2 Consulenze:
1 - Installazione dell'impianto fotovoltaico e condomino dissenziente
Abito in un condominio di 12 appartamenti, ho deciso di mettere un impianto fotovoltaico sul tetto comune per la produzione di energia elettrica per il mio appartamento. Ho indetto una assemblea straordinaria al fine di avere la delibera per procedere con i lavori. All'assemblea ci siamo presentati in tre condomini più 4 deleghe. L'assemblea risultava valida in quanto superava la metà più uno dei millesimi per un totale di 756,32. di questi 756.32 millesimi i 666,14 hanno dato parere favorevole alla mia richiesta, solo un condomino ha espresso parere negativo decidendo d'impugnare la delibera in quanto afferma che in base all'articolo 1102 (uso della cosa comune) non posso utilizzare spazio che è di proprietà comune. Afferma che il tetto deve essere diviso per 12 e io posso utilizzare solo una dodicesima parte del totale, a meno che un'atro condomino non mi ceda la sua parte di tetto con un atto scritto.
La mia domanda è questa:
Non è sufficente la delibera dell'assemblea condominiale visto che la maggioranza semplice dei presenti ha espresso parere favorevole? Visto che nel 2009 è stata modificata la legge del 9 gennaio 1991 n° 10 affermando che nelle decisioni condominiali che riguardano il risparmio energetico è sufficente la maggioranza semplice dell'assemblea.
Se viceversa bisogna rispettare l'articolo 1102, da divisione del tetto va fatta in parte uguali o calcolata in millesimi? E se va fatta in millesimi, si calcola nel totale del tetto o solo facendo riferimento alla falda rivolta verso SUD ( visto che i pannelli si espongono a sud e non a nord)?
Cordiali saluti
RISPOSTA
Si tratta di un impianto fotovoltaico di proprietà individuale o condominiale?
A richiedere l'installazione dell'impianto, sarà l'amministratore di condominio, in nome e per conto del condominio stesso, ovvero il singolo condomino.
La legge del 9 gennaio 1991 n° 10, in materia di risparmio energetico, si applica nell'ipotesi di impianto fotovoltaico condominiale.
L'articolo 1102 del codice civile invece, si applica nel caso dell'installazione di un impianto fotovoltaico individuale.
Regolamento dell'impianto fotovoltaico individuale.
Gli impianti installati sul tetto comune, ai sensi dell' articolo 1102 del codice civile (uso della cosa comune) possono essere installati, a patto che resti la possibilità anche ai dissenzienti di poterne installare uno di medesima potenzialità (non puoi appropriarti dello spazio quota-parte degli altri).
Ad esempio, se la superficie utile è pari a 120 mq ed i condomini sono 12, ciascuno ha diritto ad una quota parte di 10 mq (con le stesse caratteristiche di esposizione: hai diritto alla quota di 1/12 del tetto, esposto a sud, idoneo all'installazione dell'impianto fotovoltaico).
I dissenzienti parteciperanno esclusivamente alle spese necessarie al mantenimento del tetto e non alle spese relative all'impianto di proprietà individuale.
Regolamento dell'impianto fotovoltaico condominiale
Nell'ipotesi di impianto condominiale, lo stesso, a seguito di valida delibera dell'assemblea, potrà essere installato sull'intera superficie del tetto.
I dissenzienti quindi possono rifiutarsi di partecipare alle spese relative all'installazione dell'impianto, ai sensi dell'articolo 1121 del codice civile, ma non possono impedire l'istallazione. Possono rifiutarsi di sopportare gli oneri, soltanto se l'installazione dell'impianto comporti una spesa molto gravosa, rispetto alle particolari condizioni dell'edificio. Si tratta di una valutazione da effettuare caso per caso.
Art.1121 - Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.
Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Nel caso previsto dal primo comma i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
Nell'ipotesi di mancata partecipazione alle spese, da parte dei condomini dissenzienti, l'assemblea condominiale dovrà stabilire che i dissenzienti non potranno beneficiare degli effetti del contratto di "net metering" e che pagheranno la quota parte (in base ai mm.) dell'elettricità misurata dal contatore d'uscita (nell'estratto conto del distributore di rete ci sarà sempre tale importo).
Cordiali saluti.
2 - Installazione impianto fotovoltaico sul tetto di proprietà del singolo condomino
Gentile Avvocato, abitiamo un edificio posto al centro storico di un paese in Lombardia.
L'edificio è occupato da 3 famiglie. Al primo piano una famiglia, al secondo piano un'altra famiglia, ed al terzo piano la nostra.
Il tetto è di nostra esclusiva proprietà.
RISPOSTA
Immagino che ci sia un titolo contrattuale in ragione del quale il tetto condominiale, in deroga a quanto previsto dall'articolo 1117 I comma numero 1 del codice civile, risulta di proprietà individuale, anziché in comune con tutti i condomini.
L'articolo 1117 I comma numero 1 prevede la proprietà in comune delle seguenti parti dell'edificio condominiale: “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”.
Vorremmo installarvi un impianto fotovoltaico, di cui poi dovremmo fare l'allaccio al contatore che è posto nella parte bassa dell'immobile, al piano terra.
RISPOSTA
Siccome il tetto è di proprietà individuale del singolo condomini, non sarà necessario chiedere l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.
I cavi quindi dovranno necessariamente andare fino al piano terra passando per i muri del secondo e primo piano.
RISPOSTA
I muri del secondo e del primo piano sono muri in comproprietà tra tutti i condomini, pertanto il principio generale è sempre quello di cui all'articolo 1102 del codice civile: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa”.
Domanda:
Se uno dei due altri condomini per qualche motivo è contrario non possiamo installare l'impianto e ci può bloccare?
La ringrazio per il riscontro
Cordiali saluti
RISPOSTA
Nessun altro condomino potrà bloccarvi, non applicandosi l'articolo 1122 bis III comma del codice civile, norma dettata in caso di installazione su tetto di proprietà condominiale; né tanto meno il passaggio dei cavi attraverso il muro condominiale, arrecherà un danno al decoro architettonico oppure alla sicurezza dell'edificio, anziché limitare in qualsiasi maniera le prerogative degli altri condomini.
Si applica pertanto il secondo comma dell'articolo 1122 bis del codice civile: “È consentita l'installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio di singole unità del condominio sul lastrico solare, su ogni altra idonea superficie comune e sulle parti di proprietà individuale dell'interessato”.
Nessun condomino avrà titolo per fare opposizione, tranne nella denegata ipotesi di lesione al decoro oppure alla sicurezza dell'edificio condominiale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
