Proprietario terrazzo lastrico ad uso esclusivo partecipazione nella quota spese di 1/3 e di 2/3 se ha un appartamento sottostante

Terrazza a livello di proprietà del signor X.

RISPOSTA

Trattandosi di un proprietario esclusivo della terrazza a livello, si applica l'articolo 1126 del codice civile, come anticipato nella precedente email: “Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.

E' accessibile unicamente a piedi dall'appartamento di cui è estensione; non è carrabile, né area di parcheggio, né area di attività sportiva.

RISPOSTA

Oltre ad essere di proprietà esclusiva, è anche di uso esclusivo del proprietario.

Coperta dalla terrazza c'è la proprietà del condomino Y (un intero appartamento) e sotto ancora la proprietà del signor Z (un piccolo locale a uso cantina). Il resto è occupato dalla collina digradante.

RISPOSTA

Sebbene la terrazza sia di uso esclusivo del suo proprietario, funge da copertura per le proprietà dei condomini Y e Z.

Si rende necessario il rifacimento della terrazza per normale usura che ha comportato il logorio della soffitta sottostante (appartamento Y).
Quesito: Per la ripartizione delle spese si applica l'art.1126 cc?

RISPOSTA

Sì, per evidenti motivi.

Il condomino X, che non ha alcuna proprietà sottostante la terrazza a livello, oltre alla quota di 1/3, partecipa anche alla quota di 2/3?

RISPOSTA

No.
Secondo la Cassazione civile sentenza n. 11484/2017, “l’articolo 1126 del codice civile, allorché pone l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria ad esso sottostante, di parti comuni.

Come precisato dalla Cassazione civile sentenza n. 1451/2014 del 23 gennaio 2014, soltanto “il proprietario dell’appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo quale utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico".

Secondo la giurisprudenza granitica della Corte di Cassazione, se il proprietario X, fosse proprietario anche di un'unità immobiliare ubicata sotto la copertura del suo lastrico ad uso esclusivo, parteciperebbe sia nella quota spese di 1/3 che nella quota spese di 2/3, in ossequio all'articolo 1126 del codice civile.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1126 del codice civile