Vendita appartamento in condominio spese rendiconti anni precedenti
Salve, avrei un quesito riguardante la competenza di alcune spese condominiali relative a vecchi rendiconti. Sotto la descrizione della situazione. Soggetti coinvolti: Sottoscritto (Acquirente dell'immobile a Marzo 2022) VENDITORE 1 (proprietario dell'immobile da Ottobre 2019 a Marzo 2022) VENDITORE 2 (proprietario immobile prima di Ottobre 2019).
Il sottoscritto acquista un immobile (appartamento in condominio) da VENDITORE 1, data della Stipula 28/03/2022. - Nel documento di stipula tra il sottoscritto e il venditore 1, il VENDITORE 1 dichiara quanto segue: " Assicura il venditore che non vi sono arretrati condominiali né lavori già deliberati dall'assemblea condominiale da effettuare sul fabbricato comune, ad eccezione di alcuni lavori di ristrutturazione straordinaria che saranno effettuati sul fabbricato comune, attingendo al c.d. Bonus Facciate previsto dalla legge, del 110% (centodieci per cento) e del 50% (cinquanta percento), deliberate dall'assemblea condominiale nel mese di Febbraio 2022, che per patto espresso tra le parti, saranno a totale carico dell'acquirente".
RISPOSTA
Si tratta di un accordo tra le parti in deroga alla legge.
L’art. 63 delle Disposizione per l’attuazione del Codice Civile statuisce:
“Chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore (di condominio) copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Secondo la normativa, nel caso di compravendita di un appartamento in condominio, l’acquirente è obbligato, in solido con il venditore, al pagamento delle quote condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente la vendita. Pertanto l’amministratore di condominio può agire per il recupero delle predette quote non saldate, nei confronti di entrambi i soggetti: il vecchio e il nuovo condomino.
A sua Volta il VENDITORE 1 ha acquistato l'immobile da Venditore 2 con Rogito in data 02/10/2019.
Nel mese di Ottobre 2022 il sottoscritto ha partecipato all'assemblea condominiale in cui è stato consegnato e approvato il Rendiconto 2021 (rispetto al quale il nome/Cognome del sottoscritto non compare minimamente avendo acquistato nel 2022, quindi successivamente alle spese riportate nel rendiconto per l'anno 2021).
RISPOSTA
L’art. 63 delle Disposizione per l’attuazione del Codice Civile statutisce:
“Chi subentra nei diritti di un condomino, è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Chi cede diritti su unità immobiliari resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui è trasmessa all’amministratore (di condominio) copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”.
Anche se il tuo nome non compare sul rendiconto, nel caso di compravendita di un appartamento in condominio, l’acquirente è obbligato, in solido con il venditore, al pagamento delle quote condominiali relative all’anno in corso e a quello precedente la vendita.
In data odierna (15/11/2022), l'amministratore del condominio invia PEC al sottoscritto e al Venditore 1 con oggetto "quote condominiali del condominio XXX di competenza di Venditore 2" con allegato un documento/PDF diretto/inviato al Venditore 2 in cui l'amministrazione invita lo stesso Venditore 2 a provvedere al pagamento di competenze a suo nome come da Saldo rendiconto 31/12/2021 (1030,18 €). - Da mia verifica dei vecchi Rendiconti (2018/19 come unico rendiconto biennale, rendiconto 2020 e ultimo rendiconto 2021), si evince che apprendo, in questo momento, che il saldo di competenza Venditore 2 a cui si riferisce la PEC ricevuta oggi risale al rendiconto 2018/19 (vedi riepilogo in calce) con lievi incrementi nei due anni successivi dovuti a minime spese personali (es. Raccomandata AR, esplicitate nei documenti di rendiconto). - Mentre, VENDITORE 1 risulta aver saldato tutte le competenze indicate a suo nome nei vari documenti di rendiconto. Domanda: Io sottoscritto, in qualità di proprietario dell'immobile a partire dalla data del 28/03/2022, ed essendo il debito risalente a molto tempo prima (sicuramente relativo al biennio 2018/19), a che livello potrei essere coinvolto nel processo di recupero del debito che, da quanto mi risulta, l'amministrazione ha intrapreso solo oggi (vedi PEC inviata al sottoscritto e VENDITORE 1 e invito al pagamento al VENDITORE 2) e non subito a valle dell'approvazione del relativo rendiconto del 2018/19 (avvenuto nel 2020), ma almeno 2 anni in ritardo?
RISPOSTA
Se il rogito è stato fatto in data 28 marzo 2022, risponderai in solido con il tuo dante causa, per l'anno in corso e per l'anno precedente alla compravendita.
Risponderai personalmente, in ragione delle clausole presente nel rogito, in deroga alla legge, per le spese relative ai lavori di ristrutturazione straordinaria, agevolati con il 110% e con la detrazione al 50%.
Cosa dice la legge in merito a questi "debiti" relativi a precedenti proprietari e mai recuperati dall'amministrazione del condominio? Grazie.
RISPOSTA
Si applica l’articolo 63 delle Disposizione per l’attuazione del Codice Civile.
Cordialmente Riepilogo Rendiconti precedenti 2018/19 Saldo Rendiconto competenze VENDITORE 2 = 1008,03 € 2020 acconti versati VENDITORE 2 = 0,00 € Saldi Rendiconto precedenti VENDITORE 2 = 1008,03 € Saldo Rendiconto competenze VENDITORE 2 Tot= 1021,63 € 2021 acconti versati VENDITORE 2 = 0,00 € Saldi Rendiconto precedenti VENDITORE 2 = 1021,63 € Saldo Rendiconto competenze VENDITORE 2 Tot = 1030,18 €
RISPOSTA
Risponderai in solido con il tuo dante causa, per le spese condominiali del 2022 (fino al momento del rogito) e dell'anno 2021. Non risponderai affatto per le annualità precedenti all'anno 2021.
Risponderai personalmente per le spese di natura straordinaria, effettuate con le agevolazioni fiscali e deliberate prima dell'atto pubblico di compravendita.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
