Redazione tabelle millesimali incremento coefficiente di destinazione del terrazzo scoperto





Salve, stiamo revisionando le tabelle millesimali del condominio dove abito perché viziate da un errore (certificato da un tecnico), il nuovo tecnico le ha presentate indicando nella sua relazione la circolare del 26 marzo 1966 n. 12480 come riferimento.

RISPOSTA

La suddetta circolare prevede criteri di valutazione che si traducono nell’applicazione di determinati coefficienti riduttori (minori cioè dell’unità) i quali, riferiti alla superficie dei singoli ambienti, ne diminuiscono l’entità, trasformandola da superficie reale in superficie virtuale.
Quali sono questi coefficienti?
Sono i seguenti e devono essere tutti applicati poiché, dato il meccanismo del sistema, la mancata considerazione di taluno di essi equivale ad attribuire al coefficiente riduttore omesso, il valore massimo unitario:
-coefficiente di destinazione,
-coefficiente di piano,
-coefficiente di orientamento,
-coefficiente di prospetto,
-coefficiente di luminosità,
-coefficiente di (eventuale) funzionalità globale dell’alloggio.



L'assemblea a maggioranza ha deciso che i coefficienti di utilizzo adoperati non vanno bene, ha chiesto di utilizzare per i terrazzi scoperti lo 0,50.

RISPOSTA

Intendi i coefficiente di destinazione?
Per il coefficiente di destinazione si indicano i seguenti valori:
-camere : 1,00
-servizi (cucina, bagno, latrina, ripostiglio) : 0,90
-corridoi, disimpegni : 0,80
-logge racchiuse tra tre pareti : 0,50-0,35
-cantine e soffitte (di sgombero) : 0,45-0,30
-balconi coperti : 0,30
-balconi scoperti : 0,25
-terrazzo a livello : 0,22
-giardini ed aree di rispetto : 0,15-0,10
La circolare prevede quanto segue: “è peraltro da tenere presente che per le terrazze a livello, i giardini e le aree di rispetto, i valori del coefficiente sono solo indicativi influendo nella valutazione, in modo sostanziale, l’entità dell’estensione di dette superfici sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento”.
Il coefficiente dovrebbe essere pari a 0,22, tuttavia lo si potrebbe incrementare nella seguente ipotesi: particolare entità dell’estensione del terrazzo sia rispetto alla superficie dell’alloggio, sia rispetto all’effettivo grado di utilizzazione e di godimento dello stesso.
Ad esempio, un locale deposito di 30 mq che ha accesso a terrazzo scoperto di proprietà esclusiva, grande quattro volte il locale deposito!
Da qui … a raddoppiare il coefficiente ai fini delle tabelle millesimali … ce ne passa!



Visto che, i proprietari dei terrazzi (tra cui io) siamo solo in 7 (su 118 appartamenti) non c'è stata possibilità di replica.

RISPOSTA

Impugnerete le nuove tabelle millesimali, con ricorso al tribunale del lavoro, entro 30 giorni dalla loro approvazione, come da articolo 1137 del codice civile.



Il tecnico allora, su richiesta, ha prodotto un calcolo simulato con tale coefficiente e ha poi inviato una relazione dicendo che non era possibile applicarlo e il massimo che abbia potuto era lo 0,40.

RISPOSTA

I balconi coperti hanno lo 0,30% e le terrazze scoperte invece hanno lo 0,40%??!!
Lascio a te ogni commento …



L'assemblea non d'accordo, intende approvare le tabelle simulate. Adesso vi pongo due domande, come si calcola la superficie virtuale di un terrazzo scoperto?

RISPOSTA

Applicando lo 0,22%.
Si può incrementare, in ragione dell'estensione del terrazzo o delle sue modalità di utilizzazione o di godimento … ma pesarlo più di un balcone coperto (0,30%) … sinceramente non ne comprendo la logica …
Se il balcone è coperto, quanto meno ci può fare colazione al mattino …



Si moltiplica per l'altezza interna dell'appartamento come fatto dal tecnico?

RISPOSTA

Se si applica un coefficiente dello 0,40%, si moltiplica per l'altezza interna dell'appartamento, per poi ridurlo appunto allo 0,40%.
Ecco perché si parla di una volumetria virtuale, a seguito dell'applicazione dei coefficienti!



Il condominio può far approvare delle tabelle senza la firma di un tecnico, senza una relazione tecnica e con dicitura simulazione?
Grazie.

RISPOSTA

Ovviamente no, ma sei mai l'assemblea condominiale lo facesse per davvero, impugnerete la delibera assembleare entro i canonici 30 giorni di cui all'articolo 1137 del codice civile: “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.
L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria
”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

 

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