Convocazione assemblea condominiale due condomini lavori tetto comune

Buongiorno, sono proprietario del Primo piano dell'immobile con ingresso autonomo, il piano terra è di proprietà di un altra persona, l'immobile è composto da Piano terra e Primo Piano la copertura del tetto è fatta solamente in tegole.

RISPOSTA

Si tratta di un condominio “minimo”, composto soltanto da due unità immobiliari.
Il condominio minimo segue, almeno in linea di massima, le stesse regole stabilite per il condominio con più di due proprietari.
Per quanto riguarda l’assemblea, dovrà regolarmente essere convocata per assumere le decisioni più importanti.
Anche se non sono mai state approvate apposite tabelle millesimali, se ad esempio il piano terra + il primo piano fanno complessivamente 200 mq, il primo piano è di 150 mq ed il piano terra è di 50 mq, il proprietario del primo piano avrà 750 millesimi, mentre il proprietario del piano terrà avrà 250 millesimi.
Spero che questo esempio possa agevolare la comprensione della presente consulenza.
Quanti millesimi pensi di avere?

Recentemente ho avuto infiltrazione d'acqua piovana, al fine di impermiabilizzare il tetto vorrei mettere del materiale impermeabilizzabile.

RISPOSTA

Per approvare i lavori di impermeabilizzazione del tetto, occorre, in seconda convocazione un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1136 III comma del codice civile.
In prima convocazione occorre invece “l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio”.
Di quanti millesimi disponi?
Art. 1136 del codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
1.L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
2.Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
3.Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Le chiedo qual è l'iter che devo seguire a norma di legge per far contribuire alle spese il proprietario del piano terra.

RISPOSTA

Devi certamente procedere con la convocazione dell'assemblea condominiale, con indicazione nell'ordine del giorno dei lavori d'urgenza al tetto, per una prima ed una seconda convocazione.

CONVOCAZIONE ASSEMBLEA CONDOMINIO DI ----------------- VIA -----------------

Il sottoscritto __________________, proprietario dell'appartamento al primo piano in ______________ via _______________

CONVOCA

l’assemblea di condominio in prima convocazione per il giorno ___________ alle ore ______ presso ______________________ e, nel caso non si raggiungesse il numero legale, in seconda convocazione per il giorno _________ alle ore _______ presso _________________________ per discutere e deliberare sul seguente

ORDINE DEL GIORNO

1) Approvazione lavori urgenti di impermeabilizzazione tetto condominiale
Vista l'importanza dell'ordine del giorno, si prega di partecipare o, nel caso non fosse possibile, di firmare la delega sottostante.
Distinti saluti

DELEGA
Io Sottoscritto__________________________ delego il Sig._____________________________ a rappresentarmi nell'assemblea condominiale del giorno __/__/____, ore ______ e, nel caso non si raggiunga il numero legale, il giorno __/__/____, ore ______, conferendo allo stesso ampio potere in ordine alla discussione e deliberazione degli argomenti all'ordine del giorno ed approvando sin d'ora il suo operato.

In seconda convocazione, avendo almeno 1/3 del valore dell'edificio, potrai approvare i lavori. Redigerai apposito verbale di assemblea (sia della prima che della seconda convocazione) firmato da te e da un segretario (un tuo familiare) che fungerà da testimone.
Probabilmente il tuo vicino non si presenterà né alla prima né alla seconda convocazione.
La sede dell'assemblea sarà ovviamente casa tua.

L'impresa che deve eseguire i lavori deve essere di mia fiducia, la posso scegliere io.

RISPOSTA

Sì, certo.
Se il vicino si presenterà all'assemblea, la sceglierete insieme, previo confronti di preventivi.

Interpello due /tre imprese con relativi preventivi di spesa invio per AR al proprietario del Piano terra.

RISPOSTA

Non è indispensabile fare questo interpello. Se il vicino non si presenterà all'assemblea, né alla prima né alla seconda convocazione, sceglierai chi ti pare, considerato che sarai l'unico partecipante all'assemblea, con una quota di millesimi superiore a 1/3!

Se mi crea problemi posso fare i lavori, visto che io sono il danneggiato, e poi procedere legalmente.

RISPOSTA

Se il vicino si dovesse presentare in assemblea e votare contro l'effettuazione dei lavori, avresti soltanto la maggioranza dei millesimali ma non delle "teste" …
Siccome si tratta di lavori urgenti, a quel punto faresti riferimento all'articolo 1134 del codice civile:
“Il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”.
In presenza di interventi di manutenzione urgente, se l'assemblea non può essere convocata in tempi brevi oppure è in una situazione di stallo, ogni singolo condomino può disporli, anticipando le relative spese, per evitare il deterioramento della cosa comune.

Qual è la procedura legale da seguire per recuperare le somme dovute.

RISPOSTA

Utilizzerai il verbale dell'assemblea condominiale, per procedere con ricorso per decreto ingiuntivo al tribunale civile.
Se il vicino invece si presenterà in assemblea, creando una situazione di stallo e costringendoti ad anticipare il costo dei lavori ai sensi dell'articolo 1134 del codice civile, allegherai le fatture delle spese relative al tetto, all'atto di citazione al tribunale civile, per instaurare un ordinario processo civile di cognizione.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1134, 1136 del codice civile