Lavori su strada in comunione tra condomini in un condominio senza amministratore

Buongiorno, abitiamo in un paese, in una casa che era un ex cascina molto lunga e quindi è a suo tempo stata divisa in 4 distinte abitazioni, con 4 proprietari diversi. Le case sono attaccate una all'altra e ognuna ha la sua recinzione con il relativo pezzo di giardino o ciò che si voglia. Davanti vi e un passaggio in comune largo circa 3 metri che permette di uscire dalle abitazioni e di recarsi sotto un androne per uscire in strada.

RISPOSTA

Si tratta di un condominio orizzontale, avente in comune questo tratto di strada che consente a tutti i condomini di avere accesso alla strada pubblica.

Dall'altro lato del passaggio in comune di fronte alle già preesistenti abitazioni, ogni inquilino a ristrutturato altrettanto altre 4 porzioni di abitazioni noi compresi in quanto a suo tempo adibiti a stalla. Rendendo così altri quattro casette abitabili. I proprietari e abitanti sono sempre e solo 4 quindi non sussiste regolamento condominiale né amministrazione. La vicina ultima più a sinistra a deciso di vendere la casa principale e di tenere quella dopo il passaggio in comune...solo che a suo tempo quando a ristrutturato, anche se sono due case separate non ha pensato di dividere acqua, gas e luce in quanto non aveva intenzione di una vendita separata.
Quindi ora dovrebbe fare queste divisioni. Ciò comporterebbe la rottura di tutto il passaggio in comune e da Acea, elettricisti, idraulici ecc, in più anche la parte in cemento sotto l'androne del portone anch'essa in comune per entrare e uscire. Ora dato che questa vicina arriva parte non chiede niente a nessuno e decide di fare ......volevamo sapere:
Può questa vicina di casa mettere a soqquadro un passaggio in comune adibito a tutti e 4 i residenti senza chiedere niente a nessuno per legge?

RISPOSTA

Assolutamente no.
Occorre la maggioranza dei condomini, per autorizzare questi lavori nel tratto di strada in comunione.
Ai sensi del secondo e terzo comma dell'articolo 1105 del codice civile, per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente. Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione”.
Nel caso in cui non si formi una maggioranza (situazione di 2 a 2 …), “ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria (tribunale civile). Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore” che provveda a realizzare quanto deciso dal giudice.

C’è una seconda alternativa, la vicina potrebbe dalla strada far passare le tubazioni nella casa che sta vendendo e portarle nell'altra per dividerle senza dare fastidio a nessuno ma giustamente non vuole rompere nella sua casa in vendita.

RISPOSTA

Quand'anche fosse autorizzata ad effettuare i lavori lungo la strada in comune, dovrebbe ripristinare a sue spese il tratto oggetto di lavori.
Forse questa vicina dovrebbe chiedersi se è più conveniente ripristinare la strada in comune oppure parte del pavimento dell'abitazione da mettere in vendita.
Secondo me, costerebbe molto meno ripristinare parte del pavimento dell'abitazione da mettere in vendita.

Quindi dato che in tutto questo passaggio in comune passano già anche tubazioni fognarie di tutti, cavi fibra, impianti ecc ovviamente sarebbe pericoloso scavare e andare a toccare in questo modo, e vorremo sapere se lei appunto può procedere e fare cosa vuole anche senza il nostro consenso oppure a degli obblighi da rispettare. Grazie

RISPOSTA

Non può procedere senza il vostro consenso, perché la strada è in comunione e non si tratta di una proprietà individuale.
Deve essere autorizzata dalla maggioranza dei condomini e comunque, anche se fosse autorizzata a rompere la strada, dovrebbe ripristinarla a sue spese, entro tempi ragionevoli.
Vi consiglio di diffidare per iscritto questa vicina, rammentando che la strada è in comunione e pertanto qualsiasi decisione deve essere presa dalla maggioranza dei condomini, a norma del secondo e terzo comma dell'articolo 1105 del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1105 del codice civile