Condominio - Validità della deliberazione dell'assemblea condominiale e responsabilità dell'appaltatore
Salve sono Francesco e abito in un condominio di 8 appartamenti. Premesso che:
-Con assemblea straordinaria in 2°convocazione del 21/08/2009 e' stato deliberato in maggioranza ( 6 presenti su 8 per totale di 396,007 millesimi) di incaricare una ditta per effettuare dei lavori straordinari,con la ripartizione delle spese in quote uguali come prevede il regolamento condominiale riguardo le parti comuni. La mia votazione e' stata NO.
-in data 9 febbraio recapitato, con raccomandata ,il verbale di assemblea dove io ero assente per motivi di lavoro ed in maggioranza (4 presenti su 8 per un totale di 469,96 millesimi) hanno approvato il consuntivo del 2009,nella fattispecie anche le spese dei lavori straordinari dicendomi di pagare la mia quota entro 15 giorni dalla ricezione del verbale con avvertimento che in caso di mancato pagamento l'amministrazione condominiale sarà costretta a tutelare le proprie ragioni presso l'Autorità Giudiziaria. A tutt'oggi le somme non sono state totalmente recuperate.
Contestazione del Verbale del 09/02/2010.
Trattasi di un' infiltrazione d'acqua nei locali box (parti comuni), infiltrazione proveniente presumibilmente (in quanto non e' stata fatta una perizia ma solo una relazione tecnica del geometra della stessa ditta che deve eseguire i lavori ) dal giardino di proprietà di un condomino,dunque a prescindere, deve essere accertata l'imputabilità della partizione di spesa per la riparazione,in quanto potrebbe essere sia un danno da attribuire al costruttore , sia un danno da attribuire al proprietario del giardino ed per logica le partizioni di spesa hanno una percentuale diversa per ogni singolo condomino,considerato che la proprietà del giardino comporta una diversa percentuale millesimale la stessa incide nel caso di ripartizione di spesa se non addirittura una volta accertato che il danno non proviene da una parte comune e' attribuibile totalmente al legittimo proprietario.
Quanto descritto, indipendentemente dai regolamenti interni al condominio e di conseguenza accettati all'unanimità, e' comunque in contrasto con quanto stabilito dagli articoli di legge i quali attestano una responsabilità inequivocabile ,ed alla quale il costruttore ,sia esso un appaltatore che una ditta costruttrice,non può assolutamente sottrarsi. La legge prevede inoltre che il condominio per i danni ove occorrono spese straordinarie necessita l'autorizzazione di tutti i condomini al di fuori di interventi che richiedono urgenza in quanto e' in pericolo la sicurezza delle persone fisiche,questo genere di intervento non richiedeva un urgenza tale da escludere il costruttore stesso che per vari motivi non rispondeva alla richiesta effettuata dall'amministratore ,(orecchie da mercante). Si poteva comunque come da me consigliato intervenire legalmente e richiedere l'intervento dovuto a colui che era responsabile. La legge cita una responsabilità entro 10 anni dalla data di ultimazione dei lavori obbligando il costruttore non solo a risolvere il problema a proprie spese ma eventualmente risarcire i danni subiti. Più volte da parte mia,in varie assemblee ,il mio modo di pensare e di agire davanti a situazioni sopracitate e' stato chiaro,se non altro in quanto verbalmente ho manifestato che l'attribuirsi spese di lavori straordinari , non imputabili ai condomini , non solo scagionava il costruttore dalle proprie responsabilità ma dava la possibilità allo stesso di non dover rispondere di eventuali ulteriori danni. Questo perché la persona più indicata a porre un rimedio risolutivo e' la stessa che ha costruito. Infine se tutto questo non dovesse andare a buon fine per una decisione diversa del Giudice o per mancanza del costruttore si procede alla perizia e all'inizio dei lavori autonomamente.
Ora le mie domande sono queste:
Quanto descritto sopra di mia conoscenza può essere confermato con gli articoli di legge del Codice Civile ?
E' possibile impugnare la decisione dell'assemblea e citarla in giudizio consultando un avvocato?
RISPOSTA
Hai facoltà di impugnare il verbale dell’assemblea condominiale, ai sensi del combinato normativo previsto dagli articoli 1136 e 1137 del codice civile.
Ai sensi dell’articolo 1136 c.c., le deliberazioni che concernono le riparazioni straordinarie di notevole entità, devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma, ossia con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (almeno 500,00 millesimi).
Art.1136 - Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni –
"L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto le innovazioni previste dal primo comma dell'articolo 1120 devono essere sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio. L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione.
Delle deliberazioni dell'assemblea si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore".
Devi rivolgerti ad un avvocato per impugnare la deliberazione , con ricorso all’autorità giudiziaria, entro il termine di decadenza di trenta giorni che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti. Si tratta di un termine perentorio. Con il ricorso giudiziario, il tuo avvocato deve chiedere anche la sospensione della deliberazione dell'assemblea in quanto, in mancanza di sospensione, da parte dell'autorità giudiziaria, dovrai pagare quanto dovuto, ai sensi del verbale d'assemblea contestato, salvo poi chiedere al giudice, il rimborso della somma versata, in caso di vittoria nel processo(con gli interessi al tasso di interesse legale corrente).
Art.1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea - "Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti".
Hai facoltà di impugnare la deliberazione contenuta nel verbale, anche ai sensi dell'articolo 1134 c.c.
Art.1134 - Spese fatte dal condomino
"Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente".
Non sei tenuto a rispondere di spese per le cose comuni non autorizzate e, soprattutto, non caratterizzate dal requisito dell'urgenza (confermo quello che hai scritto nella tua mail: si tratta dell'articolo 1134 c.c.).
Consideriamo adesso la questione della responsabilità dell'appaltatore, per i vizi e difetti della sua opera.
L'assemblea di condominio deve deliberare il suo consenso a citare in giudizio l'appaltatore, per la sua responsabilità contrattuale (la deliberazione deve essere presa con le maggioranze previste dall'articolo 1136 c.c. che ho allegato in precedenza).
Devi far inserire, nell'ordine del giorno della prossima assemblea, la questione del consenso alla lite, nei confronti dell'appaltatore. In caso di dissenso alla lite, da parte di uno o più condomini, si applica l'articolo 1132 c.c.
Art.1132 Dissenso dei condomini rispetto alle liti
"Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente".
Le norme a fondamento della responsabilità dell'appaltatore sono l'articolo 1667 e 1668 del codice civile.
Art. 1667 Difformità e vizi dell'opera
"L'appaltatore è tenuto alla garanzia per le difformità e i vizi dell'opera. La garanzia non è dovuta se il committente ha accettato l'opera e le difformità o i vizi erano da lui conosciuti o erano riconoscibili, purché, in questo caso, non siano stati in mala fede taciuti dall'appaltatore. Il committente deve, a pena di decadenza, denunziare all'appaltatore le difformità o i vizi entro sessanta giorni dalla scoperta. La denunzia non è necessaria se l'appaltatore ha riconosciuto le difformità o i vizi o se li ha occultati. L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera. Il committente convenuto per il pagamento può sempre far valere la garanzia, purché le difformità o i vizi siano stati denunziati entro sessanta giorni dalla scoperta e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna".
Art. 1668 Contenuto della garanzia per difetto dell'opera
"Il committente può chiedere che le difformità o i vizi siano eliminati a spese dell'appaltatore, oppure che il prezzo sia proporzionalmente diminuito, salvo il risarcimento del danno nel caso di colpa dell'appaltatore".
Non si applica invece l'articolo 1669 c.c. che prevede la garanzia decennale dell'appaltatore (a cui facevi riferimento nella tua domanda), in caso di rovina e difetto di immobili; tale norma si applica, nel caso in cui l'oggetto del contratto di appalto sia la costruzione dell'immobile e non la sua manutenzione o ristrutturazione.
Art. 1669 Rovina e difetti di cose immobili
"Quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per la loro natura a lunga durata, se, nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti, l'appaltatore è responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purché sia fatta la denunzia entro un anno dalla scoperta. Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia".
In sintesi, il condominio per agire nei confronti dell'appaltatore deve
1) deliberare il consenso alla lite in assemblea
2) denunciare il difetto all'appaltatore entro 60 giorni dalla scoperta con raccomandata con ricevuta di ritorno (può farlo anche il singolo condomino).
3) citare in giudizio l'appaltatore, entro due anni dalla consegna dell'opera
L'appaltatore dovrà rimediare al difetto ovvero, in mancanza di un ravvedimento da parte del costruttore, il corrispettivo della sua opera sarà proporzionalmente ridotto dal giudice. L'appaltatore, in aggiunta, risponderà con un risarcimento dei danni cagionati dalla sua negligenza.
Per quanto riguarda la tua situazione, devi rivolgerti senza indugio ad un avvocato, per impugnare il verbale di assemblea (attenzione al termine dei trenta giorni).
Cordiali saluti.
