1 - Impianto fotovoltaico di proprietà individuale sul tetto condominiale
Vorrei installare un impianto fotovoltaico ad uso privato sul tetto condominiale di un immobile di 3 unità abitative occupate da altrettanti proprietari.
Ogni condomino ha in millesimi la stessa quota di tetto che occupa una superficie di circa 100-110 mq, tetto a 4 falde.
Non è presente un amministratore di condominio.
Come devo procedere?
RISPOSTA
Immagino che tu abbia intenzione di occupare con il tuo impianto fotovoltaico ad uso privato, soltanto la quota di tetto di tua competenza, lasciando agli altri condomini, in futuro, la possibilità di fare altrettanto sulla loro quota di proprietà del tetto.
Dobbiamo pertanto fare riferimento all'articolo 1122 bis del codice civile: “Le installazioni di impianti non centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l'accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione per le singole utenze sono realizzati in modo da recare il minor pregiudizio alle parti comuni e alle unità immobiliari di proprietà individuale, preservando in ogni caso il decoro architettonico dell'edificio, salvo quanto previsto in materia di reti pubbliche.
È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato.
Qualora si rendano necessarie modificazioni delle parti comuni, l'interessato ne dà comunicazione all'amministratore indicando il contenuto specifico e le modalità di esecuzione degli interventi. L'assemblea può prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136, adeguate modalità alternative di esecuzione o imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio e, ai fini dell'installazione degli impianti di cui al secondo comma, provvede, a richiesta degli interessati, a ripartire l'uso del lastrico solare e delle altre superfici comuni, salvaguardando le diverse forme di utilizzo previste dal regolamento di condominio o comunque in atto. L'assemblea, con la medesima maggioranza, può altresì subordinare l'esecuzione alla prestazione, da parte dell'interessato, di idonea garanzia per i danni eventuali. L'accesso alle unità immobiliari di proprietà individuale deve essere consentito ove necessario per la progettazione e per l'esecuzione delle opere. Non sono soggetti ad autorizzazione gli impianti destinati alle singole unità abitative”
Mi sembra di capire che non si renderà necessario apportare modificazioni alle parti comuni del tetto, né tanto meno alle parti comuni del resto dell'edificio condominiale.
Non sarà nemmeno necessario imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.
Spero di avere compreso il quadro fattuale della presente fattispecie.
Basta una comunicazione?
RISPOSTA
Sì, è sufficiente una comunicazione contenente il progetto per la realizzazione dell'impianto. Ricevuta la comunicazione, i condomini potrebbero convocare un'assemblea al fine di prescrivere, con la maggioranza di cui al quinto comma dell’art. 1136 del codice civile (numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio), adeguate modalità alternative di esecuzione dell'impianto ovvero imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio.
Potrebbero anche restare silenti …
Ti consiglio di attendere 30 giorni dalla notifica della raccomandata a/r per iniziare i lavori.
Posso occupare la totalità della falda sud o sud est?
RISPOSTA
Ti consiglio di provarci lo stesso …
Nella comunicazione scriverai che l'impianto sarà posizionato nella totalità della falda sud o sud est; se nei successivi 30 giorni nessun condomino dovesse eccepire nulla, installerai l'impianto alle migliori condizioni possibili …
In teoria, la tua quota di tetto dovrebbe essere calcolata proporzionalmente su ciascuna falda Sud – Est – Ovest … in modo da lasciare eguale facoltà anche agli altri condomini, per il futuro, in ossequio all'articolo 1102 del codice civile: “ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché' non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.
Secondo me, non avranno nulla da replicare, non avendo intenzione di installare anche loro impianti fotovoltaici sul tetto condominiale.
Entro quanto tempo dalla comunicazione hanno diritto di replica?
RISPOSTA
La legge non prevede un termine perentorio, quindi consiglio di lasciare ai condomini almeno 30 giorni per replicare.
Possono opporsi e costituire una maggioranza che ne impedisce di fatto la realizzazione?
RISPOSTA
No.
Possono influenzare il posizionamento dell'impianto, in ossequio all'articolo 1102 del codice civile. Con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio, possono anche importi “adeguate modalità alternative di esecuzione dell'impianto ovvero imporre cautele a salvaguardia della stabilità, della sicurezza o del decoro architettonico dell'edificio”.
Per il resto, hai diritto di installare l'impianto fotovoltaico sul tetto condominiale.
Possono imporre l'uso in millesimi delle falde nord e ovest? Grazie
RISPOSTA
Ovviamente la falda Nord è inutilizzabile per questi fini …
Sì, confermo, possono pretendere il calcolo dei millesimi su ciascuna falda, ossia la falda Sud – Est – Ovest, in ossequio all'articolo 1102 del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Distanza 1 metro impianto fotovoltaico sul tetto dalla finestra del vicino
Abito al primo piano di una bifamiliare.
Il proprietario dell'appartamento al piano terra/rialzato ha ampliato l'appartamento e ricoperto la parte nuova con un tetto che arriva sotto alle mie finestre.
Ora vuole usarlo per montare pannelli fotovoltaici : legalmente posso rifiutarmi di farli arrivare fino sotto alle mie finestre e/o c'è una distanza da rispettare?
RISPOSTA
Occorre rispettare la distanza di almeno un metro dalla finestra, come previsto dalla Circolare del Ministero dell'Interno del 4 Agosto 2010 n. 11913, in materia di impianti fotovoltaici, punto 6: la distanza di 1 metro è da considerarsi in tutte le direzioni in modo da consentire, da ogni parte, l’accesso, la manutenzione ed il corretto funzionamento degli EFC o di qualsiasi altro dispositivo dotato di un sistema di apertura in genere meccanico.
Del resto, anche l'articolo 889 II comma del codice civile, prescrive “Per i tubi d'acqua, per quelli di gas e simili e loro diramazioni deve osservarsi la distanza di almeno un metro dal confine”.
In questo caso deve trattarsi di un metro di tetto privato “calpestabile”; la distanza di un metro non deve essere calcolata dal punto più basso della tua finestra, tirando una linea immaginaria in diagonale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
