2 Consulenze:

1 - Convocazione assemblea condominiale due condomini lavori tetto comune

Buongiorno, sono proprietario del Primo piano dell'immobile con ingresso autonomo, il piano terra è di proprietà di un altra persona, l'immobile è composto da Piano terra e Primo Piano la copertura del tetto è fatta solamente in tegole.

RISPOSTA

Si tratta di un condominio “minimo”, composto soltanto da due unità immobiliari.
Il condominio minimo segue, almeno in linea di massima, le stesse regole stabilite per il condominio con più di due proprietari.
Per quanto riguarda l’assemblea, dovrà regolarmente essere convocata per assumere le decisioni più importanti.
Anche se non sono mai state approvate apposite tabelle millesimali, se ad esempio il piano terra + il primo piano fanno complessivamente 200 mq, il primo piano è di 150 mq ed il piano terra è di 50 mq, il proprietario del primo piano avrà 750 millesimi, mentre il proprietario del piano terrà avrà 250 millesimi.
Spero che questo esempio possa agevolare la comprensione della presente consulenza.
Quanti millesimi pensi di avere?

Recentemente ho avuto infiltrazione d'acqua piovana, al fine di impermiabilizzare il tetto vorrei mettere del materiale impermeabilizzabile.

RISPOSTA

Per approvare i lavori di impermeabilizzazione del tetto, occorre, in seconda convocazione un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1136 III comma del codice civile.
In prima convocazione occorre invece “l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”.
Di quanti millesimi disponi?
Art. 1136 del codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
1.L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
2.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
3.Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le chiedo qual è l'iter che devo seguire a norma di legge per far contribuire alle spese il proprietario del piano terra.

RISPOSTA

Devi certamente procedere con la convocazione dell'assemblea condominiale, con indicazione nell'ordine del giorno dei lavori d'urgenza al tetto, per una prima ed una seconda convocazione.

In seconda convocazione, avendo almeno 1/3 del valore dell'edificio, potrai approvare i lavori. Redigerai apposito verbale di assemblea (sia della prima che della seconda convocazione) firmato da te e da un segretario (un tuo familiare) che fungerà da testimone.
Probabilmente il tuo vicino non si presenterà né alla prima né alla seconda convocazione.
La sede dell'assemblea sarà ovviamente casa tua.

L'impresa che deve eseguire i lavori deve essere di mia fiducia, la posso scegliere io.

RISPOSTA

Sì, certo.
Se il vicino si presenterà all'assemblea, la sceglierete insieme, previo confronti di preventivi.

Interpello due /tre imprese con relativi preventivi di spesa invio per AR al proprietario del Piano terra.

RISPOSTA

Non è indispensabile fare questo interpello. Se il vicino non si presenterà all'assemblea, né alla prima né alla seconda convocazione, sceglierai chi ti pare, considerato che sarai l'unico partecipante all'assemblea, con una quota di millesimi superiore a 1/3!

Se mi crea problemi posso fare i lavori, visto che io sono il danneggiato, e poi procedere legalmente.

RISPOSTA

Se il vicino si dovesse presentare in assemblea e votare contro l'effettuazione dei lavori, avresti soltanto la maggioranza dei millesimali ma non delle "teste" …
Siccome si tratta di lavori urgenti, a quel punto faresti riferimento all'articolo 1134 del codice civile:
“Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
In presenza di interventi di manutenzione urgente, se l'assemblea non può essere convocata in tempi brevi oppure è in una situazione di stallo, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento della cosa comune.

Qual è la procedura legale da seguire per recuperare le somme dovute.

RISPOSTA

Utilizzerai il verbale dell'assemblea condominiale, per procedere con ricorso per decreto ingiuntivo al tribunale civile.
Se il vicino invece si presenterà in assemblea, creando una situazione di stallo e costringendoti ad anticipare il costo dei lavori ai sensi dell'articolo 1134 del codice civile, allegherai le fatture delle spese relative al tetto, all'atto di citazione al tribunale civile, per instaurare un ordinario processo civile di cognizione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

2 - Maggioranza necessaria delibera assemblea condominiale per rifacimento tetto condominiale

Desidererei conoscere le condizioni che rendono valida una delibera relativa al rifacimento di un tetto condominiale.

RISPOSTA

In primo luogo, l’amministratore di condominio convocherà l’assemblea condominiale inserendo all’ordine del giorno la voce relativa alla discussione e la deliberazione sulla necessità di approvare i lavori straordinari.
In secondo luogo, l’assemblea, discuterà sul punto e approverà l’effettuazione di detti lavori straordinari, secondo la maggioranza richiesta dalla legge (in seconda convocazione, devono essere presenti almeno un terzo dei condomini che rappresentino almeno un terzo dei millesimi).
Leggiamo a tal proposito i primi tre commi dell'articolo 1136 del codice civile:
“L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.

In particolare desidererei sapere:
1. Se è sufficiente la presenza di 3 condomini su una decina, dei quali i 2 votanti a favore abbiano complessivamente 501 millesimi;

RISPOSTA

Assolutamente no.
La delibera sarà valida, in seconda convocazione, soltanto se sarà approvata dalla maggioranza degli intervenuti (se gli intervenuti sono dieci, deve essere approvata almeno da sei), con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

2. Se i condomini presenti fossero solo 2 con 501 millesimi e votassero entrambi a favore, la delibera sarebbe valida?

RISPOSTA

Parliamo sempre della seconda convocazione, considerato che la prima va sempre deserta per prassi …
L'articolo 1136 del codice civile prevede quanto segue: “l'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio”.
Due condomini su dieci, anche se hanno 501 millesimi, non rappresentano 1/3 delle teste partecipanti al condominio. La delibera non sarebbe valida per mancanza del quorum costitutivo.

3. Se i condomini presenti fossero 5, 2 dei quali proprietari di diversi immobili con complessivi 501 millesimi fossero favorevoli e gli altri 3 non proprietari ma solo comproprietari di un solo immobile fossero contrari, la delibera sarebbe valida?
Ringrazio anticipatamente e rinnovo cordiali saluti.

RISPOSTA

Parliamo di una seconda convocazione con 5 condomini su 10 che rappresentano oltre 501 millesimi, ma anche oltre 1/3 delle teste del condominio. La seduta è valida quindi si può deliberare.
Ma il quorum deliberativo è diverso da quello costitutivo!
Il quorum deliberativo è più difficile da raggiungere, rispetto al quorum costitutivo.
Ma ci devono essere tutti e due i quorum per deliberare validamente!
Per approvare la delibera avente ad oggetto i lavori, serve il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Cinque condomini su dieci, anche se hanno più di 1/3 dei millesimi condominiali, non sono la maggioranza degli intervenuti.
Servono 6 voti favorevoli su 10 intervenuti, con millesimi superiori a 333,33/1000.
La maggioranza delle teste è 6 voti favorevoli su 10 intervenuti.
La delibera non sarebbe valida nemmeno in questo caso, per mancanza del quorum deliberativo.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1134, 1136 del codice civile