1 - Fac simile comunicazione installazione impianto fotovoltaico sul tetto condominiale

Buongiorno, sono proprietario di un immobile (villetta a schiera) con accesso e impianti luce e gas indipendenti.
Chiedo se per l'installazione dell'impianto fotovoltaico (bonus 110%) devo dare comunicazione agli altri condomini visto che dovrei installare i pannelli sulla porzione di tetto relativa alla mia parte ed il tetto è in comune ad altre due unità immobiliare attaccate al mio immobile (una sul lato destro e l'altra sul lato sinistro).
L'intervento non richiede la modifica di parti in comune ma solamente la posa dei pannelli sulla porzione di tetto relativa ai mie millesimi. Grazie.

RISPOSTA

Confermo.
Serve una comunicazione all'amministratore di condominio, allegando alla pec oppure alla raccomandata a/r, il relativo progetto, specificando la parte del tetto sulla quale insisteranno i pannelli fotovoltaici e precisando che
-non sarà modificata alcuna destinazione d'uso delle parti comuni
-non sarà pregiudicato il pari godimento del bene da parte di tutti gli altri condomini
-possibilmente il condomino assicurerà la realizzazione del progetto con un’idonea garanzia per eventuali danni alle parti comuni dell'edificio nonché nei confronti di terzi

Per installare un impianto fotovoltaico sul proprio tetto non è necessaria alcuna autorizzazione comunale. L'installazione di un impianto fotovoltaico rientra in attività di edilizia libera, come statuiscono sia il Testo Unico per l'Edilizia (art. 6 del D.P.R. 380/2001, comma 1, lett. e-quater) sia il DM 2 marzo 2018.
La realizzazione di impianti fotovoltaici e di impianti solari termici senza atti di assenso è prevista dall’art. 7-bis, comma 5, D. Leg.vo 28/2011.
L’unico documento richiesto potrebbe essere una semplice comunicazione preventiva al Comune, necessaria semplicemente per accedere ai vantaggi fiscali.
In caso di mancata nomina dell'amministratore di condominio, la comunicazione sarà inviata a ciascun condomino.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

2 - Per installare un impianto fotovoltaico sul tetto condominiale, non è necessaria autorizzazione comunale.

Buonasera, scrivo per un aiuto per l'installazione di pannelli fotovoltaici sul tetto del mio condominio a Monza composto di 6 appartamenti su due colonne da 3 cadauna. La mia richiesta, quale proprietario di appartamento al piano terra insieme a quella della proprietaria dell'appartamento del piano 2°, è stata correttamente portata in assemblea che ha deciso di assentire con utilizzo, però, delle falde più grandi esposte a est o ovest. In tal modo rimarrebbe inutilizzata la falda a sud più redditizia che io gradirei di più. Devo adeguarmi in modo che la falda migliore rimarrà sempre non utilizzata? Grazie mille

RISPOSTA

No.
Non devi adeguarti. L'installazione di pannelli fotovoltaici non richiede la modifica di parti in comune, ma solamente la posa dei pannelli sulla porzione di tetto relativa ai tuoi millesimi. Avresti pertanto dovuto procedere con una comunicazione all'amministratore di condominio, allegando alla pec oppure alla raccomandata a/r, il relativo progetto, specificando la parte del tetto sulla quale insisteranno i pannelli fotovoltaici e precisando che
-non sarà modificata alcuna destinazione d'uso delle parti comuni
-non sarà pregiudicato il pari godimento del bene da parte di tutti gli altri condomini
-possibilmente il condomino assicurerà la realizzazione del progetto con un’idonea garanzia per eventuali danni alle parti comuni dell'edificio nonché nei confronti di terzi
Per installare un impianto fotovoltaico sul proprio tetto inoltre, non è necessaria alcuna autorizzazione comunale. L’unico documento richiesto potrebbe essere una semplice comunicazione preventiva al Comune, necessaria semplicemente per accedere ai vantaggi fiscali. In caso di mancata nomina dell'amministratore di condominio, la comunicazione sarà inviata a ciascun condomino.
Qual è il referente normativo ?
L'articolo 1122 bis del codice civile II e III comma: “È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali".
Occorre la delibera condominiale, soltanto nel caso in cui si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni dell'edificio … ma non è questo il caso ! In base alla prevalente giurisprudenza (Trib. Milano, sentenza n. 11707/2014), l’assemblea non ha il potere di vietare l’esecuzione dei lavori relativi all'impianto fotovoltaico, a condizione che l’impianto non pregiudichi parti comuni dell’edificio, unità immobiliari private o il decoro architettonico dell’edificio stesso.
Tanto premesso, hai diritto di utilizzare la porzione Sud del tetto, nei limiti dei tuoi millesimi, così come la porzione ovest ed infine, al bisogno, anche la porzione est, ma sempre nei limiti dei tuoi millesimi.
Il principio giuridico generale è quello di cui all'articolo 1102 del codice civile: “Ciascun partecipante puo' servirsi della cosa comune, purche' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine puo' apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Puoi servirti della porzione SUD del tetto, a condizione di non impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, ossia secondo i loro millesimi.
A disposizione per chiarimenti ed approfondimenti.
Cordiali saluti.

3 - Procedura installazione impianto fotovoltaico ad uso del singolo condomino sul tetto condominiale comunicazione all'amministratore

Buongiorno, abitiamo in un condominio di 8 appartamenti, 2 per ciascun pianerottolo, dotato di un terrazzo condominiale posto all'ultimo piano e con dei locali sempre condominiali accessibili dal suddetto terrazzo.
La palazzina è senza ascensore ed ognuno ha il riscaldamento autonomo, l'anno scorso sono state ristrutturate le facciate, la pavimentazione del terrazzo condominiale e i tetti a falda dei locali tecnici, nelle discussioni era emersa la possibilità di installare un impianto fotovoltaico ad uso del singolo condomino, ma avendo poche spese, la mozione non è passata. Noi abitiamo al primo piano e vorremmo installare un impianto fotovoltaico ad uso individuale, ovviamente preferiremmo installarlo direttamente sulla falda del tetto esistente.

RISPOSTA

Avete intenzione di installarlo sul tetto a falda dei locali tecnici condominiali, ubicato sul terrazzo.

Ma poiché le dimensioni sono tali che solo 2 impianti da 3 kW potrebbero essere installati, vorremmo capire se ci sia o meno qualche legge recente che ci consenta di installarlo, senza bisogno dell'autorizzazione del condominio, dal momento che comunque non viene pregiudicata la possibilità agli altri di installarlo, visto che potrebbero usare anche la superficie del terrazzo condominiale, di cui le riporto le misure: - 40 mq su falda del tetto esposta a sud ovest (dove vorremmo installarlo noi e ce ne starebbe anche un altro da 3 kw oppure altri due se fossero tutti e tre da 2 kW per impianto); - 10 mq su falda del tetto esposta a nord est; - 50 mq ca. su terrazzo piano esposto a nord ovest; - 50 mq ca. su terrazzo piano esposto a sud ovest.

RISPOSTA

Possiamo pertanto affermare che, utilizzando il terrazzo condominiale, tutti i condomini potrebbero installare un impianto fotovoltaico ad uso individuale; ovviamente chi provvederà per ultimo ad installarlo, utilizzerà la porzione di tetto o di terrazzo meno favorevole.
La norma è sempre la stessa, ossia l'articolo 1122 bis del codice civile. Ho evidenziato in neretto, le parti della norma fondamentali (vedi allegato):
Art. 1122 bis del codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative. Occorre inviare una comunicazione all'amministratore (in assenza dell'amministratore, a tutti i condomini), tramite pec oppure raccomandata a/r, per comunicare la vostra intenzione, allegato un progetto preliminare relativo all'installazione dell'impianto.
Gli altri condomini non potranno impedire l'installazione dell'impianto, ma potrebbero convocare un'assemblea condominiale, per imporvi modalità alternative di esecuzione dell'impianto medesimo ovvero cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio, con la maggioranza di cui all'articolo 1136 comma 5 del codice civile: (approvazione con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio).

Informalmente 4 degli altri 7 condòmini, hanno detto che non gli interessa, con gli altri 3 vorremmo evitare di litigare e quindi preventivamente sapere cosa sia un diritto senza il loro consenso e/o se serva comunque la rinuncia di chi non lo vuole installare ed il consenso degli altri.

RISPOSTA

Inviate la comunicazione preventiva a tutti i condomini. In base a quello che mi scrivi, non c'è la maggioranza qualificata per modificare il vostro progetto oppure per imporvi particolari cautele. Dopo 30 giorni dalla notifica della comunicazione preventiva, inizierete i lavori di installazione dell'impianto fotovoltaico.

Inoltre i condòmini del 3° e 4° piano vorrebbero installare un ascensore avendo alcuni di loro più di 70 anni, ma dopo vari sopralluoghi di ditte specializzate è emerso che l'unica soluzione sarebbe quella di dover tagliare i gradini delle rampe delle scale, con conseguente restringimento delle vie di uscita (per farle capire quanto diventerebbe stretto il passaggio, se dovessero portare giù una bara, non riuscirebbero a farla girare...), c'è quindi modo di impedire questo tipo di impianto, in base al fatto che restringono i parametri minimi che da regolamento edilizio le scale devono avere, oppure basta una maggioranza relativa e lo potranno fare?

RISPOSTA

Riguardo l’installazione di ascensore in condominio, volta all’abbattimento delle barriere architettoniche, è necessaria la maggioranza degli intervenuti in assemblea e la metà del valore dell’edificio, in prima convocazione, oppure la maggioranza degli intervenuti ed un terzo del valore dell’edificio – se assunta in seconda convocazione (articolo 1120 del codice civile).
Riguardo la larghezza minima delle scale, occorre il preventivo parere dei vigili del fuoco.
È possibile scendere sotto il limite di 120 centimetri, ma sempre al di sopra di 80 centimetri (con il parere dei vigili del fuoco).
Considera che le scale devono consentire l'evacuazione in caso di incendio, da parte dei condomini!

Infine ad uso del condominio c'è un parcheggio che inizialmente era un giardino e 15 anni fa è stato asfaltato per fare i posti auto per gli 8 appartamenti, senza utilizzare accortezze in prossimità delle radici dei 5 alberi esistenti. Uno è stato abbattuto 6 anni, fa perché le radici stavano facendo cadere un muretto del giardino del condòmino al piano terra e 2 degli ultimi 4 sebbene dichiarati sani dall'agronomo, stanno creando problemi ai muretti di un'altra proprietà e quindi l'assemblea condominiale ha deliberato di abbatterli, insieme anche agli altri 2 che non creano alcun fastidio.

RISPOSTA

Il taglio degli alberi condominiali che non creano nessun fastidio, è assolutamente illegittimo.

Siamo solo 2 su 8 ad opporci ed abbiamo fatto scrivere nella delibera che si sarebbe dovuto chiedere all'agronomo se c'era il modo di salvarli e l'agronomo ha detto che per il regolamento comunale di Bologna, se si abbatte un albero (trattasi di pino), entro massimo 1 anno bisogna ripiantarli anche se rispettando i 3 m dai confinanti (cosa che ora non è, visto che i piani sono degli anni 50 ed allora non si rispettavano tali distanze). Ma i condomini vogliono imbrogliare, tagliarli e non ripiantarli, mi chiedo quindi se ci sia un modo per obbligarli a rispettare quanto previsto dal Comune?
Grazie e cordiali saluti.

RISPOSTA

Presentare una segnalazione all'Ufficio ambiente, verde pubblico-privato del Comune di Bologna. Chiedete pure all'agronomo, qual è l'indirizzo pec dell'ufficio competente del vostro municipio, per la ricezione della segnalazione.
Segnalerete all'Ufficio Comunale che è stato abbattuto un pino o più pini, tuttavia l'assemblea dei condomini (fatto salvo due condomini) non intende ripiantarne altri!
Chiederete di irrogare le sanzioni pecuniarie a carico dei trasgressori, con l'emissione di un'ordinanza che obblighi a piantare gli alberelli, in ottemperanza al regolamento comunale. A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1102 del codice civile
• DECRETO LEGISLATIVO 3 marzo 2011, n. 28 Attuazione della direttiva 2009/28/CE sulla promozione dell'uso dell'energia da fonti rinnovabili, recante modifica e successiva abrogazione delle direttive 2001/77/CE e 2003/30/CE.
• DECRETO DEL PRESIDENTE DELLA REPUBBLICA 6 giugno 2001, n. 380 Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia.