Facilitazione installazione ascensore condominiale anziani con almeno 65 anni e disabili eliminazione barriere architettoniche
Egr. avvocato, siamo una coppia di anziani, proprietari di un appartamento al quarto piano (ultimo piano) di un immobile senza ascensore, costruito nel 1975.
Abbiamo diritto di pretendere l'istallazione dell'ascensore con delibera dell'assemblea approvata con le maggioranze previste dalla legge per l'eliminazione delle barriere architettoniche.
E' vero che il diritto dei disabili all'ascensore è esteso dalla giurisprudenza anche agli anziani con almeno 65 anni di età, anche in assenza di patologia invalidanti?
RISPOSTA
Sì, è vero; il diritto dei disabili all'ascensore condominiale è esteso dalla giurisprudenza anche agli anziani con almeno 65 anni di età, anche in assenza di patologia invalidanti.
Secondo il decreto ministeriale n. 236/1989, si parla di eliminazione delle barriere architettoniche, a proposito dell'installazione di un ascensore, quando si intende raggiungere i seguenti obiettivi di “qualità dello spazio”:
● maggiore accessibilità (a possibilità, per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l’edificio e le sue singole unità immobiliari);
● maggiore visitabilità (possibilità di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare):
● maggiore adattabilità (possibilità di modificare nel tempo lo spazio per renderlo completamente fruibile da tutti).
In caso di necessità di superare le barriere architettoniche, a proposito dell'installazione dell'ascensore condominiale, la legge n. 13/1989 prevede alcune facilitazioni in materia di:
a)abbassamento delle maggioranze condominiali (voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, quindi i 500 millesimi, anziché la maggioranza del 50% + 1 degli intervenuti in assemblea che rappresenti anche i 2/3 del valore dell'edificio ex art. 1120 del codice civile - INNOVAZIONI)
b)deroga ai regolamenti edilizi
c)superamento dei vincoli con la sovrintendenza
Il disabile e l'anziano con almeno 65 anni hanno diritto in ogni caso di installare l'ascensore nel fabbricato condominiale, anche a loro spese, anche in deroga ai regolamenti edilizi del comune, senza che gli altri condomini possano opporsi.
Del resto l'articolo 1102 del codice civile prevede che ciascun partecipante al condominio possa “servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Di seguito alcune tabelle per semplificare tutte le fattispecie giuridiche di ascensori condominiali, con le correlate agevolazioni fiscali per le spese di installazione.
TIPOLOGIE DI ASCENSORI CONDOMINIALI (OBBLIGO O FACOLTA')
| Palazzi di costruzione antecedenti alla legge n. 13/1989 | Palazzi di costruzione successiva alla legge n. 13/1989 con facoltà di ascensore condominiale | Palazzi di costruzione successiva alla legge n. 13/1989 con obbligo di ascensore condominiale |
|---|---|---|
| Facoltà di installare ascensore con le maggioranze previste dall’art. 1120, comma 2, n. 2, e dall’art. 1136, comma 2, del Codice Civile: per tutte quelle opere preordinate all’eliminazione delle barriere architettoniche, occorre il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea e che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio, quindi i 500 millesimi. | Edificio composto da almeno tre piani (l’ascensore può anche mancare, purché sia assicurata la possibilità di una sua successiva costruzione). | Negli edifici che hanno almeno tre piani al di sopra del piano terra, l’ascensore è obbligatorio. Se l’edificio comprende il seminterrato, è obbligatorio l’ascensore in presenza di solo due piani sopra il piano terra: questo perché il seminterrato incluso dalla normativa nel computo dei “livelli” del palazzo. |
NORMATIVA APPLICABILE
| Articolo 1120 del codice civile | Articolo 1123 del codice civile | Articolo 1124 del codice civile |
|---|---|---|
| I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'articolo 1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni . I condomini, con la maggioranza indicata dal secondo comma dell'articolo 1136, possono disporre le innovazioni che, nel rispetto della normativa di settore, hanno ad oggetto: 1) le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti; 2) le opere e gli interventi previsti per eliminare le barriere architettoniche, per il contenimento del consumo energetico degli edifici e per realizzare parcheggi destinati a servizio delle unità immobiliari o dell'edificio, … | Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. | Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune. |
TIPOLOGIA COSTRUTTIVA DI ASCENSORI CONDOMINIALI
| Palazzi di costruzione Ascensori interni | Palazzi di costruzione Ascensori esterni non visibili dallo spazio pubblico | Ascensori esterni visibili dallo spazio pubblico | In zona sismica |
|---|---|---|---|
| Si tratta di edilizia libera, è sufficiente presentare la CILA | E' sufficiente la CILA a patto che venga installato a ridosso di un lato dell'edificio, nel cortile interno | -Cila -Eventuale autorizzazione Soprintendenza Archeologica -Eventuale relazione paesaggistica da presentare al Comune | -CILA -Secondo il TAR Lazio sentenza n.11553/2018, l’installazione dell’ascensore in zona sismica non richiede alcun titolo abilitativo, ma è obbligatoria la preventiva autorizzazione scritta del Genio Civile Regionale. |
DIMENSIONI ASCENSORE CONDOMINIALE
| Ordinarie - Decreto Ministro dei Lavori Pubblici n. 236/1989 | Per disabili |
|---|---|
| Negli edifici di nuova edificazione, non residenziali, l’ascensore deve avere le seguenti caratteristiche: ● cabina di dimensioni minime di 1,40 m di profondità e 1,10 m di larghezza; ● porta con luce netta minima di 0,80 m posta sul lato corto; ● piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,50 x 1,50 m. Negli edifici di nuova edificazione residenziali l’ascensore deve avere le seguenti caratteristiche: ● cabina di dimensioni minime di 1,30 m di profondità e 0,95 m di larghezza; ● porta con luce netta minima di 0,80 m posta sul lato corto; ● piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,50 x 1,50 m. L’ascensore, in caso di adeguamento di edifici preesistenti, ove non sia possibile l’installazione di cabine di dimensioni superiori, può avere le seguenti caratteristiche: ● cabina di dimensioni minime di 1,20 m di profondità e 0,80 m di larghezza; ● porta con luce netta minima di 0,75 m posta sul lato corto; ● piattaforma minima di distribuzione anteriormente alla porta della cabina di 1,40 x 1,40 m. | Cabina che consente l’utilizzo facilitato anche alle persone che si trovano su una sedia a ruote. Le porte della cabina e del pianerottolo devono essere di tipo automatico e non manuali. Sistema di apertura con costole mobili e cellula fotoelettrica Tempi di apertura e chiusura delle porte non eccessivamente rapidi. Bottoniera di comando interna ed esterna a un’altezza adeguata per la persona su sedia a ruote, idonea a un uso da parte dei non vedenti. Citofono, campanello d’allarme, segnale luminoso per avvenuta ricezione all’esterno della chiamata, luce di emergenza Fermata ai piani livellata al pavimento del pianerottolo. |
AGEVOLAZIONI FISCALI INSTALLAZIONE ASCENSORE
| detrazione IRPEF per ristrutturazione edilizia dell’immobile | Edificio composto da almeno tre piani (l’ascensore può anche mancare, purché sia assicurata la possibilità di una sua successiva costruzione). | detrazione del 75%, valida solo nell’anno di imposta 2022, che innalza dal 50 al 75% la detrazione prevista in tema di ristrutturazione edilizia dell’immobile. | detrazione del 110% prevista nella disciplina del Superbonus nel caso di interventi “trainati” eseguiti congiuntamente a determinati interventi considerati “trainanti” |
Avete scritto che il vostro appartamento è ubicato all'ultimo piano.
Secondo la Cassazione è nulla la delibera dell'assemblea condominiale che autorizza l'installazione di un ascensore condominiale che non raggiunge l'ultimo piano (sentenza della Cassazione n. 21909 del 30 agosto 2019).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
- Art. 1120, 1123, 1124 del codice civile
- LEGGE 9 gennaio 1989, n. 13 Disposizioni per favorire il superamento e l'eliminazione delle barriere architettoniche negli edifici privati.
- MINISTERO DEI LAVORI PUBBLICIDECRETO MINISTERIALE 14 giugno 1989, n. 236 Prescrizioni tecniche necessarie a garantire l'accessibilita', l'adattabilita' e la visitabilita' degli edifici privati e di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata e agevolata, ai fini del superamento e dell'eliminazione delle barriere architettoniche.
