Dettagli: Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato

2 Consulenze:

1 - Installazione impianto fotovoltaico sull'intero tetto condominiale

Ho un appartamento su 4 e voglio mettere il fotovoltaico sul tetto, quanti devono essere d'accordo?

RISPOSTA

Vediamo se ho compreso bene: abbiamo un condominio fatto da quattro appartamenti, con un tetto in comune ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile.
Sei proprietario di un appartamento e vorresti utilizzare il tetto, per installare un impianto fotovoltaico. Non occorre nessuna maggioranza condominiale per utilizzare il tetto, al fine di installare un impianto fotovoltaico. Leggiamo l'articolo 1122 bis del codice civile:
Art. 1122 bis del codice civile - Impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche. È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative.
Commentiamo la norma suddetta:
1)il singolo condomino può utilizzare il tetto per installare un impianto fotovoltaico, senza la necessità di alcuna autorizzazione da parte degli altri condomini.
2)l'impianto deve essere realizzato in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando il decoro architettonico dell'edificio.
3)se ai fini dell'installazione dell'impianto, si rendono necessarie modificazioni delle parti comuni dell'edificio (modificazioni del tetto), l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore, allegando il progetto.
L'amministratore potrebbe convocare l'assemblea per prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell'articolo 1136 (un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione ovvero per imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.
ATTENZIONE, l'assemblea non può vietare l'installazione, ma può prescrivere cautele, nel caso in cui il progetto del fotovoltaico preveda una modifica delle parti comuni dell'edificio.

La moglie può non aderire e cosa succede se non aderisce?

RISPOSTA

Può non aderire.
Non succede nulla, laddove non dovesse aderire.

Posso mettere pannelli superiori in mq rispetto alle mie esigenze?
Saluti grazie

RISPOSTA

No.
Non potresti impedire agli altri condomini di fare uso del tetto, per installare a loro volta, un impianto fotovoltaico, secondo quanto previsto dall'articolo 1102 del codice civile.
Art. 1102 del codice civile - Uso della cosa comune.
Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.
L’uso delle parti comuni deve rimanere contenuto nei limiti corrispondenti al diritto di ciascuno dei partecipanti in base ai millesimi di proprietà. In caso contrario gli altri condomini potrebbero chiedere la rimozione della parte costruita sulla parte eccedente, nel momento in cui volessero anche loro installare un impianto fotovoltaico.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

2 - Fac simile scrittura privata di autorizzazione all'installazione dell'impianto fotovoltaico ad uso del singolo condomino, sull'intera superficie del tetto / lastrico condominiale.

Buongiorno.
Abito in una villetta dove sono presenti tre famiglie, dislocate su due piani e con entrate indipendenti. Una famiglia, la mia occupa per intero il secondo piano. Al primo piano sono presenti le altre due famiglie. La mia casa misura esattamente centosessanta tre metri quadri. Le altre due famiglie rispettivamente al primo piano centotredici e cinquantatré. Mi occorre una richiesta, un nulla osta o qualsiasi altro documento per richiedere alle altre due famiglie di poter installare il fotovoltaico su tutta la porzione di tetto necessaria per la realizzazione dell'impianto fotovoltaico. occupando di fatto anche il loro spazio. Chiedendolo di persona ho avuto il benestare in quanti loro non sono interessati, ma vorrei realizzare un documento per avere tranquillità per eventuali problemi in futuro.
È possibile che voi lo realizzate?
Potreste aiutarmi a capire quali sono le regole per il tetto in comune per un eventuale risposta negativa?
grazie

RISPOSTA

Il referente normativo della presente consulenza è l'articolo 1122 bis II comma del codice civile: “È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136 (con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali.
L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative”.
In sintesi, calando i principi generali nella fattispecie concreta, oggetto della presente consulenza: il singolo condomino ha diritto di installare il suo impianto fotovoltaico sul lastrico condominiale oppure sul tetto condominiale ma:
1)se per l'installazione dell'impianto risulta necessario modificare parti comuni dell'edificio condominiale, occorre l'assenso di due condomini su tre che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio (in assenza di tabelle millesimali, consideriamo il valore del singolo appartamento proporzionalmente ai metri quadri dello stesso).
Nel tuo caso non è necessario modificare il lastrico solare
2)se l'installazione dell'impianto potrebbe risultare lesiva della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio, due condomini su tre che rappresentino i 2/3 del valore dell'edificio, potrebbero imporre “adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele”. Non si tratta del tuo caso
3)a fronte della tua richiesta di installazione dell'impianto fotovoltaico, ciascun condomino potrebbe chiedere di ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo, tra cui la possibilità per gli altri condomini, di installare in futuro un impianto fotovoltaico. Il piano di riparto del lastrico solare dovrebbe essere sempre approvato dalla stessa maggioranza.
Gli altri due condomini non hanno fatto una simile richiesta
4)L’articolo 1117, comma 1, del Codice civile prevede al numero 1) che sono oggetto di proprietà condominiale, se non risulta il contrario dal titolo, tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come i tetti e i lastrici solari.
L'articolo 1102 del Codice civile consente a tutti i condomini di utilizzare le parti comuni dell’edificio, a condizione che:
- l'utilizzo sia conforme alla destinazione del bene;
- l'utilizzo non si impedisca agli altri condomini di farne pari uso.
Tanto premesso, come statuito dalla sentenza del Tribunale di Roma 24/08/2021, n. 13773, il diritto di installare l'impianto fotovoltaico sul lastrico / tetto condominiale non si configura come diritto assoluto ed esclusivo, dovendo essere contemperato con l’interesse degli altri condomini ad un pari uso, quindi con possibilità per l’assemblea di ripartire l’uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni.
Tanto premesso, la rinuncia all'utilizzo delle parti comuni del lastrico solare deve essere firmata da tutti i condomini, a prescindere dal valore del singolo appartamento.
Ecco un fac simile di scrittura privata:

AUTORIZZAZIONE ALL'INSTALLAZIONE DELL'IMPIANTO FOTOVOLTAICO SUL LASTRICO CONDOMINIALE DA PARTE DEL CONDOMINO TIZIO Premesso che il sottoscritto Tizio intende installare un impianto fotovoltaico sul lastrico condominiale che occuperà una superficie complessiva di xx metri quadri, come da progetto allegato alla presente scrittura privata che s'intende parte integrante della stessa; Considerato che a seguito dell'installazione dell'impianto fotovoltaico non sarà modificata alcuna destinazione d'uso delle parti comuni dell'edificio condominiale né sarà pregiudicata la stabilità, la sicurezza oppure risulterà leso il decoro architettonico dell'edificio; Considerato che il progetto sarà eseguito sotto la responsabilità del sig. Tizio il quale garantirà in prima persona, in caso di danni cagionati a terzi anziché ai singoli condomini, da errori progettuali ovvero di esecuzione dei lavori , pertanto non sarà dovuta alcuna garanzia bancaria o assicurativa; Tanto premesso e considerato, i condomini Mevio e Sempronio autorizzano il richiedente Tizio ad occupare per l'installazione dell'impianto fotovoltaico, la seguente superficie del lastrico solare, pari a metri quadri xx, come da progetto esecutivo che si considera visto ed accettato in ogni sua parte, anche in deroga all'articolo 1102 del codice civile; i condomini Mevio e Sempronio inoltre, rinunciano a sollevare qualsiasi eccezione, contestazione, rivendicazione della superficie occupata dall'impianto fotovoltaico, a condizione che l'istallazione della stesso sia regolare conforme al progetto in allegato; i condomini Mevio e Sempronio consentiranno se necessario, l'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Le parti di comune accordo decidono di sottoscrivere la presente scrittura privata. LUOGO, DATA FIRMA DI TIZIO, MEVIO E SEMPRONIO