Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato

Differenza tra supercondominio e consorzio complesso residenziale





Spett.le Ufficio legale,
Mi presento, sono xxxxxxxxxxxxxxxxxxx e rivesto la carica di consigliere di CDA del Consorzio residenziale Colle xxxxxxxx, a suo tempo appositamente costituito per la gestione ordinaria e straordinaria degli spazi esterni comuni (aiuole, spazi verdi, strade consortili, illuminazione strade , ecc.) del predetto comprensorio immobiliare.
Il nostro Consorzio si compone di n.8 Palazzine, costituite in n.8 distinti condominii i cui complessivi n. 236 condòmini sono anche consorziati del Consorzio residenziale Colle xxxxxxxxx. La Costituzione del Consorzio risale alla seconda parte degli anni 70' in quanto obbligatoriamente previsto dalla convenzione a scopo edilizio accettata a suo tempo dalla ditta costruttrice A...... per l'edificazione del complesso immobiliare.
Ogni palazzina ha un proprio regolamento di condominio contrattualmente approvato a suo tempo dal costruttore e accettato dai condòmini proprietari degli appartamenti con la firma dei relativi atti notarili di acquisto, ogni regolamento inoltre impegna tutti i condòmini a rispettare e far rispettare le norme tutte riportate nello statuto del costituendo consorzio previsto dalla convenzione con il comune di Bologna.
Il Consorzio è stato poi formalmente costituito negli anni '80 con l'approvazione assembleare del relativo statuto.
A nome del consiglio di Amministrazione del Consorzio del Complesso Residenziale Colle xxxxxxxxxx di Bologna chiedo la disponibilità di codesto ufficio ad esprimere parere Legale, ed a quali condizioni, in merito ai seguenti quesiti.
- 1. Ai sensi dell'art. 7 dello statuto del Consorzio del Complesso Residenziale Colle xxxxxx, gli otto distinti condomìnii costituiti a suo tempo dalla società costruttrice A......., hanno parti comuni ai sensi dell'art.1117 del codice civile?

RISPOSTA

No.
Hanno parti comuni ai sensi degli articoli 1102 e seguenti del codice civile, ossia in ragione delle norme in materia di comunione ordinaria. Sono parti comuni, ma non sono parti condominiali.
Parliamo di terreni circostanti che sono in comunione ordinaria, ma non in condominio (comunione necessaria delle parti comuni dell'edificio condominiale ex art. 1117 del codice civile).
Attenzione perché l'articolo 1117 bis del codice civile, si riferisce all’uso in comune di alcune delle parti elencate nell’art. 1117 del codice civile.
Tranne che non si voglia equiparare i terreni in questione ai cortili indicati al numero 1 comma I dell'articolo 1117 del codice civile (mi sento ragionevolmente di escluderlo stante la diversità ontologica tra questi terreni ed un semplice cortile condominiale), si applicano le norme in materia di comunione. Un consorzio come questo rappresenta un "quid pluris" rispetto ad un supercondominio.



-2. Le disposizioni dell'art. 1117Bis del codice civile , e del Capo II (da art. 1117 ad art. 11399 del codice civile) si applicano al Consorzio del Complesso Residenziale Colle xxxxxxxxxxx? o meglio Devono essere applicati al predetto Consorzio a seguito della riforma di condominio intervenuta nel 2012-2013?

RISPOSTA

Assolutamente no.
Un consorzio non è un supercondominio, ma un complesso organizzato costituente nel suo insieme un centro autosufficiente, deputato alla conservazione e manutenzione della rete stradale interna, dell'illuminazione stradale, della rete di distribuzione dell'acqua potabile e dell'energia elettrica privata.
Con l'approvazione dello statuto, nel prendere atto della presenza dei terreni circostanti gli immobili, gli stessi sono stati dichiarati oggetto di comunione ordinaria; attenzione perché i comunisti non sono gli 8 condominii ma i singoli condomini.
Si parla di "uso comune del consorzio" ed i consorziati sono i proprietari attuali e futuri delle singole unità immobiliari (vedi articolo 4 dello statuto).



-3. Ai sensi dell'art. 67 INDEROGABILE delle disp. att. Codice civile gli otto distinti condomìnii, costituiti a suo tempo dalla società costruttrice A........., e partecipanti al Consorzio del Complesso Residenziale Colle xxxxxxxxxxxxx, sono obbligati a designare i propri rappresentanti all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni?

RISPOSTA

Ti riferisci ad un'assemblea ordinaria per la gestione dei terreni circostanti gli immobili edificati di cui all'articolo 7 dello statuto? Immagino che tu faccia riferimento al comma 3 dell'articolo 67: “Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore. In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio. Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine. La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini”.
Escludo l'applicazione di questa norma perché il consorzio non è un supercondominio ma un complesso organizzato costituente nel suo insieme un centro autosufficiente, deputato a funzioni enormemente più complesse.
Soprattutto i terreni in questione sono ad uso comune del consorzio, quindi si tratta di una comunione tra consorziati-proprietari delle unità immobiliari, non tra gli otto condominii. La gestione di questi terreni è di competenza degli organi rappresentativi dei consorziati-proprietari, ossia quelli indicati dall'articolo 12 dello statuto.
La riforma del supercondominio non si applica perché un consorzio è qualcosa di più nonché di diverso rispetto ad un supercondominio; il particolare che fa la differenza è il seguente: i terreni di cui all'articolo 7 sono ad uso comune del consorzio.
Il consorzio è fatto dai consorziati?
Chi sono i consorziati?
Gli otto condominii oppure tutti i proprietari delle singole unità immobiliari?
Allora questi terreni devono essere gestiti dagli organi del consorzio di cui all'articolo 12, salvo che non si voglia/possa cambiare lo statuto, inserendo questo ulteriore organo rappresentativo non dei consorziati, ma degli otto condominii.
Siccome un consorzio è qualcosa di più di un supercondominio, la legge non impone la nascita di questa assemblea ordinaria rappresentativa degli otto condominii.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: