Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato

Regolamento contrattuale condominiale clausola limitatrice diritto di rinuncia sulle parti comuni





Nel settembre 2018 acquistavo un appartamento a piano terra con giardino, situato in una strada privata, sull'atto di acquisto veniva riportato:

“... l'immobile in contratto era pervenuto per edificazione fattane su terreno acquistato con atto in data 18 settembre 1969 ... registrato il 6 ottobre 1969 al n. xxxxx e trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari in data 10 ottobre 1969 al n. ro xxxx. Il contenuto di detto titolo è qui da intendersi come integralmente riportato, noto ed accettato dalla parte acquirente con particolare riferimento ai seguenti patti:

... a) la compratrice, per accedere al lotto come sopra acquisito, ha diritto di passaggio sulla strada privata della società venditrice che corre lungo il lato sud del lotto stesso e si immette nella strada comunale di xxxxxxx, nonché sul tratto di strada in proprietà o, che si immette sulla..., nonché sulla scalinata posta tra le case "A" e "B" della società venditrice, e sull'ascensore sito a monte della predetta casa "A" e successive scalinate e passaggi che adducono alla suddetta strada privata della società venditrice: precisando che sulla …”

Non avendo mai usato l'ascensore anche perché ubicato molto lontano da mia proprietà individuale, ho chiesto la rinuncia a tale diritto che però mi viene negato in virtù di un regolamento del condominio casa A datato 07/03/1968 (quindi antecedente all'atto di cui sopra) in cui é stata inserita anche la lettera indicante la mia proprietà e nel quale è scritto ...il portone di ingresso, il portico, la scala e l'impianto dell'ascensore, sono in comproprietà tra...
Le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del portone di ingresso, del portico della scala e dell'ascensore sono da ripartire...

RISPOSTA

Anche se il regolamento condominiale in questione è antecedente all'atto di acquisto del terreno, esso è un regolamento di origine contrattuale, predisposto dall'originario costruttore dell'edificio, regolarmente registrato e trascritto al numero 2653 Mod. 71/M in data 07/11/1968, modificabile soltanto all'unanimità e, fino alla sua modifica oppure alla sua abrogazione, applicabile anche ai futuri condomini. Il regolamento si applica anche ai condomini divenuti tali nei decenni successivi alla redazione del regolamento da parte del costruttore.
Se è vero che il codice civile ti consentirebbe di rinunciare al diritto, ai sensi dell'articolo 1104 I comma del codice civile, è anche vero che prevalgono le disposizioni del regolamento di origine contrattuale, fino a quando all'unanimità, esso non sarà stato modificato.

Secondo l’ordinanza n. 23582/2023, la Cassazione ha espresso i seguenti principi: “Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 2, del codice civile”.

Nel tuo caso pertanto, il regolamento contrattuale condominiale prevede una clausola limitatrice del diritto di rinuncia sulle parti comuni dell'edificio.
Questa clausola limitatrice, contenuta nel regolamento contrattuale, può essere modificata soltanto con approvazione all'unanimità di tutti i condomini.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: