Ripartizione spesa canna fumaria condomini che ne fanno uso previa riparametrazione dei millesimi

Abito in un condominio collocato in una palazzina di tre piani con dodici appartamenti le cui caldaie esterne, (acqua sanitari e riscaldamento) sfogano i loro fumi su quattro distinte canne fumarie ramificate colleganti tre appartamenti ciascuna. In presenza della necessità della installazione delle caldaie a condensazione si sta ponendo la questione della ripartizione dei costi, millesimi di proprietà, come indicato dall'ultimo comma del 1123 del codice civile.

RISPOSTA

Confermo la correttezza giuridica del riferimento all'ultimo comma dell'articolo 1123 del codice civile, trattandosi di impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato: la spesa relativa a ciascuna canna fumaria sarà a carico del gruppo di tre condomini che ne trae utilità.
Art. 1123 del codice civile - Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

L'amministratore ha proposto che la spesa totale evidenziata nel preventivo presentato, come unico intervento tecnico poiché ritenuto dalla Ditta identico nella sua esecuzione per piani e canne fumarie, sia ripartita pro quota per ciascuna canna fumaria e l'importo così determinato, successivamente, ripartito secondo i millesimi riferiti alle tre proprietà incidenti in ciascuna canna fumaria dagli stessi, in esclusiva, utilizzata. Questo modus operandi l'Amministratore lo ha ritenuto essere coerente e percorribile nel rispetto del terzo comma dell'art.1123 laddove precisa che " Qualora un edificio abbia ..... opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relativa alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità."

RISPOSTA

Se l'intervento tecnico è identico nella sua esecuzione e relativamente al suo costo, per ciascuna canna fumaria, per motivi di ordine matematico, le conclusioni dell'amministratore di condominio sono condivisibili.

La scelta si ritiene coerente anche con l'osservazione che la sostituzione delle canne fumarie si sarebbe potuta decidere con quattro singole assemblee parziali coinvolgendo, di volta in volta, solo i tre appartamenti interessati a scaricare i fumi su quella canna fumaria, senza chiedere l'intervento dei rimanenti condomini.

RISPOSTA

Non sarebbe stato necessario fare un assemblea parziale per decidere la sostituzione della singola canna; sarebbe stata sufficiente una comunicazione inviata all'amministratore, dal gruppo dei condomini interessati alla sostituzione della singola canna fumaria.

Ciò detto, i criteri scelti dall'Amministratore non sono condivisi da alcuni proprietari degli appartamenti più piccoli, insistenti su due canne fumarie, che in alternativa sostengono la divisione del totale della spesa ripartita, secondo i millesimi di proprietà, tra tutte e dodici le proprietà come se fosse una unica canna fumaria condominiale.

RISPOSTA

Il diritto è una materia opinabile, mentre la matematica no …
Facciamo un esempio: il costo per la sostituzione della singola canna fumaria è pari a 1000 euro. Siccome le canne fumarie sono quattro, il costo complessivo dell'intervento è pari a 4000 euro. Il condomino, proprietario di un appartamento al primo piano è titolare di 50 millesimi; questo condomino è un così detto dissenziente, perché secondo la sua opinione, egli dovrebbe pagare la quota pari a 200 euro, in considerazione della spesa complessiva di 4000 euro e dei suoi 50 millesimi.
Il suo ragionamento tuttavia, si basa sul comma 1 dell'articolo 1123 del codice civile (le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio … sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno) e non sul comma 3 (qualora un edificio abbia più … opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità).
Siccome è corretto applicare il comma 3, come dovrebbe essere effettuata la suddivisione della spesa della singola canna fumaria?
Facciamo un esempio chiarificatore.
La singola canna fumaria è utilizzata da Tizio Caio e Sempronio: Tizio ha 50 millesimi, Caio ha 90 millesimi, Sempronio ha 100 millesimi.
Per la singola canna fumaria, la spesa è pari a 1000 euro.
Innanzitutto dobbiamo fare un'operazione matematica finalizzata a riproporzionare i millesimi dei tre condomini, come se fossero un condominio parziale:
50 + 90 + 100 : 1000 = 50 : x
X = 208,33 millesimi - TIZIO
50 + 90 + 100 : 1000 = 90 : y
Y = 375 millesimi – CAIO
50 + 90 + 100 : 1000 = 100 : z
Z = 416,66 millesimi – SEMPRONIO
Arrotondiamo i millesimi di Sempronio a 417 e i millesimi di Tizio a 208.
Come suddividere il costo della singola canna fumaria pari a 1000 euro?
Se Tizio ha 208 millesimi riparametrati, pagherà 208 euro
Se Caio ha 375 millesimi riparametrati, pagherà 375 euro
Se Sempronio ha 417 millesimi riparametrati, pagherà 417 euro
Nota bene: Tizio a seguito dell'applicazione del comma 1 dell'articolo 1123 del codice civile, pagherebbe 200 euro, mentre con l'applicazione del comma 3 della suddetta norma, pagherà 208 euro … 8 euro in più!
Per questo motivo è un dissenziente !
Molto semplice ...
Ma la matematica non è un opinione, quindi non si può dissentire!

Ciò fatto presente, gradirei avere un parere sulla correttezza della proposta fatta dall'Amministratore ovvero sulla base di quali motivazioni possa essere invece sostenibile la posizione dei dissenzienti che al momento sta mettendo in difficoltà i pagamenti dei lavori.

RISPOSTA

La posizione dei dissenzienti non è conforme alla normativa, perché pretendono di applicare il comma 1 anziché il comma 3 dell'articolo 1123 del codice civile.
Semmai l'amministratore di condominio ha applicato il comma 3, previa riparametrazione dei millesimi, per ciascuna canna fumaria, come fatto nel mio esempio, per la singola canna fumaria utilizzata da Tizio, Caio e Sempronio?
Secondo me hanno sbagliato sia i dissenzienti che l'amministratore di condominio …

Da ultimo, ove sia corretta la proposta dell'amministratore se rimane facoltà di ciascun gruppo dei tre proprietari, con decisione unanime, la suddivisione della spesa in parti uguali.
Cordiali saluti.

RISPOSTA

Certamente sì.
Nessuna norma di legge impedirebbe a Tizio, Caio e Sempronio di suddividere la spesa della singola canna fumaria in parti uguali, poiché l'articolo 1123 del codice civile è una norma derogabile dal regolamento condominiale (articolo 1138 comma 4 del codice civile) oppure da una specifica convenzione fatta dai condomini (ovvero da alcuni di essi).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1138 del codice civile