Contratto di appalto firmato dall'amministratore di condominio in conflitto d'interessi annullamento

Egr. avvocato, le chiedo una consulenza in materia di conflitto d'interessi dell'amministratore di condominio.
L'amministratore di condominio è chiamato a firmare, quale legale rappresentante del condominio, diversi contratti di appalto di lavori e di servizi.
Vorrei porre alla Sua attenzione, tre ipotesi di conflitto d'interessi e di annullabilità dei contratti firmati dall'amministratore di condominio.

1)L'amministratore di condominio, essendo un avvocato iscritto all'ordine forense, affida un incarico legale a sé stesso, per il recupero delle somme di denaro nei confronti di un condomino moroso.

2)L'amministratore di condominio, è socio accomandatario della SAS appaltatrice del servizio di pulizia delle scale e delle parti comuni del condominio? Può firmare questo contratto di appalto, praticamente con sé stesso? È nullo? È annullabile?

3)L'amministratore di condominio è il marito dell'amministratore della SRL che si è aggiudicata il contratto di appalto di lavori per il superbonus 110%; il contratto è annullabile per un palese conflitto d'interessi non comunicato all'assemblea, al momento dell'approvazione dei lavori?

Quali sono le norme di riferimento della presente consulenza?
Grazie avvocato!

RISPOSTA

I referenti normativi della presente consulenza sono gli articoli 1394 e 1395 del codice civile.
L'articolo 1395 del codice civile prevede quanto segue: è annullabile il contratto che il rappresentante conclude con se stesso, salvo espressa autorizzazione o nel caso in cui si possa escludere la possibilità di conflitto d'interessi.

L'articolo 1394 del codice civile, in materia di conflitto di interessi, statuisce che “Il contratto concluso dal rappresentante in conflitto d'interessi col rappresentato può essere annullato su domanda del rappresentato, se il conflitto era conosciuto o riconoscibile dal terzo”.

Queste norma sono applicabili al conflitto d'interessi dell'amministratore di condominio, in qualità di mandatario della compagine condominiale.

Passiamo ad analizzare le tre ipotesi di cui alla presente consulenza.

1) L'amministratore - avvocato può affidare un incarico legale a se stesso, per una causa nell'interesse del condominio, soltanto a seguito di autorizzazione da parte dell'assemblea condominiale. Soltanto l'espressa autorizzazione dell'assemblea dei condomini potrà salvare questo contratto di lavoro autonomo professionale dalla sanzione dell'annullabilità.
2) Anche in caso di appalto in favore di una società della quale l'amministratore di condominio è legale rappresentante, trattandosi anche in questo caso di un contratto concluso con se stesso, occorre un'espressa delibera di autorizzazione da parte dell'assemblea dei condomini, al fine di evitare l'annullamento dell'appalto.
3) In questo caso si applica l'articolo 1394 del codice civile pertanto, se l'assemblea dei condomini non era a conoscenza del conflitto d'interessi dell'amministratore (la moglie è amministratrice della SRL aggiudicataria dell'appalto, ma l'amministratore di condominio non l'ha dichiarato né indicato a verbale), il contratto è annullabile su richiesta del singolo condomino. L'amministratore può evitare l'annullamento del contratto, soltanto dimostrando che l'importo della spesa è congruo rispetto al mercato ed alla prestazione contrattata, pertanto non è stato cagionato nessun danno di natura economica al condomino.
L'onere della prova ricade interamente sull'amministratore di condominio, ai sensi dell'articolo 2697 del codice civile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 2697 del codice civile