Ripartizione spese disinfestazione condominio

Buonasera, avrei bisogno gentilmente di una consulenza legale in merito alla seguente questione: il condominio in cui abito è composto da 47 unità abitative (divise in due palazzine) di cui 9 al piano terra.
Ogni abitazione al piano terra ha il proprio giardino privato.
Negli ultimi 2 anni è stata organizzata dall'amministratore la disinfestazione antizanzare che ha coinvolto principalmente i giardini privati al piano terra e il garage condominiale (nel condominio non ci sono aree verdi comuni).
La ripartizione della spesa è stata inserita nel bilancio e suddivisa in base alla tabella A (millesimi). Gli appartamenti più grandi quindi hanno pagato molto di più rispetto a quelli che hanno giovato maggiormente della disinfestazione.
L'amministratore di condominio continua a sostenere che anche se la disinfestazione interessa in misura maggiore i piani terra è giusto ripartirla in base alla tabella A in quanto anche i piani superiori traggono beneficio dalla disinfestazione nei giardini sottostanti.

RISPOSTA

Se ragioniamo in questi termini, qualsiasi manutenzione relativa al giardino gioverà anche ai piani superiori …
Anche la semplice pulizia del giardino, giova ai piani superiori … in quali condizioni sarebbe il condomino, se il giardino non fosse curato nel migliore dei modi …
Le funzioni dell'amministratore riguardano soltanto le parti comuni dell'edificio, perché lo dice la legge, ossia l'articolo 1130 I comma numero 2: “disciplinare l'uso delle cosa comuni”!
Art. 1130 del codice civile - Attribuzioni dell'amministratore.
L'amministratore, oltre a quanto previsto dall'articolo 1129 e dalle vigenti disposizioni di legge, deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale di cui all'articolo 1130-bis e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini;
3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni;
4) compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio;
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione, ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile. La disinfestazione della singola proprietà inserita nell’edificio condominiale è invece a carico del proprietario dell’immobile. Le delibere assembleari che disciplinano parti dell'edificio di proprietà individuale, sono radicalmente nulle!
Secondo la Cassazione tale interferenza nella sfera di proprietà esclusiva del condomino è in ogni caso illegittima (Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 14815 del 09/10/2014 - Cass. civ., Sez. II, Sentenza n. 14300 del 08/07/2020)
Non dobbiamo ragionare in termini di “giustizia”, un concetto molto soggettivo, ma in termini di ambito di competenze, come delimitate dalla legge, ossia un criterio assolutamente oggettivo!

Lo stesso inoltre sostiene che anche se i giardini sono di proprietà esclusiva dei piani terra rientrano comunque nella gestione condominiale per quanto riguarda la disinfestazione, che quindi deve essere organizzata ed eseguita insieme a quella dei garage.

RISPOSTA

Se questo è previsto nel regolamento condominiale di natura contrattuale oppure approvato all'unanimità e regolarmente trascritto nei pubblici registri immobiliari … l'amministratore avrebbe pure ragione …
L'amministratore non può sostenere un concetto, soltanto perché lo reputa giusto …
L'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini. Tutto il resto esorbita dalle sue competenze!

A sua detta infine l'ordinanza per la lotta alle zanzare del 2022 del Comune di Roma lo obbliga a far eseguire la disinfestazione.

RISPOSTA

Non lo metto in dubbio, ma questa ordinanza non entra nel merito della ripartizione delle spese!
Provvedimenti per la prevenzione ed il controllo delle malattie trasmesse da insetti vettori ed in particolare della Zanzara Tigre nel territorio di Roma Capitale
I proprietari dei giardini sono obbligati alla disinfestazione, perché lo prevede l'ordinanza del Sindaco … punto!
Il Sindaco non entra nel merito della ripartizione delle spese … se le parti sono condominiali, le spese saranno ripartite secondo i millesimi; se le parti sono individuali, ciascuno provvederà in proprio.

Vorrei ricevere gentilmente un parere su quanto sopra da poter esporre all'amministratore e poter portare in assemblea.
In particolare avrei bisogno che vengano chiariti i seguenti punti: - In quali casi un giardino di proprietà esclusiva rientra nell'ambito e nella gestione condominiale.

RISPOSTA

Nel caso in cui lo preveda un regolamento condominiale di origine contrattuale oppure approvato all'unanimità e regolarmente trascritto nei pubblici registri immobiliari.

Se la risposta è mai, come dovrebbe essere gestito un intervento che interessa aree comuni e aree private.

RISPOSTA

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa pattuizione, ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile. La disinfestazione della singola proprietà inserita nell’edificio condominiale è invece a carico del proprietario dell’immobile. Ragionando diversamente, qualsiasi lavoro di pulizia del giardino gioverebbe all'intero condominio e dovrebbe essere ripartito secondo le tabelle millesimali.

Se si decidesse di organizzare un intervento unico tramite l'amministratore, quale dovrebbe essere il modo di ripartire le spese.

RISPOSTA

Tenendo la contabilità separata, tra le spese comuni e le spese “individuali”.

Se l'ordinanza del comune di Roma obbliga effettivamente l'amministratore ad effettuare interventi di disinfestazione contro le zanzare. Grazie Saluti

RISPOSTA

Su internet non ho trovato l'ordinanza 2022, ma soltanto quella 202!
Magari l'ordinanza del 2022 non è stata ancora pubblicata, non voglio pensare che l'amministratore racconti balle …
E' ovvio che l'ordinanza di un Sindaco, per sua natura giuridica, obbliga l'amministratore ad effettuare interventi di disinfestazione contro le zanzare nelle parti comuni, nonché a controllare che i condomini effettuino questi interventi nelle parti di proprietà individuale.
Questo non vuol dire che i condomini effettueranno questi interventi nelle parti di proprietà individuale, a spese del bilancio condominiale!
Ragionando in questi termini, qualsiasi obbligo a carico delle proprietà individuali sarebbe a carico del bilancio condominiale!
L'ordinanza del Sindaco non ha nulla a che vedere con la ripartizione delle spese che viene disciplinata dal codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1130 del codice civile