Condominio acquista porzione di terreno per destinarlo a parcheggio privato, beni collettivi di uso civico del Comune

Gentile consulente legale, vorrei sottoporLe una questione riguardante il condominio in cui ho acquistato nel 2013 l'appartamento in cui vivo da 33 anni. Gli altri condomini sono proprietari dal 1993.
Si tratta di un condominio di sei appartamenti, due per ogni pianerottolo; il mio appartamento si trova al piano terra del lato A.
Solo al momento dell’acquisto ho scoperto quanto segue.
1. Il posto macchina abbinato all’appartamento della proprietaria della mansarda del lato B (appartamento 6B) si trova nel cortile interno del condominio e precisamente nel giardino dell’appartamento speculare al mio (2B), cosa che è registrata anche nelle carte catastali. Tuttavia la proprietaria del 6B da sempre parcheggia in un’area del cortile confinante per due lati con il mio giardino e ha inoltre segnato il confine con una striscia gialla. Io parcheggio oltre la striscia gialla, in uno spazio minimo, ne potrei spostarmi perché impedirei agli altri condomini l’uscita dalla zona garage.
2. La scoperta più sorprendente è stata che la porzione di terreno, inglobato nel cortile del condominio, su cui io e la signora 6B parcheggiamo, appartiene all’Amministrazione B.U.C. (Beni collettivi di uso civico) del Comune.
In passato ho tollerato la situazione, prima perché non essendo proprietaria dell’appartamento pensavo di non aver voce in capitolo, poi “spaventata” dal comportamento aggressivo del marito della signora 6B.
Ora però, dopo tanti anni di silenzio, l’Amministrazione B.U.C. intende vendere questa porzione di terreno che, come detto più sopra, confina per due lati con il mio giardino e il lato esterno del mio appartamento e per un lato con la strada comunale. Oltre a me, altri due condomini sono interessati all’acquisto di tutta l’area in oggetto. Durante l’ultima riunione di condominio ho avuto l’impressione che i due condomini siano d’accordo tra di loro e temo, perciò, di venir estromessa dalla trattativa.
Ora vengo alle mie domande.
1. Può il condominio nel suo insieme acquistare il terreno contro la mia volontà? In altre parole, io sono contraria a un acquisto “condominiale”.

RISPOSTA

No.
Il condominio potrebbe comprare un immobile soltanto con il consenso unanime di tutti i condomini.
Secondo l'articolo 1108 del codice civile: «È necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni». In tale categoria di atti che necessitano del consenso all’unanimità rientra anche l’acquisto di immobili. Una delibera votata a maggioranza, avente ad oggetto l’acquisto di beni immobili da parte del condominio, deve ritenersi irrimediabilmente nulla.

2. Quali procedure deve seguire la suddetta Amministrazione B.U.C. per la vendita?
Contrattazione privata o asta pubblica?

RISPOSTA

Non sussiste un obbligo di asta pubblica.
Potrebbe legittimamente seguire una procedura di contrattazione privata, preceduta da un avviso pubblico rivolto a tutti coloro che hanno interesse ad intraprendere questa trattativa privata.
Potrebbe anche intavolare più trattative private contestualmente, per la vendita dell'immobile al migliore offerente (senza il formalismo dell'asta pubblica ovviamente).

3. Soprattutto, considerata la posizione del terreno in oggetto, ho una qualche forma di tutela dei miei interessi (una prelazione, per esempio?).

RISPOSTA

No.
In questo caso, non si configura alcun diritto di prelazione.

Se altri acquistano, sarò costretta a parcheggiare altrove.

RISPOSTA

Confermo.

E tollerare le macchine parcheggiate davanti al mio giardino e sotto una mia finestra.

RISPOSTA

Sì, le dovrai tollerare, a condizione che questa porzione di terreno possa avere ufficialmente la destinazione a parcheggio privato.
A quanto pare, in base a quello che mi scrivi, questo terreno è idoneo ad avere la destinazione a parcheggio privato, altrimenti l'Amministrazione non l'avrebbe messo in vendita.

Sperando di essere riuscita a esporre in modo chiaro la situazione, confido nella Sua risposta ringrazio e porgo cordiali saluti.

RISPOSTA

Sei stata chiarissima; se la mia consulenza non fosse altrettanto chiara, resto a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1108 del codice civile