Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato

Quando il rifacimento dei frontalini dei balconi e del ballatoio condominiale è spesa voluttuaria





Buongiorno, sono disabile al 100% con accompagnamento e vivo in un residence di 8 appartamenti di cui 2, tra cui il mio, hanno ingresso indipendente.
I condomini con la maggioranza assembleare hanno deciso di fare manutenzione ai frontalini dei poggioli e del ballatoio (comune solo a 6 appartamenti, noi dei 2 appartamenti con accesso indipendente non abbiamo nemmeno le chiavi per entrare).

RISPOSTA

A chi spetta la manutenzione dei frontalini dei balconi aggettanti (poggioli)?
Se i balconi aggettanti sono una mera estensione della proprietà del singolo condomino, le spese dei frontalini sono esclusivamente a carico del proprietario del balcone.
Se poi sussiste una stretta pertinenza tra i balconi aggettanti e la facciata condominiale, i frontalini devono essere considerati parti comuni ovvero di interesse condominiale, quindi le relative spese saranno ripartite ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile, ossia secondo le tabelle millesimali generali.
Mi sembra di capire che in questo caso il poggiolo deve essere rivalutato in relazione alla sua funzione di concorrenza al decoro ed allo stile armonioso ed architettonico della facciata condominiale.
La Corte di Cassazione sentenza n. 10209/2015 ha stabilito quanto segue: "in tema di condominio negli edifici, i balconi aggettanti, costituendo un "prolungamento" della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa; laddove devono considerarsi beni comuni a tutti i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole" (cfr., tra le altre, Cass. n. 10209/2015).
In estrema sintesi i frontalini dei balconi possono ritenersi beni comuni laddove si inseriscano nella facciata e concorrano a costituire il decoro architettonico dell'immobile; in questo caso la relativa spesa è ripartita secondo le tabelle millesimali.
Stesso discorso per i frontalini del ballatoio condominiale; se il ballatoio non ha soltanto la funzione di corridoio scoperto, ma concorre a costituire il decoro architettonico dell'edificio condominiale, la relativa spesa è ripartita tra i condomini nella stessa maniera.



Questa manutenzione però in realtà è proprio un'innovazione perché non vogliono semplicemente raffrescare il colore che si è staccato, ma vogliono ricoprire tutti i frontalini con del metallo mai esistito prima. Si tratta di un'opera voluttuaria questa, dato che cambia la materialità del bene (materiale diverso)?

RISPOSTA

Confermo, si tratta di innovazione voluttuaria pertanto hai diritto all'esonero dalla relativa spesa pro quota, a condizione di
1)non avere votato favorevolmente in assemblea in riferimento a questi lavori;
2)avere impugnato tempestivamente questa delibera (entro 30 giorni) con atto di citazione al tribunale civile.
L’innovazione voluttuaria è quella che non riveste carattere di necessità e non procrastinabilità (diversamente si tratterebbe allora di manutenzione), in considerazione delle condizioni particolari dell’edificio condominiale e della sua importanza.
Secondo la sentenza della Corte di Cassazione n. 10371/2021, “si intendono innovazioni voluttuarie, per le quali è consentito al singolo condomino, ai sensi dell'art. 1121 del codice civile, di sottrarsi alla relativa spesa, quelle nuove opere che incidono sull'entità sostanziale o sulla destinazione della cosa comune che sono tuttavia prive di oggettiva utilità, mentre sono innovazioni gravose quelle caratterizzate da una notevole onerosità rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e ciò sulla base di un accertamento di fatto devoluto al giudice del merito ed incensurabile in sede di legittimità se sorretto da motivazione congrua (Cass. Sez. 2, 18/01/1984, n. 428; Cass. Sez. 2, 23/04/1981, n. 2408). In particolare, le innovazioni voluttuarie, consentite dal primo comma e vietate dal secondo comma dell'art. 1121 del codice civile, a seconda che consistano, o meno, in opere suscettibili di utilizzazione separata, sono quelle che, per la loro natura, estensione e modalità di realizzazione, esorbitino apprezzabilmente dai limiti della conservazione, del ripristino o del miglior godimento della cosa comune, per entrare nel campo del mero abbellimento e/o del superfluo (Cass. Sez. 2, 08/06/1995, n. 6496)”.
Siccome il nuovo rivestimento metallico dei frontalini rappresenta soltanto un mero abbellimento che esorbita dai limiti degli interventi manutentivi, per essere esonerata dalla spesa, sempre secondo la suddetta sentenza della Corte di Cassazione, devi manifestare il tuo dissenso in assemblea, per poi in seguito ricorrere al tribunale civile tramite atto di citazione, entro il termine di 30 giorni (art. 1137 II comma del codice civile: “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”), con la tempestiva impugnazione della deliberazione (Cass. Sez. 2, 17/04/1969, n. 1215).
È necessaria l'assistenza di un avvocato civilista per impugnare questa delibera condominiale.



Essendo disabile totale con accompagno ed inoltre avendo entrata indipendente, non usufruendo del ballatoio e tantomeno dei balconi privati abitando al piano (non ho balconi al piano terra) devo concorre comunque a queste spese?
Grazie

RISPOSTA

Non sei tenuta a concorrere alla partecipazione pro quota delle spese voluttuarie, tuttavia irrilevante la tua disabilità, ai fini delle conclusioni della presente consulenza.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: