1 - Perdita superbonus 110% responsabilità amministratore condominio e appaltatore sconto in fattura
Buon giorno, il nostro condominio durante l'anno 2021 ha deliberato, in diverse assemblee, di voler procedere ad un intervento di ristrutturazione edilizia mediante ricorso agli incentivi fiscali Superbonus ai sensi degli artt. 119 e 121 del decreto- legge 19 maggio 2020, n. 34 convertito in legge n.77 del 2020, con pagamento mediante utilizzo del relativo bonus fiscale riconosciuto nella misura del 110% del costo dei lavori (IVA inclusa) e di Ristrutturazione Edilizia per interventi di Recupero del Patrimonio Edilizio di cui all'articolo 16-bis del D.P.R. 22 Dicembre 1986, con pagamento mediante utilizzo del relativo bonus fiscale riconosciuto nella misura del 50% del costo dei lavori (IVA inclusa).
Il 14 aprile 2022 l'assemblea condominiale, alla presenza dei tecnici coinvolti, ha deliberato all'unanimità:
1. di approvare i computi metrici estimativi, redatti dalla società xxxx INGEGNERIA Srl per la progettazione architettonica, dall'ing. Rossi Giuseppe per la progettazione strutturale e daIl'Ing. Bianchi Cesare per la parte termotecnica.
2. Di approvare la tabella di ripartizione e del quadro economico.
3. Di firmare il contratto per l'affidamento dell'incarico alla società di ingegneria xxxx Ingegneria Srl relativo alla progettazione architettonica dell'intervento di ristrutturazione edilizia mediante ricorso agli incentivi fiscali Superbonus ai sensi degli artt. 119 e 121 del decreto- legge 19 maggio 2020, n.34 convertito in legge n.77 del 2020, con pagamento mediante utilizzo del relativo bonus fiscale riconosciuto nella misura del 110% del costo dei lavori (IVA inclusa) e Ristrutturazione Edilizia per interventi di Recupero del Patrimonio Edilizio di cui all'articoIo 16-bis del D.P.R. 22 Dicembre 1986, con pagamento mediante utilizzo del relativo bonus fiscale riconosciuto nella misura del 50% del costo dei lavori (IVA inclusa).
4. Di affidare l'incarico ai seguenti professionisti: ing. xxxxxx (progettazione termotecnica), e dott. commercialista yyyyyy (Visto di Conformità Superbonus 110%) con pagamento mediante utilizzo del relativo bonus fiscale.
5. Di Affidare l'incarico di Responsabile dei Lavori al geom. xxxxxxx le cui competenze saranno a carico di xxxx INGEGNERIA S.r.I.
6. Di Affidare l'incarico di direzione Iavori al geom. xxxxxx le cui competenze saranno a carico di xxx INGEGNERIA S.r.l.
7. Di affidare l'incarico di Progettazione strutturale, Direzione dei Lavori strutturale, Coordinamento della sicurezza in fase di progettazione ed esecuzione (D.L.vo 81/2008) aII'ing. yyyyyyy le cui competenze saranno a carico di xxxx INGEGNERIA S.r.I.
8. Di procedere con la sottoscrizione del contratto di appalto per opere e servizi con le imprese:
a. Il R. SNC Adesione al regime di opzione per lo sconto in fattura di cui al Decreto Rilancio con relativo mandato al Rappresentante
b. D. S.r.I.. Adesione al regime di opzione per lo sconto in fattura di cui al Decreto Rilancio con relativo mandato al Rappresentante
c. Ditta xxxxx Claudio. Adesione al regime di opzione per lo sconto in fattura di cui al Decreto Rilancio con relativo mandato al Rappresentante;
d. xxxxxElettrica S.r.I. Adesione al regime di opzione per Io sconto
in fattura di cui al Decreto Rilancio con relativo mandato al Rappresentante.
A seguito di quella riunione (il cui verbale è stato onestamente sottoscritto successivamente) non ci sono state comunicazioni ufficiali ai condomini fino a martedì 04 ottobre quando sono stato contattato dall'amministratore che mi ha mostrato una lettera della Ditta R. SNC che non era più disponibile a svolgere i lavori edili in quanto non gli era stata ancora fornita la documentazione necessaria (circostanza smentita dall'amministratore).
RISPOSTA
Se la ditta R. SNC eccepisce la mancata trasmissione della documentazione necessaria per lo svolgimento dei lavori, questo significa che i contratti sono stati firmati sia dall'amministratore, in nome e per conto del Condominio, sia dalle ditte appaltatrici e dai tecnici professionisti.
Diversamente, in assenza di un contratto di appalto ovvero di un contratto per incarico tecnico-professionale, la ditta non avrebbe potuto eccepire una condotta inadempiente dell'amministratore; sarebbe semplicemente rimasta silente …
Ad ogni modo l'amministratore deve essere in grado di dimostrare la trasmissione dei documenti. Immagino che i documenti siano stati trasmessi tramite email, raccomandata a/r ovvero consegnati a mano con richiesta nei confronti della Ditta di sottoscrizione di copia degli stessi “per ricevuta”.
Credo che a seguito di quella riunione condominiale del 14/04 u.s. non siano stati sottoscritti i contratti relativi e non si sia dato seguito amministrativo al deliberato assembleare.
RISPOSTA
Hai diritto di chiedere all'amministratore copia dei contratti firmati, a seguito della suddetta delibera condominiale.
L'amministratore di condominio, nell'esercizio dell'attività professionale, su richiesta dei condomini, deve consegnare agli stessi i documenti condominiali di natura contabile oppure contrattuale.
Ogni condomino ha diritto di chiedere all'amministratore l'esibizione dei documenti contabili o contrattuali, senza dover specificare la ragione per la quale egli intende prendere visione o estrarre copia dei documenti medesimi, sempre che l'esercizio di tale potere non intralci l'attività amministrativa e non sia contraria ai diritti di correttezza ed i relativi costi sia assunti dai condomini istanti (sentenze della Cassazione civ. sez. II, 21.9.2011, n. 19210; Tribunale di Catania 30 giugno 2017, n. 3125).
Dobbiamo capire se si tratta di una grave responsabilità professionale dell'amministratore di condominio, ai sensi dell'articolo 2236 del codice civile, oppure dell'inadempimento contrattuale della Ditta, nei confronti della quale è possibile chiedere un risarcimento danni in termini di danno emergente (spese ad oggi sostenute) e lucro cessante (perdita dell'occasione di incrementare il valore dell'immobile, senza un esborso di denaro), ai sensi dell'articolo 1223 del codice civile: “il risarcimento del danno per l'inadempimento o per il ritardo deve comprendere così la perdita subita dal creditore come il mancato guadagno, in quanto ne siano conseguenza immediata e diretta”.
Ma il risultato è che ad oggi il condominio rischia di perdere questa enorme opportunità di poter svolgere dei lavori di ristrutturazione usufruendo dei bonus concessi.
RISPOSTA
Si tratta di una fattispecie risarcitoria di perdita di chance piuttosto evidente.
Dobbiamo capire a quale soggetto imputare la responsabilità contrattuale: all'amministratore oppure alla Ditta appaltatrice.
Nella malaugurata ipotesi che si verificasse la situazione sopra descritta, ed il condominio dovrà svolgere i lavori a suo carico.
RISPOSTA
L'assemblea in tal caso, dovrà deliberare nuovamente, considerato che lo svolgimento dei lavori erano condizionati all'opzione dello sconto in fattura.
Ci sono gli estremi per chiedere il risarcimento danni o altre indennità all'Amministratore condominiale che non ha dato seguito al deliberato assembleare o alla ditta edile che ha rinunciato ad eseguire i lavori.
Grazie per la disponibilità.
RISPOSTA
Sì, confermo; nel primo caso, ai sensi dell'articolo 2236 del codice civile.
In caso di responsabilità dell'appaltatore invece, occorre citarlo in giudizio dinanzi al tribunale civile, per chiedere la risoluzione del contratto per inadempimento, ai sensi dell'articolo 1453 del codice civile, con correlata richiesta risarcitoria.
Art. 1453 del codice civile. Risolubilita' del contratto per inadempimento.
Nei contratti con prestazioni corrispettive, quando uno dei contraenti non adempie le sue obbligazioni, l'altro puo' a sua scelta chiedere l'adempimento o la risoluzione del contratto, salvo, in ogni caso, il risarcimento del danno.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Richiesta risarcitoria nei confronti dell'amministratore per perdita chance relativa al superbonus
Buongiorno, io e altri condomini siamo preoccupati per l'anomala gestione della pratica 110%. Nell'autunno 2020 l'assemblea delibera la spesa massima per studio di fattibilità, progetto e capitolato lavori e incarica Consiglio e Amministratore solo di scegliere tra due Studi.
RISPOSTA
Si tratta di un incarico limitato alla scelta tra lo studio alfa e lo studio beta.
Non si prevedono ulteriori margini di scelta discrezionale in capo al Consiglio né tanto meno in capo all'amministratore di condominio.
Da dicembre lo Studio incaricato svolge sopralluoghi tecnici e studio di fattibilità.
RISPOSTA
Pertanto c'è stato il conferimento dell'incarico tecnico – professionale, quindi la sottoscrizione di un contratto con uno Studio.
A primavera 2021 l'assemblea straordinaria è convocata per valutarlo.
Tutto OK: salto di 2 classi, costi inferiori al massimale, modesti extra-costi per lavori coperti da altri bonus.
Si decide di procedere con l'elaborazione di progetto e capitolato lavori.
RISPOSTA
Pertanto l'assemblea condominiale, in seduta straordinaria, delibera legittimamente di procedere con l'elaborazione di progetto e capitolato lavori.
In estate il General Contractor (già noto al condominio, ma non ancora incaricato) indica l'Impresa potenziale esecutrice dei lavori.
Tuttavia tra Studio e Impresa non decolla, con reciproche critiche, la collaborazione per elaborare un capitolato lavori condiviso.
RISPOSTA
Questo passaggio non è mai stato contrattualizzato: per quale motivo?
Il General Contractor non è mai stato invitato a firmare un contratto professionale per il conferimento dell'incarico.
Né tanto meno è stato sottoscritto un contratto di appalto con l'impresa.
E' tutto giuridicamente irrilevante.
Trascorsi sei mesi il Consiglio ne prende atto e valuta opportuno il cambio dello Studio.
Nel gennaio 2022, l'Amministratore revoca l'incarico allo studio e ne individua un altro, senza tuttavia consultare il Consiglio né tanto meno l'Assemblea.
RISPOSTA
L'assemblea aveva indicato di scegliere tra lo Studio alfa e lo studio beta.
L'amministratore, andando oltre il perimetro tracciato dall'assemblea, incarica lo Studio gamma. Ricordo che ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile, ai fini della revoca dell'amministratore, “costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità:
….
2) la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea.
Si tratta della mancata esecuzione di una deliberazione dell'assemblea che aveva indicato all'amministratore una scelta ristretta a soli due studi.
Non c'era spazio per un terzo studio …
Il Consiglio a questo punto si divide sull'opportunità/obbligo di informare l'assemblea dei cambiamenti in corso: prevale chi preferisce che l'Amministratore non dia informazioni ufficiali ai condomini (al bisogno, le avranno dai Consiglieri).
Il condominio quindi non sa nulla.
RISPOSTA
A mio parere, questa decisione è palesemente contraria a quanto deliberato in precedenza dall'assemblea.
Nel marzo lo studio presenta all'Amministratore l'analisi tecnico-economica: gli extra-costi sono molto più alti dei precedenti, si sfora il massimale 110% e ciò richiede lo divisione catastale di molte cantine. L'Amministratore propone il documento (al solo Consiglio) come "finale" e prevede l'assemblea per aprile.
In aprile, però, l'Amministratore riconvoca il Consiglio per esaminare assieme a Studio, Impresa e General Contractor un altro "capitolato finale e relativi costi".
RISPOSTA
Attenzione, perché con l'impresa e con il general contractor non è stato stipulato nessun contratto né di incarico professionale né di appalto.
L'unico rapporto contrattualizzato è quello con lo studio gamma.
L'Amministratore prevede l'assemblea finale il 20 maggio.
A giugno, invece, l'Amministratore convoca un'assemblea informale (non deliberante) per aggiornare i condomini: senza documenti tecnico-economici, senza "slide" e solo spiegazioni verbali che risultano alla fine non esaustive.
Il General Contractor, trascurando il resto, imputa i ritardi al blocco del ritiro dei crediti. Siccome tutto tace ed è prossima l'assemblea ordinaria col rinnovo biennale dell'Amministratore, mi domando e Le domando: lo studio tecnico e il General Contractor, sono interlocutori legittimi senza delibera assembleare?
RISPOSTA
Ovviamente no.
Giuridicamente è come se non esistessero …
L'amministratore dovrebbe spiegare all'assemblea perché si è rivolto allo Studio gamma, visto che la scelta era limitata tra lo studio alfa e lo studio beta.
Dovrebbe inoltre spiegare per quale motivo non è mai stato contrattualizzato il rapporto con il general contractor e con l'impresa.
L'Amministratore ha agito correttamente o dobbiamo opporci legalmente al suo operato per non pagare scelte non fatte dal condominio?
RISPOSTA
Non ha agito correttamente, anzi ha commesso una grave violazione di cui all'articolo 1129 del codice civile: mancata esecuzione di una delibera assembleare che aveva limitato la scelta soltanto a due studi.
Ci sono gli estremi per una revoca dell'Amministratore?
RISPOSTA
Sì, sussistono gli estremi per la revoca dell'incarico di amministratore di condominio, ai sensi dell'articolo 1129 del codice civile: la revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina (è necessaria la maggioranza degli intervenuti all'assemblea; questa maggioranza deve rappresentare almeno 500 millesimi – articolo 1136 IV comma del codice civile) oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma del presente articolo (la mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale), i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria.
Sussistono anche gli estremi per una richiesta risarcitoria nei confronti dell'amministratore, nella denegata ipotesi in cui il condominio dovesse perdere la chance relativa al superbonus 110%.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
3 - Ripartizione spese studio di fattibilità del Superbonus 110%
Nel mio Condominio, composto da 13 unità abitative, distribuite dal piano terra fino al quarto piano, per lo studio di fattibilità del Superbonus 110%, il Tecnico ha chiesto una somma X per ognuno dei 13 appartamenti e l'Amministratore ha diviso il totale complessivo della spesa in parti uguali.
RISPOSTA
L'amministratore ha completamente sbagliato la ripartizione della spesa.
La spesa deve essere ripartita ai sensi dell'articolo 1123 del codice civile comma I, ossia in ragione dei millesimi di ciascun condomino: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
Un Condomino, proprietario di uno degli appartamenti più piccoli, ha contestato tale criterio di ripartizione, chiedendo l'applicazione dei millesimi di proprietà.
RISPOSTA
Ha pienamente ragione.
L'Amministratore e gli altri Condomini presenti nell'Assemblea ordinaria, hanno dichiarato di considerare valido tale criterio di ripartizione in quanto il Tecnico ha chiesto una somma X per ogni unità abitativa e ""lo studio di fattibilità viene redatto per appartamento e non per l'intero Condominio"".
RISPOSTA
Lo studio è stato commissionato dall'amministratore di condominio, quale legale rappresentante della compagine condominiale.
Lo studio non è stato commissionato da ogni singolo condomino, contestualmente ma autonomamente!
In seguito ad accesa discussione, ""l'Assemblea delibera A MAGGIORANZA, con il voto contrario del Condomino X, la ripartizione in parti uguali delle spese dello studio di fattibilità"".
Domanda: per la piena efficacia della delibera, è sufficiente il voto "A MAGGIORANZA" o è necessaria l'"UNANIMITA'"?
RISPOSTA
All'unanimità, come statuito dalla più recente giurisprudenza della Corte di Cassazione.
Mi riferisco all'ordinanza numero 24925 del 7 ottobre 2019 della Sezione VI Civile della Corte di Cassazione: "i criteri di ripartizione delle spese condominiali, stabiliti dall'art. 1123 del codice civile, possono essere derogati, come prevede la stessa norma, e la relativa convenzione modificatrice della disciplina legale di ripartizione può essere contenuta sia nel regolamento condominiale (che perciò si definisce di natura contrattuale), ovvero in una deliberazione dell'assemblea che venga approvata all'unanimità, o col consenso di tutti i condòmini".
In assenza di un regolamento condominiale di origine contrattuale, la “diversa convenzione” di cui al primo comma dell'articolo 1123 del codice civile, deve essere approvata all'unanimità.
Non è sufficiente approvarla a maggioranza, ai fini della sua validità.
La delibera in questione, essendo nulla (non è semplicemente annullabile), può essere impugnata anche oltre il termine di decadenza di 30 giorni, previsto dall'articolo 1137 del codice civile:
“Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
4 - Risarcimento danno da perdita di chance perdita superbonus 110% per colpa amministratore di condominio
Buongiorno
- Luglio 2020 assemblea delibera studio di fattibilità lavori superbonus senza previsioni di costi;
- luglio 2021 assemblea delibera lavori superbonus
- Ottobre 2021 su mandato assemblea amministratore sottoscrive contratto di appalto con impresa per lavori superbonus
- marzo 2023 un consulente incaricato dal condominio analizza iter tecnico amministrativo superbonus evidenziando delle criticità che ne inficerebbero l'accesso alle agevolazioni tra cui l'assenza del fondo speciale nella delibera originaria (ottobre 2021) e successive
- aprile 2023 si discute in assemblea della consulenza e nessuno, neanche l amministratore, si accorge della criticità (rilevante) del fondo speciale e si va dunque avanti con iter superbonus sebbene i lavori debbano ancora iniziare effettivamente e nella previsione debbano concludersi entro dicembre 2023;
- un condomino impugna la delibera dichiarandone la nullità in quanto senza fondo speciale e dunque ora si andrà in mediazione con risultato scontato ed il condominio perderà il superbonus 110
RISPOSTA
Secondo la Corte di Cassazione, ordinanza n. 9388 dello scorso 5 aprile 2023, l’approvazione di interventi straordinari o innovazioni quando manca la riserva di risorse specifica, configura nullità della delibera assembleare. L'adempimento richiesto dall'art. 1135, comma 1, n. 4, del codice civile, è previsto a pena di nullità.
Domanda: - considerato che la dichiarazione di nullità da parte del condomino della delibera è legittima (anche perché ci avrebbe esposto al grave rischio di sanzioni da parte dell' agenzia delle entrate) posso attivarmi nei confronti dell' amministratore di condominio che evidentemente non ha svolto con diligenza il suo lavoro ignorando l’obbligo di costituire il fondo speciale nella delibera 2021, dandone tra l’altro attuazione firmando un contratto e senza mai preoccuparsi di risolvere per tempo la costituzione del fondo cassa avendone avuto tutto il tempo?
RISPOSTA
Certamente sì, possiamo parlare di colpa grave da parte dell'amministratore, anzi persino di dolo, considerato che era stato avvisato e persino ammonito circa l'importanza della previsione del fondo speciale nella delibera condominiale.
Ha anche ignorato (non so se in buona o malafede) la consulenza tributaria sul superbonus e leggendola lui per primo avrebbe dovuto dire al condominio: alt, fermi, non abbiamo costituito fondo speciale è molto rischioso andare avanti e ci esponiamo a sanzioni pesanti in caso di controlli (270% agevolazione oltre alla restituzione del credito goduto)?
RISPOSTA
La condotta dell'amministratore è indifendibile, giacché egli era perfettamente al corrente della criticità, tuttavia non ha fatto nulla per sanarla, quando era ancora in tempo per porre in essere una sanatoria.
Posso dunque chiedergli i danni per aver con il suo operato causato di fatto la perdita di chance del superbonus?
RISPOSTA
Certamente sì.
Il danno da perdita di chance è parametrato alla differenza tra la precedente detrazione del 110% e l'attuale detrazione prevista anche per i condomini, del 90%.
Per perdita di chance ovviamente, non possiamo considerare l'importo totale della spesa per i lavori oppure il complessivo incremento di valore che avrebbe avuto l'immobile condominiale, laddove i lavori fossero stati effettuati.
Posso attivarmi singolarmente o deve farlo il condominio intero con delibera?
grazie
Saluti
RISPOSTA
Anche singolarmente, con atto di citazione al tribunale civile.
In questo caso, l'importo del risarcimento sarà limitato soltanto alla perdita di chance imputabile al singolo condomino che ha intrapreso le vie legali nei confronti dell'amministratore di condominio.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
