Conflitto d'interessi portiere custode condominio, anche proprietario di appartamento





Buongiorno,
Di seguito il quesito su cui si richiede consulenza.
Il condominio prevede, a livello di regolamento di condominio, un locale al piano terra adibito ad abitazione del custode. Il servizio di portierato è attivo, con custode lavoratore dipendente a tempo pieno.
Il custode - portiere è anche proprietario da alcuni anni di un appartamento dello stesso condominio, partecipa quindi in assemblea e raccoglie le deleghe di alcuni condomini, oltre che essere da poco anche consigliere.
A causa dello scarso impegno nelle svolgimento delle sue mansioni e delle mutate condizioni economiche che rendono particolarmente oneroso il mantenimento del servizio di portierato, numerosi condomini ne vorrebbero la soppressione.

RISPOSTA

Sorge un evidente conflitto d'interessi, in capo al portiere condomino.
La Cassazione (Cassazione sentenza 9 agosto 2011, n. 17140; Cass. 22 luglio 2002, n. 10683; Cass. 18 maggio 2001, n. 6853), ha affermato che l’esistenza di un conflitto di interessi tra il singolo condomino e il condominio, dovesse comportare l’esclusione a monte, dal calcolo dei millesimi, delle carature attribuite al condomino confliggente. Se il quorum per eliminare il servizio di portierato, normalmente è quello previsto dal comma II dell'articolo 1136 del codice civile (sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio), in questo caso specifico sarà pari alla maggioranza degli intervenuti (non computando in questa maggioranza il condomino in conflitto d'interessi) che rappresenti almeno 500/1000, meno i millesimi del condomino-portiere. In concreto, si abbassa il “normale” quorum deliberativo di una testa nonché dei millesimi appartenenti al condomino in conflitto d'interessi.
Secondo il Tribunale di Napoli, con sentenza 18 marzo 2000, “se la soppressione del servizio quale quello di portierato, determina la modifica di una norma regolamentare, e se questa norma ha oggettivamente natura regolamentare, allora alla soppressione e quindi alla modificazione della norma di regolamento l’assemblea potrà pervenire in forza non già del consenso di tutti i condòmini – indispensabile solo allorquando si modifica una norma a contenuto strettamente negoziale – bensì della volontà espressa anche soltanto da quella maggioranza dei condòmini prevista dall’art. 1138 c.c., comma 3 (che rimanda all'articolo 1136 II comma del codice civile). In questa prospettiva la soppressione del servizio di portierato costituisce materia attinente esclusivamente alla vita organizzativa interna per la quale, dunque, è necessaria non la totalità, ma la maggioranza dei consensi dei partecipanti al condominio: tutto ciò anche se la soppressione del servizio finisse per comportare il venir meno del vincolo di destinazione dei locali comuni adibiti ad alloggio del portiere”.



Come è necessario procedere, quali quorum e maggioranze sono necessari?

RISPOSTA

Il quorum deliberativo sarà pari alla maggioranza degli intervenuti (non computando in questa maggioranza il condomino in conflitto d'interessi) che rappresenti almeno 500/1000, meno i millesimi del condomino-portiere. In concreto, si abbassa il “normale” quorum deliberativo di una testa nonché dei millesimi del condomino in conflitto d'interessi.



Vista la concentrazione di ruoli nella stessa persona, è possibile evocare un conflitto d'interessi e richiedere che il portiere-condomino si allontani dall'assemblea durante la discussione che lo riguarda e/o che non possa rappresentare per delega ulteriori condomini?

RISPOSTA

Certamente sì; a causa del conflitto d'interessi, non potrebbe nemmeno partecipare all'assemblea, perché con i suoi interventi potrebbe influenzare il voto degli altri condomini. Deve lasciare l'aula ove si svolge l'assise condominiale, al momento della discussione di questo punto all'ordine del giorno.



Può, più in generale, la concentrazione di ruoli portiere-condomino-consigliere configurarsi come conflitto d'interessi?

RISPOSTA

Esatto, si tratta di un effettivo conflitto d'interessi che incide sul quorum deliberativo, abbassandolo in ragione di quella testa e dei suoi millesimi.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

 

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