Nomina amministratore della comunione corte maggioranza dei comproprietari
Abito in una corte, costituita da n. 5 palazzine composte al massimo da n. 7 abitazioni e quindi nessuna ha l'amministratore.
All'interno della corte vi è un cortile diviso in due parti, uno è della mia palazzina e l'altro delle restanti palazzine. Fino a qualche anno fa, e cioè fino a quando ci sono stati i vecchi proprietari, tutto andava bene.
RISPOSTA
Un attimo, procediamo con ordine: il cortile sarebbe diviso in due, sulla base di quale titolo giuridico?
Risulta diviso in due, sulla base di atti di compravendita?
Accordo scritto tra i proprietari delle abitazioni nelle varie palazzine?
Ricordo che le risultanze catastali non hanno efficacia probatoria.
Resto in attesa di un tuo chiarimento relativo a questo aspetto fondamentale.
Ora con l'avvicendarsi di nuovi proprietari succede di tutto e di più, non esiste il rispetto degli altri e degli altri proprietari. Si stava valutando con alcuni condomini, considerando che potremmo essere paragonati ad un supercondominio, di nominare l'amministratore. - È fattibile la nomina dell'amministratore?
RISPOSTA
È fattibile, ma si tratta dell'amministratore della comunione, ai sensi dell'articolo 1106 del codice civile.
Il cortile è un bene comune di tutti i proprietari, secondo quote di comproprietà differenti.
Se la palazzina A, composta da 7 appartamenti, è proprietaria del 50% del cortile, il singolo proprietario dell'appartamento della palazzina A, è proprietario della quota del 7,14% del cortile. Il singolo proprietario delle altre palazzine, avrà una quota di gran lunga inferiore al 7% … è matematica, non si tratta di opinioni …
Come gestire il cortile?
A maggioranza, come previsto dal codice civile!
Quali norme del codice civile?
Eccole!
Art. 1104 del codice civile - Obblighi dei partecipanti.
Ciascun partecipante deve contribuire nelle spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e nelle spese deliberate dalla maggioranza a norma delle disposizioni seguenti, salva la facoltà di liberarsene con la rinunzia al suo diritto.
La rinunzia non giova al partecipante che abbia anche tacitamente approvato la spesa. Il cessionario del partecipante è tenuto in solido con il cedente a pagare i contributi da questo dovuti e non versati.
Art. 1105 del codice civile - Amministrazione.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune. Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione.
Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore .
Art. 1106 del codice civile - Regolamento della comunione e nomina di amministratore.
Con la maggioranza calcolata nel modo indicato dall'articolo precedente, può essere formato un regolamento per l'ordinaria amministrazione e per il miglior godimento della cosa comune. Nello stesso modo l'amministrazione può essere delegata ad uno o più partecipanti, o anche a un estraneo, determinandosi i poteri e gli obblighi dell'amministratore.
Art. 1108 del codice civile - Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa. Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti. È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
Potete eleggere un amministratore della comunione, ai sensi dell'articolo 1106 del codice civile, con la maggioranza dei comproprietari, calcolata secondo il valore delle loro quote relative al cortile.
Dobbiamo fare riunione con votazione di tutti i condomini?
RISPOSTA
Esatto
Che maggioranza è necessaria per la nomina? Grazie
RISPOSTA
La maggioranza dei comproprietari, calcolata secondo il valore delle loro quote relative al cortile. Se tutte le palazzine hanno 7 appartamenti, i proprietari della prima palazzina (palazzina A) avranno ciascuno il 7,14%, mentre tutti gli altri avranno la quota del 1,78% (50% diviso 28 appartamenti). A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
- Art. 1104, 1105, 1106, 1108 del codice civile
