Ripartizione spese condominiali parti aggiunte successivamente dal costruttore

Buongiorno,
Gradirei ricevere una risposta ai seguenti due quesiti:
* Nel 1971 i miei genitori acquistano un'unità immobiliare direttamente dal costruttore e nell'atto è evidenziato che l'immobile di 8 piani, che confina con una strada comunale, ha una lunghezza di circa 30mt e una larghezza di 15,50mt.

RISPOSTA

Vediamo se ho compreso bene: i tuoi genitori hanno acquistato nel 1971, direttamente dal costruttore di un condominio di 8 piani, un appartamento ad uso abitazione.

Il costruttore, che resta proprietario di tutto il piano terra, di tutto il primo piano e del terreno retrostante, dopo qualche anno aggiunge un pezzo al piano terra e al 1° primo piano di 10-12mt creando copertura al piano terra e grande terrazzo al 1° piano, dove abitava lui stesso.

RISPOSTA

Si tratta di un "pezzo" di proprietà privata del costruttore.
Ricordiamo il principio giuridico dell'accessione, di cui all'articolo 934 del codice civile (Opere fatte sopra o sotto il suolo): "Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo”.
L' “aggiunta” appartiene al proprietario del piano terra o del primo piano, al quale l' “aggiunta” è stata apportata, salvo non risulti diversamente dal titolo giuridico (atto di compravendita, regolamento condominiale di origine contrattuale).

Tutti gli amministratori che si sono avvicendati non hanno mai modificato la planimetria del condominio, le tabelle millesimali ecc., ecc.

RISPOSTA

Probabilmente perché si tratta di un abuso edilizio, ossia di una costruzione realizzata in assenza del permesso a costruire!

Suppongo che questa aggiunta di costruzione sia stata fatta senza nessun permesso.

RISPOSTA

Puoi presentare un'istanza di accesso agli atti, presso l'ufficio tecnico comunale, ai sensi degli articoli 22 e seguenti della legge n. 241/1990.

Poi probabilmente si è richiesto il condono ma non è mai stato ottenuto. Tutta questa situazione è venuta alla luce quando qualche anno fa il condominio ha deciso di eseguire manutenzioni straordinarie all'immobile (facciate, terrazzi, ecc.).
Dopo aver trovato l'annotazione nell'atto di acquisto si evince che il condominio non include le parti aggiunte successivamente.

RISPOSTA

Tutto ciò, in conformità all'articolo 934 del codice civile, ossia al principio dell'accessione.

L'amministratore (che fa lo "gnorri") ha fatto pagare le quote relative a queste manutenzioni straordinarie effettuate a tutti i condomini, inclusi quelli del piano terra e del 1° piano. In effetti lui ha effettuato alcune manutenzioni aggiuntive su proprietà private, ripartendo la spesa su tutto il condominio. E' così?

RISPOSTA

Si tratta di una ripartizione illegittima, poiché la spesa avrebbe dovuto essere imputata soltanto al proprietario delle parti private "aggiunte".
Ricordo inoltre che l'articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, prevede che le tabelle millesimali, oltre al caso di errore nella loro redazione, possono essere modificate o rettificate quando, per le mutate esigenze strutturali nell'edificio viene alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche se di un solo condomino. In tal caso, il relativo costo è sostenuto dal condomino che ha dato luogo alla variazione.

* Durante l'esecuzione delle manutenzioni approvate nelle assemblee, l'amministratore ha inviato spese extra/aggiuntive mai deliberate.

RISPOSTA

Se non sono mai state deliberate, i condomini non sono tenuti a partecipare alla spesa.
L'articolo 1135 del codice civile comma 2 attribuisce all'amministratore il potere-dovere di intervenire SOLTANTO per le manutenzioni straordinarie ed urgenti, prevedendo che: «L'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea».
Non mi sembra che questi interventi rivestano carattere di urgenza ...

Alle osservanze egli asserisce che fa un'assemblea nella quale i condomini approvano le spese relative ai lavori già effettuati.
Grazie.

RISPOSTA

Semmai ratificano ex post … ma non approvano!
Per carità, si potrebbe anche fare … ma per quale motivo i condomini dovrebbero deliberare di danneggiare se stessi?!
… e se i condomini non dovessero ratificare questi lavori?!
Mi sembra davvero che l'amministratore abbia posto in essere una cattiva gestione, inaccettabile da parte dei condomini.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 934, 1135 del codice civile
• Art. 69 delle Disposizioni per l'attuazione del Codice civile e disposizioni transitorie.
• LEGGE 7 agosto 1990, n. 241 Nuove norme in materia di procedimento amministrativo e di diritto di accesso ai documenti amministrativi.