Impugnare la delibera di approvazione del bilancio consuntivo condominiale assenza di capitolato lavori

Premesso che in data 27 gennaio 2025 l’assemblea del mio condominio ha approvato il bilancio consuntivo anno 2024. Notificatomi a mezzo PEC in data 31 gennaio 2025.
Vi chiedo se è regolare che l’ amministratore ad una mia richiesta, effettuata prima dell’assemblea condominiale con la quale sono stati approvati i bilanci, con la quale ho chiesto di inviarmi copia del capitolato di appalto dei lavori di coibentazione e messa a norma antincendio autorimessa con questa mia PEC del 18 gennaio 2025.
L’ amministratore mi ha risposto, in data 25 gennaio 2025, in questo modo: "non vi sono capitolati di appalto in quanto le opere da realizzare sono specificate nei preventivi di spesa già in precedenza rimessi".

RISPOSTA

Il capitolato d'appalto è obbligatorio soltanto per l'aggiudicazione di appalti pubblici, mentre non lo è nell'ambito di lavori privati oppure di interventi condominiali, sebbene risulti comunque opportuno.
Evidentemente nei preventivi rimessi in precedenza, citati nella pec dell'amministratore, sono stati già evidenziati tutti gli elementi che dovrebbero risultare da un capitolato tecnico.
Nel preventivo si potrebbero definire le opere da realizzare, le modalità di esecuzione dei lavori e la tipologia dei materiali impiegati. Se così fosse, in presenza di semplici lavori di manutenzione oppure di semplice messa a norma, il capitolato tecnico risulterebbe ultroneo.

Io credo che il capitolato di appalto sia obbligatorio per dei lavori di messa a norma antincendio e di coibentazione per i quali è anche prevista una detrazione del 65%.

RISPOSTA

Assolutamente no.
Non esiste una norma di legge che impone l'adozione di un capitolato tecnico negli appalti privati. Relativamente agli appalti privati, non si prevede nemmeno l'obbligatorietà di un contratto di appalto in forma scritta.
Il contratto di appalto è un contratto a forma libera, può essere validamente stipulato anche oralmente. L'articolo 1655 del codice civile si limita infatti a prevedere quanto segue: “L’appalto è il contratto col quale una parte assume, con organizzazione dei mezzi necessari e con gestione a proprio rischio, il compimento di una opera o di un servizio verso un corrispettivo in danaro”.
A maggior ragione non si potrebbe considerare obbligatorio un capitolato, ossia un allegato al contratto di appalto.
Il capitolato è obbligatorio soltanto nei lavori aggiudicati dalla Pubblica Amministrazione.
Non è obbligatorio negli appalti di lavori privati, nemmeno se questi lavoro sono agevolati con l'Ecobonus oppure con il Superbonus.

Inoltre la citata risposta dell’ amministratore risulta anche essere in contrasto con quanto indicato nel contratto di appalto stipulato, in data 24 ottobre 2024, tra l’ amministratore ed il titolare della ditta incaricata di effettuare i lavori, nel quale è stato scritto:
"L'appaltatore non può in nessun caso apportare variazioni a quanto previsto nel Capitolato di Appalto né al progetto Approvato e di cui copia in loro possesso”.

RISPOSTA

Ci sono varie tipologie di capitolato.
Abbiamo il capitolato generale che disciplina i rapporti contrattuale tra il committente e l'appaltatore. Abbiamo poi il capitolato tecnico che disciplina le opere da realizzare e le modalità della loro realizzazione.
In questo caso, per capitolato di appalto si intende il contratto di appalto; capitolato di appalto deve essere considerata come un'espressione equivalente a contratto di appalto.
Al posto del capitolato tecnico, abbiamo un progetto che evidentemente, sarà stato redatto in modo talmente dettagliato, da non necessitare di un capitolato tecnico.

Preciso che i lavori di coibentazione sono quasi terminati mentre i lavori di messa a norma antincendio sono iniziati da pochi giorni e che entrambi i lavori sono stati approvati con una delibera del 03 ottobre 2024.
Secondo Voi per tale mancato invio del capitolato di appalto potrei impugnare la delibera di approvazione del bilancio consuntivo 2024?
Distinti saluti

RISPOSTA

Assolutamente no.
La delibera non è nulla né annullabile, pertanto non potrebbe essere validamente impugnata, nemmeno entro i termini previsti a pena di decadenza dall'articolo 1137 del codice civile.
Per completezza espositiva, la delibera di approvazione del bilancio consuntivo non potrebbe essere impugnata nemmeno se una norma di legge prevedesse il capitolato tecnico come obbligatorio;
sarebbe impugnabile semmai, la delibera di approvazione dei lavori dello scorso 3 ottobre 2024. A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1137, 1655 del codice civile