dell’assemblea, elemento che invece difetta nelle modificazioni, che non si confrontano con un interesse generale, bensì con quello del singolo condomino, al cui perseguimento sono rivolte (Cassazione civile sez. 2^, 29.01.2021, sentenza n. 2126; Cassazione civile sez. II^, 04.9.2017, sentenza n. 20712)”.
Quali sono i limiti dettati dalla giurisprudenza, alle modificazioni della cosa comune? E' possibile modificare la cosa comune, senza la necessità del consenso degli altri condomini purché il singolo condomino non ne alteri la destinazione e non leda il decoro architettonico del fabbricato; “entro questi limiti, perciò, senza bisogno del consenso degli altri partecipanti, ciascun condomino può servirsi altresì dei muri perimetrali comuni dell’edificio, del tetto e degli spazi comuni, purché non ne alteri la destinazione e non leda il decoro architettonico del fabbricato, statuito espressamente dall’art. 1120 del codice civile, in tema di innovazioni (Cassazione civile sez. 2^, 13.11.2020, n. 25790)”.

E' consentito al condomino, proprietario del piano sottostante al tetto comune dell’edificio, la trasformazione in terrazza di proprio uso esclusivo, purché

a)l'assemblea condominiali lo autorizzi a farlo con delibera votata all'unanimità

b)tutti i condomini (anche quelli assenti all'assemblea) autorizzino la modifica del tetto in terrazzo ad uso esclusivo, con apposita scrittura privata debitamente sottoscritta

c)le opere eseguite determino modifiche non significative della consistenza del bene, in relazione alla sua estensione, e che le tecniche costruttive siano tali da non compromettere la funzione di copertura e protezione delle sottostanti abitazioni (Cass. Sez. 2^, 03.08.2012, n. 14107; Cass. Sez. 6^ - 2, 04.02.2013, n. 2500; Cass. Sez. 6^-2, 25.01.2018, n. 1850; Cass. Sez. 6^-2, 21.02.2018, n. 4256)

d)le modifica architettoniche non devono pregiudicare l’utilizzo da parte degli altri condomini del bene comune, anche in relazione a future utilizzazioni quali l’appoggio di antenne, pannelli solari ecc.

Senza l'autorizzazione di tutti i condomini, non è possibile nemmeno modificare parzialmente il tetto condominiale, in terrazzo ad uso esclusivo del condominio dell'ultimo piano; ce lo dice la Cassazione, con la recente sentenza del febbraio 2022: non è possibile l'uso frazionato del terrazzo, essendo l’uso frazionato della cosa comune, consentito esclusivamente per accordo tra i partecipanti e soltanto se l’utilizzazione faccia parte di quelle consentite dalla destinazione d’uso del bene e non ostacoli il godimento degli altri condomini.

Ripeto: il consenso negoziale di tutti i condomini deve risultare per iscritto. La volontà di autorizzare la modifica dovrà essere unanimemente espressa in forma scritta “ad substantiam”, in ossequio a quanto previsto per i beni immobili dall'articolo 1350 del codice civile.
Oppure la delibera assembleare votata all'unanimità da tutti i condomini, dovrà essere firmata non soltanto dal segretario e dal presidente, ma anche da tutti i votanti.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

 

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