Regolamento condominiale assembleare non può esentare il condomino del piano terra da tutte le spese relative all'ascensore

Buongiorno necessiterei di dipanare un dubbio: la validità del "contratto condominiale" nel quale fu stabilito di esentare in toto dalle spese per l' ascensore i condomini del piano terra.

RISPOSTA

Da un punto di vista giuridico, parliamo di un regolamento condominiale assembleare approvato nel 1967, alla costituzione del condominio “Miramare.
La domanda alla quale dovremmo fornire una risposta è quindi la seguente: il regolamento condominiale assembleare può esentare il condomino del piano terra, da tutte le spese relative all'ascensore?
No, perché secondo la giurisprudenza di legittimità della Corte di Cassazione, occorre un atto negoziale a firma di tutti i condomini (oppure il regolamento condominiale contrattuale redatto dall'originario costruttore dell'edificio); mi riferisco alla sentenza della Corte di Cassazione n. 14697 del 14 luglio 2015.
Secondo la Suprema Corte, la presunzione di condominialità dell'ascensore non è derogabile con regolamento assembleare, ma soltanto con convenzione sottoscritta da tutti i condomini.
Leggiamo la massima della sentenza: la disciplina sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni (artt. 1123-1125 del codice civile) è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale; deve ritenersi legittima non solo una convenzione condominiale decisa all'unanimità che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime.

Sono in atto i lavori di sostituzione dell'ascensore e dalle spese sono stati esclusi i proprietari del piano terra appellandosi appunto al contratto condominiale, di cui non eravamo a conoscenza.

RISPOSTA

Chiamiamolo con il suo vero nome: regolamento assembleare inidoneo a derogare la presunzione di condominialità dell'ascensore!
Non è un atto negoziale.

Quello che ho eccepito al nostro amministratore se fosse effettivamente valido e/o opponibile ai proprietari successivi.
Appunto le mie osservazioni: Il contratto condominiale non risulta trascritto presso la Conservatoria (l'amministratore ha risposto che essendo del 1967 non necessita di trascrizione).

RISPOSTA

La registrazione del regolamento assembleare, se effettuata, ha la funzione di pubblicità, informando i successivi proprietari dei vincoli preesistenti. Il punto focale è che non si tratta di contratto condominiale, non essendo stato né approvato né firmato da tutti i condomini.

E non è riportato nel nostro atto di acquisto;

RISPOSTA

Non doveva essere necessariamente riportato nel vostro atto di acquisto, essendo un regolamento assembleare.

è stato deliberato in sede di assemblea condominiale con maggioranza millesimale ( presenti + deleghe); la delibera è stata votata sì all' unanimità ma dei presenti e non di tutti i condomini;/font>

RISPOSTA

Questa è l'argomentazione a tuo favore più importante!

Eccepisco inoltre che non sia stato firmato dalla totalità dei proprietari ma dal solo amministratore e dai consiglieri in rappresentanza di tutti i condomini e mi pongo il dubbio se sia secondo norma di legge.

RISPOSTA

È un regolamento assembleare perfettamente conforme alla legge, ma non possiamo chiamarlo contratto condominiale!

Ultimo punto riguarda lo stesso criterio assunto per le spese ordinarie e straordinarie delle scale, poiché in verità i condomini del piano terreno usufruiscono delle scale per accedere alle cantine ed all'uscita secondaria.

RISPOSTA

Logicamente lo stesso principio si applica anche alle spese relative alle scale condominiali.

Vi sarei grata riusciste a dare evasione in merito alla validità o meno del cosiddetto " contratto condominiale" e se opponibile a tutti i successori. Grazie

RISPOSTA

Non è un contratto condominiale, ma un regolamento assembleare perfettamente valido, tuttavia inidoneo ad esonerare da tutte le spese relative all'ascensore, i condomini del piano terra. A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123, 1125 del codice civile