Uso potenziale rimessa auto condominiale proprietario garage esterno

Buongiorno, ringraziandovi anticipatamente, desideravo un parere professionale sulla seguente fattispecie.
Sono proprietario di appartamento in un condominio.
Il mio garage è il primo di quattro che sono all'esterno della rimessa dove sono tutti gli altri garage. Per accedere a questi ultimi bisogna quindi per forza azionare la saracinesca comune per poi entrare con il proprio mezzo nel corridoio della rimessa (facendo ovviamente accendere tutte le luci automatiche) e poter infine parcheggiare nel proprio garage personale. Dalla rimessa poi si utilizza apposita porta che conduce all'ascensore. I quattro garage esterni sono invece accessibili già da fuori e quello di mia proprietà è l'unico ad essere dotato di porta interna che consente di accedere direttamente all'ascensore.

RISPOSTA

Si tratta di un garage esterno con una porta destinata a consentire l'accesso diretto all'ascensore.

Una volta parcheggiata la macchina in garage, per andare nel mio appartamento non faccio altro che chiudere la mia saracinesca (lo faccio ancora prima di scendere dalla macchina), aprire la porta interna e prendere l'ascensore. Gli altri tre garage esterni non sono invece dotati di alcuna porta, per cui una volta parcheggiata la macchina, bisogna uscire fuori, chiudere la propria saracinesca e accedere al palazzo a piedi.
Quando fu approvato il regolamento condominiale e furono adottate le tabelle millesimali, solo uno di questi garage era stato già venduto, mentre io avevo ancora firmato solo il compromesso e non ero quindi presente a quella riunione condominiale. Ebbene, l'assemblea ha in quella sede stabilito che, in deroga alle tabelle millesimali predisposte dal tecnico incaricato, anche i garage esterni dovessero partecipare alle spese della tabella "rimessa".
Ciò è stato motivato dal fatto che, vista la vicinanza e la comodità (specialmente quando piove), il proprietario del garage esterno, una volta chiusa la sua saracinesca, entrava nel palazzo si a piedi, ma sempre tramite la rimessa, utilizzando l'accesso pedonale e facendo accendere inevitabilmente tutte le luci automatiche recandosi verso la porta che conduce all'ascensore.

RISPOSTA

Da questo punto di vista possiamo condividere le motivazioni a fondamento della decisione assembleare, stante l' “uso potenziale” dell'accesso pedonale, da parte dei proprietari del garage esterno. Secondo l'articolo 1123, secondo comma, del codice civile, “se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne”.

Dopo essere divenuto definitivamente proprietario e aver cominciato a pagare la quota condominiale, guardando il bilancio di fine anno con la suddivisione delle spese, mi sono accorto di questa situazione. In pratica, tutti i garage esterni vengono coinvolti nella suddivisione delle spese relative alla rimessa. Vista la particolare caratteristica del mio garage (presenza di porta interna), su mia obiezione l'assemblea aveva concesso l'esclusione del mio garage dalla tabella "rimessa", ma successivamente, quando sono stati venduti tutti i garage, è stata ripristinata la situazione iniziale viste le proteste degli altri proprietari di garage esterni (della serie "o tutti o niente").

RISPOSTA

… ma come potresti fare un uso potenziale dell'accesso pedonale, se fai un uso reale della porta interna che ti consente di prendere l'ascensore!?

Preciso che si è trattato di variazione di ripartizione delle spese e non di modifica delle tabelle millesimali che sono state sempre quelle adottate all'inizio.

RISPOSTA

I criteri legali di ripartizione delle spese condominiali, fissati nell’art. 1123 del codice civile, possono essere derogati esclusivamente mediante una convenzione sottoscritta da tutti i condomini, ma non con una deliberazione adottata a maggioranza (Cassazione civile Sentenza 244/74).

Quindi mi trovo a dover contribuire alle spese relative alla rimessa, nonché alla manutenzione/riparazione della saracinesca condominiale, senza che io ne faccia uso.

RISPOSTA

Un attimo … non fai nemmeno un uso potenziale della saracinesca condominiale!
Quand'anche tu avessi voglia di fare una strana passeggiata attraverso l'accesso pedonale, non avresti la necessità di aprire la saracinesca condominiale!
Anche a voler aderire alle tesi della controparte, non sei tenuto a partecipare alle spese per la manutenzione/riparazione della saracinesca condominiale.

Al riguardo, mi si obietta il fatto che "ho la possibilità di farlo"......ma non bisogna pagare sulla base di un comportamento "normale"? Io che arrivo in macchina per andare a casa mia ho bisogno di:
aprire il garage, parcheggiare, chiudere il garage, aprire la porta interna e prendere l'ascensore. Cosa dovrei fare, farmi il tour della rimessa in macchina solo perché nessuno me lo vieta? Non comprendo la logica.....è come se pretendessi che le spese dell'ascensore debbano essere ripartite in parti uguali, perché chi abita al primo piano ha comunque la possibilità di salire fino all'ultimo!

RISPOSTA

Queste tue ragionevoli argomentazioni sono state adottate, con un linguaggio giuridico, dalla giurisprudenza di Cassazione che ha parlato a tal proposito, di un diritto all'uso potenziale delle cose in comune che non potrebbe trasformarsi in “un'astratta o velleitaria possibilità di alternativo uso della cosa comune …“ (Cassazione sentenza n. 4617/07).

A questa particolare situazione, si aggiunge la beffa poiché, in considerazione di non so quali parametri (esposizione solare, comodità, etc), i garage esterni hanno assegnate delle quote millesimali più alte. Questo significa che, non solo mi trovo a contribuire alle spese per qualcosa che non uso, ma addirittura lo faccio in misura maggiore rispetto agli altri! Questa situazione mi preoccupa soprattutto in caso di spese importanti (penso ad esempio alla sostituzione della saracinesca condominiale).

RISPOSTA

Sono i criteri per la redazione delle tabelle millesimali che, in teoria, sarebbero anche corretti …

Chiedo quindi vostro gentile parere sulla situazione esposta, rimanendo a disposizione per fornire ulteriori chiarimenti o documentazione a corredo. Grazie ancora. Cordiali saluti

RISPOSTA

Siccome il legislatore utilizza nel testo dell'articolo 1123 del codice civile, il lessema “uso che ciascuno può farne”, le sentenze dei tribunali e della Corte di Cassazione parlano di “uso potenziale”.
… ma potenziale fino a che punto?!
Come interpretare ragionevolmente questo concetto giuridico?!
L’uso di cui parla il legislatore non è quello personale o soggettivo, bensì quello potenziale ed astratto, dovuto ad una minore possibilità di uso del bene per ragioni strutturali dello stabile condominiale, indipendentemente dalla volontà del soggetto di utilizzarlo.
La struttura dello stabile ti consente, attraverso una porta interna al tuo garage esterno, di avere accesso all'ascensore.
L'uso reale della porta interna esclude l'uso potenziale dell'accesso pedonale.
Passi che si potrebbe ipotizzare una tua passeggiata a piedi … pensare che tu faccia uso della saracinesca per fare un tour in auto all'interno della rimessa … è davvero fantomatico!
Penso che la Corte di Cassazione, con la sentenza del 3 agosto 2012 n. 14107, abbia in modo lapidario chiarito cosa NON dobbiamo intendere per uso potenziale: "… essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione, qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata alla stessa dal condomino deve ritenersi legittima, dal momento che in una materia in cui è prevista la massima espansione dell'uso, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato dagli interessi altrui, i quali pertanto costituiscono impedimento alla modifica solo se sia ragionevole prevedere che i loro titolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto (in tal senso Cassazione, sez. 2^, sentenza del 30-05-2003, n. 8808)".
ATTENZIONE: dall'ultimo periodo della massima della sentenza desumiamo la chiave della presente consulenza.
Nel tuo caso, è ragionevole prevedere che tu abbia intenzione di accrescere il potenziale uso dell'acceso pedonale cui avresti teoricamente diritto?
E' ragionevole prevedere che, per un semplice capriccio, tu abbia intenzione di sostituire all'uso reale della porta interna, l'uso potenziale dell'acceso condominiale?
Ma in tutto ciò, quale inerenza potrebbero mai avere le spese per la sostituzione della saracinesca condominiale?!
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123 del codice civile