1 - Ripartizione spesa canna fumaria condomini che ne fanno uso previa riparametrazione dei millesimi

Abito in un condominio collocato in una palazzina di tre piani con dodici appartamenti le cui caldaie esterne, (acqua sanitari e riscaldamento) sfogano i loro fumi su quattro distinte canne fumarie ramificate colleganti tre appartamenti ciascuna. In presenza della necessità della installazione delle caldaie a condensazione si sta ponendo la questione della ripartizione dei costi, millesimi di proprietà, come indicato dall'ultimo comma del 1123 del codice civile.

RISPOSTA

Confermo la correttezza giuridica del riferimento all'ultimo comma dell'articolo 1123 del codice civile, trattandosi di impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato: la spesa relativa a ciascuna canna fumaria sarà a carico del gruppo di tre condomini che ne trae utilità.
Art. 1123 del codice civile - Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

L'amministratore ha proposto che la spesa totale evidenziata nel preventivo presentato, come unico intervento tecnico poiché ritenuto dalla Ditta identico nella sua esecuzione per piani e canne fumarie, sia ripartita pro quota per ciascuna canna fumaria e l'importo così determinato, successivamente, ripartito secondo i millesimi riferiti alle tre proprietà incidenti in ciascuna canna fumaria dagli stessi, in esclusiva, utilizzata. Questo modus operandi l'Amministratore lo ha ritenuto essere coerente e percorribile nel rispetto del terzo comma dell'art.1123 laddove precisa che " Qualora un edificio abbia ..... opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relativa alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità."

RISPOSTA

Se l'intervento tecnico è identico nella sua esecuzione e relativamente al suo costo, per ciascuna canna fumaria, per motivi di ordine matematico, le conclusioni dell'amministratore di condominio sono condivisibili.

La scelta si ritiene coerente anche con l'osservazione che la sostituzione delle canne fumarie si sarebbe potuta decidere con quattro singole assemblee parziali coinvolgendo, di volta in volta, solo i tre appartamenti interessati a scaricare i fumi su quella canna fumaria, senza chiedere l'intervento dei rimanenti condomini.

RISPOSTA

Non sarebbe stato necessario fare un assemblea parziale per decidere la sostituzione della singola canna; sarebbe stata sufficiente una comunicazione inviata all'amministratore, dal gruppo dei condomini interessati alla sostituzione della singola canna fumaria.

Ciò detto, i criteri scelti dall'Amministratore non sono condivisi da alcuni proprietari degli appartamenti più piccoli, insistenti su due canne fumarie, che in alternativa sostengono la divisione del totale della spesa ripartita, secondo i millesimi di proprietà, tra tutte e dodici le proprietà come se fosse una unica canna fumaria condominiale.

RISPOSTA

Il diritto è una materia opinabile, mentre la matematica no …
Facciamo un esempio: il costo per la sostituzione della singola canna fumaria è pari a 1000 euro. Siccome le canne fumarie sono quattro, il costo complessivo dell'intervento è pari a 4000 euro. Il condomino, proprietario di un appartamento al primo piano è titolare di 50 millesimi; questo condomino è un così detto dissenziente, perché secondo la sua opinione, egli dovrebbe pagare la quota pari a 200 euro, in considerazione della spesa complessiva di 4000 euro e dei suoi 50 millesimi.
Il suo ragionamento tuttavia, si basa sul comma 1 dell'articolo 1123 del codice civile (le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio … sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno) e non sul comma 3 (qualora un edificio abbia più … opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità).
Siccome è corretto applicare il comma 3, come dovrebbe essere effettuata la suddivisione della spesa della singola canna fumaria?
Facciamo un esempio chiarificatore.
La singola canna fumaria è utilizzata da Tizio Caio e Sempronio: Tizio ha 50 millesimi, Caio ha 90 millesimi, Sempronio ha 100 millesimi.
Per la singola canna fumaria, la spesa è pari a 1000 euro.
Innanzitutto dobbiamo fare un'operazione matematica finalizzata a riproporzionare i millesimi dei tre condomini, come se fossero un condominio parziale:
50 + 90 + 100 : 1000 = 50 : x
X = 208,33 millesimi - TIZIO
50 + 90 + 100 : 1000 = 90 : y
Y = 375 millesimi – CAIO
50 + 90 + 100 : 1000 = 100 : z
Z = 416,66 millesimi – SEMPRONIO
Arrotondiamo i millesimi di Sempronio a 417 e i millesimi di Tizio a 208.
Come suddividere il costo della singola canna fumaria pari a 1000 euro?
Se Tizio ha 208 millesimi riparametrati, pagherà 208 euro
Se Caio ha 375 millesimi riparametrati, pagherà 375 euro
Se Sempronio ha 417 millesimi riparametrati, pagherà 417 euro
Nota bene: Tizio a seguito dell'applicazione del comma 1 dell'articolo 1123 del codice civile, pagherebbe 200 euro, mentre con l'applicazione del comma 3 della suddetta norma, pagherà 208 euro … 8 euro in più!
Per questo motivo è un dissenziente !
Molto semplice ...
Ma la matematica non è un opinione, quindi non si può dissentire!

Ciò fatto presente, gradirei avere un parere sulla correttezza della proposta fatta dall'Amministratore ovvero sulla base di quali motivazioni possa essere invece sostenibile la posizione dei dissenzienti che al momento sta mettendo in difficoltà i pagamenti dei lavori.

RISPOSTA

La posizione dei dissenzienti non è conforme alla normativa, perché pretendono di applicare il comma 1 anziché il comma 3 dell'articolo 1123 del codice civile.
Semmai l'amministratore di condominio ha applicato il comma 3, previa riparametrazione dei millesimi, per ciascuna canna fumaria, come fatto nel mio esempio, per la singola canna fumaria utilizzata da Tizio, Caio e Sempronio?
Secondo me hanno sbagliato sia i dissenzienti che l'amministratore di condominio …

Da ultimo, ove sia corretta la proposta dell'amministratore se rimane facoltà di ciascun gruppo dei tre proprietari, con decisione unanime, la suddivisione della spesa in parti uguali.
Cordiali saluti.

RISPOSTA

Certamente sì.
Nessuna norma di legge impedirebbe a Tizio, Caio e Sempronio di suddividere la spesa della singola canna fumaria in parti uguali, poiché l'articolo 1123 del codice civile è una norma derogabile dal regolamento condominiale (articolo 1138 comma 4 del codice civile) oppure da una specifica convenzione fatta dai condomini (ovvero da alcuni di essi).
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

2 - Ripartizione spese lavoro di isolamento sul lato della nostra proprietà che si affaccia via pubblica

In un fabbricato di 3 piani più ammezzato e due appartamento al seminterrato (questi ultimi solo su una porzione dell'area, mentre la restante è occupata da cantine) possediamo due appartamenti, dei quali uno all'ammezzato e l'altro, sottostante, nel seminterrato, non comunicanti ed entrambi con impianto di riscaldamento autonomo, come tutti gli altri del condominio. In occasione delle opere di riqualificazione energetica (rivestimento a cappotto) si verifica la seguente condizione:

1) Non è previsto il lavoro di isolamento sul lato della nostra proprietà che si affaccia via pubblica, e ciò per evitare l'occupazione di una lingua di suolo pubblico (della larghezza 120 mm, così leggiamo) per la quale bisognerebbe chiedere i permessi al Comune, e ciò tramite di una pratica notoriamente di lungo iter, le lungaggini burocratiche della quale intralcerebbero l'esecuzione dei lavori nell'intero fabbricato entro i termini previsti dalla normativa in vigore.

2) Non è previsto il lavoro di isolamento termico sull'appartamento al seminterrato.

Riguardo alle ripartizione delle spese vorremmo sostenere che i millesimi dell'appartamento al piano seminterrato debbano essere esclusi dal computo, in quanto i locali, non coibentati, non godranno di alcun risparmio energetico né di rivalutazione di valore.
Considerate valida questa nostra eccezione?

RISPOSTA

Su questo punto siamo perfettamente d'accordo, secondo quanto previsto dall'articolo 1123 III comma del codice civile.
Art. 1123 del codice civile - Ripartizione delle spese.
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
L’art 1123 del codice civile segna tre criteri gerarchici di ripartizione delle spese condominiali: millesimi, uso e gruppo ristretto.
In questo caso, si applica il criterio del “gruppo ristretto”, ossia le spese non saranno a carico del condomino che non potrà ricavare alcuna utilità.
L’art. 1123 del codice civile, con i suoi tre criteri, si riferisce a tutte le spese relative alle parti comuni e per l’esercizio dei servizi comuni.

Abbiamo dei dubbi anche per l'appartamento al piano ammezzato, anche perché la decisione di non procedere alla richiesta di occupazione di suolo pubblico è presa nell'interesse di tutti, mentre il disagio riguarda soltanto la nostra proprietà. In questo caso riteniamo che la nostra partecipazione dovrebbe essere rapportata alla proporzione della nostra proprietà per la quale è prevista la coibentazione (cappotto).
Secondo voi questo sarebbe corretto?

RISPOSTA

No.
Ragionare in questi termini, significa andare “oltre” il dettato normativo di cui all'articolo 1123 del codice civile.
La decisione di non procedere alla richiesta di occupazione di suolo pubblico, è stata presa dall'assemblea condominiale e pertanto è vincolante nei confronti di tutti i condomini.
La parte esterna dell'edificio è comunque una parte comune dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, a prescindere dal suddetto principio di proporzionalità che, nella pratica, si rivelerebbe piuttosto arbitrario.

Una possibile alternativa sarebbe la coibentazione interna nelle pareti dei locali di nostra proprietà all'ammezzato per le quali non si farà la coibentazione esterna.

RISPOSTA

Va benissimo … ma dovrebbe essere l'assemblea condominiale ad approvare una soluzione progettuale di questo tipo, peraltro molto ragionevole.

Secondo quanto dice il progettista dei lavori, rispondendo alla nostra domanda "La coibentazione interna ha la stessa efficacia, bisogna utilizzare materiali più performanti per ridurre gli spessori e quindi più costosi, spessore di ingombro circa 8 cm." Questo implicherebbe una perdita di spazio e un forte disagio dovuto all'esecuzione dei lavori dall'interno, ma pare che in questo modo potremmo godere degli stessi benefici in quanto a risparmio energetico per il riscaldamento e rivalutazione della proprietà.
Domandiamo se in questo caso dovremmo partecipare al pagamento alla pari, nonostante la perdita di spazio e una volta accertato che effettivamente la coibentazione interna desse un risultato equivalente.
Ringraziando per la risposta rimaniamo a disposizione per fornire altri dati o spiegazioni che fossero necessari per formulare un giudizio.

RISPOSTA

Sì, la partecipazione sarebbe parametrata, in modo assolutamente ordinario, alle tabelle millesimali. Si tratta della ripartizione delle spese che tu hai chiamato, in modo atecnico, “alla pari”.
Se voterete in assemblea questa variante progettuale, significa che accetterete la riduzione di spazio, in una logica di analisi costi – benefici.
Anche in questo caso, da un punto di vista molto concreto, una differente ripartizione della spesa si rivelerebbe piuttosto arbitraria.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

3 - Ripartizione spese canna fumaria condominio, fuori normativa del tipo ramificato con condotto principale comune

Buongiorno, ho un appartamento in condominio in montagna a piano terra, la canna fumaria è fuori normativa (è del tipo ramificato con condotto principale comune), ad usufruirne nel nostro blocco siamo in quattro appartamenti, che usano legna e solo io pellet, mentre appartamento all'ultimo piano ne ha una sua indipendente, questo problema logicamente è uguale per tutti gli altri appartamenti sempre suddivisi in vari camini, per un totale 50 appartamenti.

RISPOSTA

C'è una parte dell'impianto che è condominiale ed una parte che appartiene al singolo condomino. I lavori sulla parte dell'impianto condominiale devono essere necessariamente effettuati e suddivisi tra tutti i condomini, secondo i loro millesimi.
Non è possibile invece obbligare il singolo condomino ad effettuare i lavori sulle parti di proprietà individuale, come indicato dalla sentenza del Tribunale di Perugia n. 231 del 31 gennaio 2014: l'assemblea non può deliberare in merito a lavori relativi alla proprietà esclusiva dei singoli condomini e, nello specifico, sulla ristrutturazione delle canne fumarie dei singoli appartamenti.
Può deliberare soltanto sulla parte in comune dell'impianto relativo alla canna fumaria.

Per risolvere e mettete a norma le stufe, bisogna carotare i camini di pertinenza , (arrivano fino a un certo livello in tubo proprio , poi sono aperti per fare sfociare il fumo nel condotto principale, e la parte che prosegue più in alto al di sotto è chiusa , per proseguire per appartamenti di sopra con medesima concezione ) per poterci inserire dei condotti in inox per ogni appartamento fino a tetto. Il problema è che ci sono proprietari che non vogliono fare questi lavori, dicendo che non usano più le stufe perché usano l'appartamento solo in periodo estivo.
Domande: Possono astenersi da questi interventi visto che siamo fuori norma?

RISPOSTA

E' obbligatoria almeno la predisposizione per inserimento dei tubi, diciamo la parte in comune dei lavori.
Ovviamente nessuno potrà mai obbligare il singolo condomino a cambiare la sua stufa non a norma.

Serve almeno la maggioranza dei millesimi di proprietà per deliberare i lavori in assemblea?

RISPOSTA

Esatto, le maggioranze di cui ai commi II e III dell'articolo 1136 del codice civile.
Art. 1136 del codice civile - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio. Mi riferisco al terzo comma in particolare: in seconda convocazione con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.

Almeno la predisposizione per inserimento dei tubi (carotaggio tubi esistenti cementizi, o altri lavori cosi un domani ogni appartamento può inserirsi tubo inox ), la devono pagare anche loro nonostante dichiarino di non usarli , e serve sempre la delibera di maggioranza?

RISPOSTA

E' una spesa da ripartire secondo i millesimi, con le maggioranze di cui sopra.

Se solo io mi volessi mettere a norma, posso usufruire del condotto principale per inserire il mio tubo inox e dire un domani che si eseguino i lavori lo faccio togliere e partecipo alle spese di carotaggio o altro?
logicamente ostruendo un po’ il condotto, in questo caso dovrei farmi fare dichiarazione scritta ? per non incorrere a denunce o altro in caso uno di loro accendesse lo stesso la stufa e il fumo non riuscirebbe a sfociare?

RISPOSTA

Non mi sembra una strada percorribile, anzi mi sembra il modo migliore per passare dalla parte del torto!
Sì, dovresti farti rilasciare una dichiarazione scritta, tuttavia se il fumo non riuscisse a sfociare, a prescindere dalla dichiarazione, sarebbe un gravissimo problema per tutto il fabbricato!

Spero di essere stato chiaro nel scrivere problematiche e quesiti, grazie.

RISPOSTA

Convocate l'assemblea per l'approvazione almeno dei lavori di predisposizione per inserimento dei tubi, da ripartire secondo i millesimi.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

4- La delibera condominiale ha stabilito la realizzazione di canne fumarie esterne, ma condomino ha una canna interna diretta usufruibile per caldaie a condensazione

La delibera condominiale ha stabilito la realizzazione di canne fumarie esterne.

RISPOSTA

La canna fumaria esterna è un bene comune di natura condominiale.
Ai sensi dell'articolo 1102 del codice civile, il condòmino ha diritto di utilizzare le cose comuni, purché non ne modifichi la destinazione e non impedisca ad altri di farne analogo uso.
Diritto di utilizzare le cose comuni, non significa obbligo di utilizzare le cose comuni …

Pur favorevole alla esecuzione intendo non usufruirne perché non necessaria in quanto ho una canna interna diretta usufruibile per caldaie a condensazione.

RISPOSTA

Ripeto: diritto di utilizzare le cose comuni, non significa obbligo di utilizzare le cose comuni …
hai diritto di usufruirne, ma non hai l'obbligo di usufruirne!
L'assemblea, con la sua delibera, ha approvato la sola esecuzione dei lavori, in conformità al decoro architettonico dell'edificio, ma non ha deliberato l'obbligo di tutti i condomini di farne uso, abbandonando le altre soluzioni interne preesistenti.
A disposizione per chiarimenti nonché per esaminare la delibera dell'assemblea condominiale.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1117, 1123, 1136, 1138 del codice civile