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Diritto al compenso amministratore di condominio dopo la scadenza incarico annuale





Egr. avvocato, vorrei chiederle una consulenza sul seguente argomento.
Qual è la durata dell'incarico di amministratore di condominio?
La legge prevede un rinnovo automatico dell'incarico di amministratore condominiale, in caso di mancata conferma da parte dell'assemblea?
Qual è la durata del rinnovo?
La legge prevede un rinnovo tacito annuale?
Quali sono i poteri dell'amministratore dopo la scadenza dell'incarico?
L'amministratore che continua ad esercitare i suoi poteri gestionali e di rappresentanza, dopo la scadenza dell'incarico annuale, ha diritto al compenso?
Con quale Le chiedo di indicarmi i relativi riferimenti normativi e giurisprudenziali.
Grazie.

RISPOSTA

La normativa di riferimento è l'articolo 1129 commi 8, 10, 11 del codice civile.

Articolo 1129 comma 8 Alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi.
Articolo 1129 comma 10 L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata. L'assemblea convocata per la revoca o le dimissioni delibera in ordine alla nomina del nuovo amministratore
Articolo 1129 comma 11 La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità.


Attenzione: L'incarico di amministratore ha durata di un anno e si intende rinnovato per eguale durata.
Secondo la sentenza del Tribunale di Sassari n. 1114/2022 del 04/11/2022, l’incarico dell’amministratore ha durata annuale e si intenda rinnovato tacitamente per uguale durata, pertanto l'amministratore ha diritto al compenso fino alla cessazione del suo incarico per revoca o dimissioni volontarie.
Nel dettaglio, il Tribunale di Sassari afferma quanto segue: “il legislatore non ha anche posto un limite temporale a detto sistema di rinnovo tacito annuale e men che meno voluto che questo operasse per una sola altra annualità, come sostenuto dal condominio; pertanto, il solo limite alla continuazione dell’attività dell’amministratore in carica è dato dalle sue dimissioni o dalla sua revoca, cui è dedicato il successivo comma 11.
Tale meccanismo tende a evitare vuoti nella gestione che si protrae senza soluzione di continuità fino a intervento dell’assemblea, senza che, dunque, vi sia necessità (come nella previgente disciplina) di un’ulteriore nomina annuale con la maggioranza di cui all’art. 1136 comma 2 del codice civile. Logica conseguenza è che nel caso in esame, continuando a seguire ordinariamente la gestione del condominio, non può affermarsi che fino al marzo del 2018 (l’amministratore) abbia operato solo per le urgenze e senza diritto ad ulteriori compensi
”.

La giurisprudenza della Corte di Cassazione esclude il tacito rinnovo dell'incarico annuale dell'amministratore di condominio.
Con delibera assembleare si conferisce all’amministratore un incarico di durata non superiore a un anno e, in assenza di nuova delibera di conferma dell'incarico, il periodo di “proroga legale” del suo potere, è stabilito dalla legge in un solo (ulteriore) anno.
Durante l'anno di proroga legale, l'amministratore dovrà eseguire le attività urgenti, al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi. Terminato anche l'anno di proroga, in assenza di conferma da parte dell'assemblea, l'incarico dell'amministratore dovrà considerarsi cessato nei suoi effetti.
Durante l'anno di proroga legale, l'amministratore avrà interesse a far approvare la sua conferma dall'assemblea condominiale, per maturare il diritto al suo compenso.
Il compenso dell'amministratore deve essere stabilito al momento del conferimento dell'incarico.

Con quale maggioranza deve essere confermato l'incarico di amministratore di condominio?
La stessa maggioranza prevista per la sua nomina: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.

Articolo 1136 comma 4 del codice civile Articolo 1136 comma 2 del codice civile
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore … , devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.


A parere, dello scrivente, siccome l'articolo 1129 del codice civile non utilizza espressioni come “l'incarico si rinnova tacitamente di anno in anno”, alla scadenza del primo anno di incarico, l'amministratore dovrà provvedere in regime di “prorogatio legale” all'esecuzione delle sole attività urgenti, senza diritto al compenso.
Una volta decorso l'anno di proroga, in assenza di conferma, l'incarico di amministratore dovrà considerarsi prima di qualsiasi efficacia giuridica.
L'amministratore di condominio di fatto, in assenza delle formalità previste dal codice civile, non ha diritto ad alcun compenso per il lavoro svolto.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

 

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