Acquisto lastrico solare e regolamento condominiale: quando è necessaria l'unanimità dei consensi?
Gentile avvocato, passo ad esporre il mio quesito.
L'art 1) del regolamento di condominio allegato al contratto di acquisto dell'immobile, quindi contrattuale, recita:
"parti e cose comuni a tutte le unità immobiliari: (sono presenti alcuni proprietari di soli garage, esterni quindi all'edificio)
b) la copertura dell'intero edificio
RISPOSTA
La copertura dell'intero edificio appartiene a tutti coloro che hanno diritti reali su unità immobiliari, dotate di subalterno, siano esse abitazioni civili oppure garage.
art.2) parti e cose comuni a tutti i locali al piano interrato
RISPOSTA
I locali al piano interrato sono un sottoinsieme dell'insieme più grande delle unità immobiliari.
Domanda:
dovendo comprare il lastrico solare individuato dal sub 50, sopra l'appartamento di mia proprietà, devono intervenire all'atto notarile tutti i condomini dell'edificio ( siamo quattro palazzine di numero 4 condomini per scala, con civici separati, millesimi per civico e millesimi generali di tutto il condominio) oppure solamente i condomini che ricadono nella proiezione a terra del mio civico?
RISPOSTA
Devono intervenire tutti i condomini dell'edificio, ossia tutto coloro che hanno un diritto reale su di un'unità immobiliare.
La norma del condominio parziale ( art 1126 cc) è applicabile o trova un limite nell'art 1 del regolamento condominiale?
RISPOSTA
Prevale il regolamento condominiale sull'articolo 1126 del codice civile, ai sensi dell'articolo 1138 IV comma del codice civile: “Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.
Faccio presente che il lastrico solare dell'intero edificio è strutturalmente suddiviso ed accatastato con i rispettivi subalterni.
RISPOSTA
Il regolamento condominiale, a maggior ragione se di origine contrattuale, prevale sull'articolo 1126 del codice civile e lo disapplica relativamente alla presente fattispecie.
Infine, la modifica dell'art.1), per eliminare il punto b) può aversi con la sola maggioranza prevista dall'articolo 1136 del codice civile oppure occorre l'unanimità dei consensi?
Grazie.
RISPOSTA
Occorre l'unanimità di tutti i condomini.
Per modificare le clausole contrattuali del regolamento condominiale non è necessaria la convocazione dell'assemblea, essendo sufficiente l'accordo unanime di tutti i condòmini, formalizzato anche da un notaio.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
Fonti:
- Art. 113, 1126, 1136 del codice civile
