Assemblea condominiale chiude con una rete un varco dell’area condominiale

Salve, vi scriviamo per avere una consulenza e per sapere se un avvocato del vostro staff potrebbe prendere in carica la causa che abbiamo intenzione di iniziare
Ecco la sintesi della questione condominiale:
- Il Supercondominio (condominio di molte palazzine) ha deciso nel settembre 2021 di chiudere con una rete un varco tra le siepi di recinzione dell’area condominiale che permetteva ad alcuni condomini di arrivare a piedi nel vicino paese. Ora per uscire – dal cancello principale - dobbiamo fare un centinaio di metri in più (il che con le borse della spesa è un disagio, e tra noi molti sono anziani e alcuni deambulano male).
- Gli assenti a tale assemblea (non avendo potuto contestare direttamente) hanno scritto e contestato all’amministratore del condominio che chiudendo il passaggio si ledeva un diritto acquisito dagli anni ’80 riferendomi al dispositivo dell'art. 1079 codice civile.
Quindi è stata chiamata nel maggio 2022 in Mediazione l’amministrazione condominiale, con esito negativo
- Avremmo voluto impugnare la delibera assembleare (che presenta molti difetti*) ma ci hanno suggerito di raccogliere le firme per chiedere un’assemblea straordinaria e riproporre la questione per chiedere la riapertura del varco con l’apposizione di un cancelletto. L’assemblea si è fatta a settembre 2022 e la maggioranza ha deciso di tenere chiuso il varco;
A questo punto, scaduti i termini per impugnare l’assemblea, resterebbe un’azione legale perché siamo stati deprivati di un diritto di passaggio ventennale. Ed in questo caso mi pare che non esistano i termini e scadenze per far valere un proprio diritto.

RISPOSTA

Confermo, per questi aspetti, la norma di legge non prevede alcun termine prescrizionale né decadenza.

Le domande da porre alla vs. attenzione sono le seguenti:
1) *LE ASSEMBLEE CHE HANNO DELIBERATO DI CHIUDERE IL, VARCO (a partire dal 2006) non avevano tale punto all’O.D.G. (discusso tra le varie ed eventuali), PERTANTO è VALIDA LA DELIBERA?

RISPOSTA

Si tratta di una delibera annullabile che andava impugnata nei termini di cui all'articolo 1137 del codice civile: “Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. L'azione di annullamento non sospende l'esecuzione della deliberazione, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità giudiziaria. L'istanza per ottenere la sospensione proposta prima dell'inizio della causa di merito non sospende né interrompe il termine per la proposizione dell'impugnazione della deliberazione”.
Attenzione: l’omessa indicazione di un argomento, poi deliberato, all’ordine del giorno, non può esser rilevata dal condomino che ha espresso il proprio dissenso nel merito, ma che non ha eccepito l’irregolarità della convocazione (Cass., n. 8344, 24 agosto 1998 e n. 5889, 20 aprile 2001).

2) LA CHIUSURA DEL VARCO, POTREBBE ESSERE CONSIDERATA UN’OPERA INNOVATIVA? QUINDI NECESSITARE DI UN QUOZIENTE DI MILLESIMI PIU’ ALTO dei 550 ottenuti ? ( parte comune cambia funzione? Cassazione civile sez. II, 14/05/2019, n.12805);

RISPOSTA

Non si tratta di un'innovazione, né di un'opera innovativa.
Non si tratta di una modificazione materiale che altera l'entità sostanziale della porzione comune, secondo quanto previsto dalla Cassazione II sezione civile, sentenza n. 15460 del 2002 (come ad esempio trasformare un giardino in area destinata a parcheggio).
Si tratta di una differente regolamentazione della cosa comune; il proprietario “condominio”, ai sensi dell'articolo 841 del codice civile, può chiudere in qualunque tempo il fondo, e che tale facoltà è finalizzata a “proteggerlo dall'ingerenza di terzi” (Cass. Civ., Sez. II, 18/12/2001, n. 15977), onde evitare accessi non autorizzati.

3) RISPONDE AL VERO CHE I TERMINI DI SCADENZA PER FAR VALERE LA DEPRIVAZIONE DI QUESTO TIPO DI DIRITTO NON SCADONO?

RISPOSTA

Risponde al vero, ma non è applicabile l'articolo 1079 del codice civile, in quanto per parlare di servitù, occorre il presupposto dell'alterità dei due fondi: la servitù consiste nel peso imposto sopra un fondo per l’utilità di un altro fondo appartenente a diverso proprietario (art. 1027 del codice civile). In questo caso, quale sarebbe il fondo dominante e quale sarebbe il fondo servente sul quale insiste la servitù?
Si tratta infatti di un'unica area in comunione, ossia un fondo condominiale rientrante nella proprietà indivisa di tutti i condomini che, in assemblea, decidono come meglio disciplinarne l'uso.

4) IL RIFERIMENTO AL DISPOSITIVO DELL'ART. 1079 CODICE CIVILE e’ VALIDO?

RISPOSTA

Assolutamente no!
Si tratta di un unico fondo in comunione tra tutti i supercondomini.
Non c'è un fondo servente ed un fondo dominante … come potrebbe mai sorgere una servitù di passaggio?
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 841, 1027, 1079, 1137 del codice civile