Preventivi lavori condominiali in busta chiusa aperta in assemblea offerta economicamente più vantaggiosa

Siccome nella prossima assemblea condominiale prevista per il 17 novembre p.v. si dovranno esaminare i seguenti ordini del giorno:
1) Affidamento incarico per lavori per la realizzazione del massetto delle pendenze, dove necessario, al fine di migliorare ulteriormente il deflusso idrico delle acque meteoriche nelle aree circostanti al piè del fabbricato. Se necessario compreso il ripristino e il consolidamento di elementi strutturali ammalorati, come travi e pilastri, per garantire la sicurezza e la durabilità dell'immobile. Acquisizione preventivi e determinazioni;
2) affidamento incarico per lavori di manutenzione e miglioramento delle parti comuni dello stabile, finalizzate anche al decoro e dell'estetica, relative alla pitturazione dell'atrio scale e delle ringhiere, fornitura e posa in opera dei battiscopa dove mancano, alla pitturazione delle aree comuni delle cantine. Acquisizione preventivi e determinazioni;
In data 12 novembre ho inviato la seguente PEC all’ amministratore del condominio:
“Cortesemente, Le chiedo se prima della data di convocazione di assemblea di condominio ( 17 novembre 2024) mi può inviare, stesso mezzo PEC, i preventivi dei lavori specificati nella stessa convocazione assemblea condominiale.
In data 13 novembre l’amministratore mi ha risposto:
“Riscontro la pec relativa all'oggetto e Le comunico che i preventivi dei lavori a farsi saranno consegnati al sottoscritto in busta chiusa e verranno aperti in assemblea.”

RISPOSTA

I lavori condominiali saranno quindi affidati alla ditta che avrà presentato, in busta chiusa, l'offerta economicamente più vantaggiosa per il condominio.
Le buste saranno aperte alla presenza di tutti i condomini presenti in assemblea, in modo da garantire la massima trasparenza della procedura di affidamento dei lavori condominiali.
L'amministratore ha deciso, di sua iniziativa, di applicare, "mutatis mutandis", le regole previste dal codice dei contratti pubblici per l'aggiudicazione degli appalti.

Le mie domande:
1.il comportamento dell’amministratore è regolare?

RISPOSTA

Sì, è regolare.
Ha deciso legittimamente di procedimentalizzare l'individuazione della ditta aggiudicataria dei lavori condominiali, con una procedura che garantisce la massima trasparenza nei confronti sia del mercato che dei condomini.

2.vi è un obbligo da parte dell’amministratore nel ricevere i preventivi in busta chiusa?

RISPOSTA

Assolutamente no.
Non c'è nessun obbligo ma l'amministratore, tramite questa procedura, vuole collocare il suo operato al di fuori di qualsiasi sospetto.
Se le offerte fossero presentate senza l'accorgimento della busta chiusa, l'amministratore, ricevuta la prima offerta, potrebbe comunicarla ad un'impresa edile a lui vicina, suggerendole di offrire un importo leggermente inferiore rispetto all'offerta già presentata.
Della serie, “guarda che la ditta alfa ha presentato un offerta di 1500 euro, se vuoi aggiudicarti questi lavori, presenta un offerta di 1499 euro …”.
Magari questa seconda ditta avrebbe spontaneamente presentato un'offerta di 1.400 euro, ma dopo la telefonata dell'amministratore, decide di alzare la sua offerta a 1499 euro, in danno delle casse condominiali …
Il sistema delle buste chiuse e sigillate consente al condominio di ottenere il massimo ribasso possibile dal mercato.

3.a seguito della mia richiesta, l’amministratore è comunque obbligato ad inviarmi o a farmi visionare i predetti preventivi prima che si svolga l’ assemblea del condominio?

RISPOSTA

Assolutamente no.
Nel momento in cui l'amministratore decide di procedimentalizzare l'aggiudicazione dell'appalto, con il sistema delle offerte in busta chiusa e sigillata, le stesse devono essere aperte “in seduta pubblica”, ossia alla presenza di tutti i condomini interessati.
Questo per evitare che qualcuno, aprendole prima, possa correggere a mano il contenuto dell'offerta, per penalizzare oppure per favorire una determinata ditta partecipante alla selezione.

4.caso positivo come si può risolvere il problema dei preventivi contenuti in busta chiusa ( contenuti in busta chiusa, almeno così dice l’amministratore)?

RISPOSTA

È ovvio che è lecito dubitare di tutto … ma fino a prova contraria, l'amministratore ha deciso di agire con la massima trasparenza.
Le buste saranno aperte pubblicamente ed i lavori saranno aggiudicati alla ditta che avrà presentato l'offerta economicamente più vantaggiosa.
E' ovvio che se poi l'assemblea decidesse di aggiudicare i lavori ad una ditta che ha offerto 2.000 euro, anziché ad un'altra ditta che ha offerto 1.800 euro, a parità di qualità dei materiali e delle tecniche utilizzate per i lavori condominiali, questa delibera assembleare sarebbe impugnabile con atto di citazione al tribunale civile, entro il termine di 30 giorni, così come disciplinato dall'articolo 1137 del codice civile: “Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti.”

5.Eventualmente ho la possibilità di impugnare la successiva delibera di approvazione dei preventivi perché, nonostante la mia richiesta, l’ amministratore non mi ha inviato e/o consentito di visionare i citati preventivi?
Distinti saluti

RISPOSTA

Non sarà possibile impugnarla per questo motivo, ossia la mancata presa visione delle offerte contenute nelle buste chiuse e sigillate.
Potrai impugnarla soltanto se, contrariamente ad ogni logica di buon senso e di ragionevolezza, nonostante questa procedura con le offerte in busta chiusa, l'aggiudicatario non dovesse essere la ditta che ha presentato l'offerta economicamente più vantaggiosa.
Aprire le buste chiuse e sigillate, in seduta pubblica, garantisce l'integrità del contenuto delle offerte che non potrebbero essere manomesse oppure corrette a mano prima del loro esame.
L'assemblea potrebbe anche deliberare la sospensione dei lavori per una/due ore, al fine di consentire ai condomini di esaminare con calma le offerte contenute nelle buste, una volta aperte, per votare con piena cognizione di causa.
La procedura è regolare … fino a prova contraria … non abbiamo infatti le prove per ipotizzare che l'amministratore abbia costruito questo ipocrita castello di carte, per agevolare l'imprenditore “amico” …
Controlla in assemblea che le buste, oltre ad essere chiuse, siano anche sigillate ad esempio con la ceralacca.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1137 del codice civile