Supercondominio, condominio complesso e consorzio tra proprietari di immobili della lottizzazione, complesso residenziale

Il costruttore ha costruito un complesso residenziale formato da 21 appartamenti ad uso privato, piano terra e piano superiore, villini singoli sempre attaccati allo stesso stabile e allo stabile di fronte, e una casa con piscina. Questi sono edifici A e B.

RISPOSTA

Vorrei conferma di avere capito bene il quadro fattuale.
L'edificio A sono i 21 appartamenti ad uso privato, villini singoli sempre attaccati allo stesso stabile e allo stabile di fronte. L'edificio B è una casa con piscina che non è attaccata ai villini.

E poi un residence ancora in costruzione, edificio C, ad uso ricettivo.

RISPOSTA

L'edificio C è un residence ancora in costruzione, anch'esso distaccato sia dai villini che dalla casa con piscina.

C’è una recinzione perimetrale, una strada tra edificio A e gli edifici B e C, sbarre di entrata e uscita.

RISPOSTA

I villini sono separati dagli edifici B e C persino da una strada, oltre che dalla recinzione perimetrale.

2 degli appartamentini ad uso ricettivo hanno entrata per disabili all'interno del residence quindi entrata posteriore mentre gli altri appartamenti dell'edificio C hanno entrata dalla strada pubblica, ma i parcheggi dell'edificio C sono tutti all'interno del condominio e sono 10.

RISPOSTA

Fondamentalmente i 21 villini attaccati allo stesso stabile, costituiscono un condominio orizzontale facente parte di un condominio complesso.
L'edificio C, il residence ancora in costruzione, non fa parte di questo condominio orizzontale, tuttavia i suoi parcheggi sono ubicati all'interno dell'area condominiale utilizzata dai proprietari dei villini.

Inoltre ci sono altri 19 parcheggi ad uso privato e sono interni.

RISPOSTA

Abbiamo un parcheggio condominiale all'interno del complesso dei 21 villini, costituito da 29 parcheggi di cui 10 appartengono al residence ancora in costruzione, edificio distaccato dal condominio orizzontale di cui fanno parte i villini.
Gli altri 19 parcheggi sono a disposizione dei proprietari dei 21 appartamenti ad uso privato.

Tutto questo nello stesso Lotto, numero 10.

RISPOSTA

L'intero complesso residenziale rientra nello stesso lotto, il numero 10.
Sarebbe opportuno, nell'interesse di tutti i proprietari, costituire un consorzio tra proprietari di immobili ricadenti nella lottizzazione, con propri organi (assemblea consortile, consiglio di amministrazione e presidente) e precise competenze prestabilite (fondamentalmente integrare la manutenzione ordinaria degli immobili), come ad esempio, la manutenzione del cancello veicolare d' accesso alla lottizzazione, la sostituzione delle lampade esauste, lo sfalcio dell'erba al lato strada nella fascia di proprietà dei consorziati, la pulizia delle caditoie acque bianche, le pulizie straordinarie di spazi ove sono stati conferiti rifiuti illegittimamente nonché altri interventi specifici deliberati straordinariamente dall'Assemblea Consortile.
In quanto alla possibilità di gestire le cose o servizi comuni ad una pluralità di edifici costituenti autonomi condominii attraverso strumenti giuridici diversi dalla comunione o dal condominio, la Suprema Corte di Cassazione ha avuto modo di affermare che nel caso di costituzione di un consorzio di condominii per la disciplina di servizi o beni comuni si applica la disciplina condominiale e non quella consortile, sostenendo che laddove il consorzio non risulti formato da imprenditori, ma unicamente da enti digestione, esso è regolato unicamente dalle norme che regolano il condominio. (Corte di Cassazione sentenza del 15 luglio 1978 n. 3275).

Nessun atto di compravendita accenna a scorporare l'edificio C, dal resto del condominio. Si creerebbe quindi un supercondominio o condominio complesso.

RISPOSTA

Esatto.
Nel silenzio degli atti di compravendita, si crea un condominio complesso. Il costruttore avrebbe potuto escludere l'edificio C dal condominio complesso, con apposito regolamento contrattuale, allegato ai singoli rogiti.

Adesso è il momento di fare le divisioni in millesimi e il costruttore, che terrà l'edificio C (ad uso ricettivo) sostiene che l'edificio C non fa parte del conteggio dei millesimi se non per i due appartamenti con ingresso posteriore e i 10 parcheggi. I condomini invece sostengono, secondo la legge del condominio complesso che tutti gli appartamenti devono essere conteggiati in riguardo ai millesimi e che per ciascun edificio ci sono dei parametri che possono essere conteggiati a parte secondo il metodo che si userà' quali: facciate, ascensori, scale, tetti e sottotetti, parti strutturali, ingressi e atri, impianti idrici ed elettrici, cantine e soffitte, recinzioni interne che delimiteranno solo le aree di quell'edificio.

RISPOSTA

Hanno ragione i condomini.
Al condominio complesso si applicano in quanto compatibili, le norme in materia di condominio previste dal codice civile. Gli articolo dal 1117 al 1139 del codice civile e le disposizioni di attuazione al codice civile si applicano integralmente a questo edificio complesso.
Solo il regolamento di condominio può sottrarre alle disposizioni del condominio un certo bene o servizio comune (Cass. civ., 21 febbraio 2013, n. 4340), prevedendo che si tratti di comunione e dando una disciplina diversa da quella prevista dalle norme del condominio.
A proposito di regolamento di condominio, il costruttore nel momento in cui ha costruito questo complesso residenziale, prima di procedere alla vendita dei villini, avrà predisposto un regolamento condominiale di origine contrattuale, destinato al condominio complesso. Se non l'ha fatto … peggio per lui!
Con questo regolamento contrattuale del condominio complesso, il costruttore avrebbe potuto stabilire l'applicazione delle norme in materia di comunione, in riferimento a taluni servizi oppure aree comuni tra edifici.
Se non l'ha predisposto, se questo regolamento contrattuale non è stato indicato nei rogiti di vendita dei villini, se anzi proprio nei rogiti di vendita dei villini è scritto chiaramente che si tratta di un condominio, come potrebbe prevalere la tesi del costruttore in caso di contenzioso con i condomini proprietari dei villini?
In assenza di un regolamento contrattuale del condominio complesso, si applica l'art. 1117 bis del codice civile che rinvia alle norme del codice civile in materia di condominio: “Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'art. 1117.” Tutti gli appartamenti devono essere conteggiati in riguardo ai millesimi, ai fini della predisposizione delle tabelle millesimali generali. In riferimento a ciascun edificio, ci saranno appunto parametri conteggiati a parte, per tenere in debita considerazione le specificità del complesso residenziale.

Domande:
1.Come si disciplina un caso del genere con la giurisprudenza?

RISPOSTA

Si tratta di una fattispecie di condominio complesso, in riferimento al quale si applicano le norme del condominio.
In un condominio, nessun appartamento può essere escluso dal calcolo dei millesimi, fatta salva la possibilità di prevedere tabelle millesimali generali e speciali (riferite soltanto ad alcuni condomini).
La giurisprudenza è davvero univoca in materia
-Cassazione civile, sez. II, 09/06/2010, n. 13883: Nel caso di pluralità di edifici, limitrofi ed autonomi, costituiti in distinti condomini, ma, avendo parti comuni ossia beni stabilmente ed oggettivamente destinati all'uso o al godimento degli stessi, compresi in una più ampia organizzazione condominiale (“supercondominio”, o condominio complesso o condominio di edifici), trovano applicazione le norme sul condominio negli edifici e non già quelle sulla comunione in generale.
-Cassazione civile, sez. II , 19/09/2014 , n. 19799
Ai fini della configurabilità di un supercondominio, non è indispensabile l'esistenza di beni comuni a più edifici, compresi in una più ampia organizzazione condominiale, ma è sufficiente la presenza di servizi comuni agli stessi, quali, nella specie, i servizi di illuminazione, di rimozione dei rifiuti e di portineria. (Tribunale, Genova, sez. III , 28/01/2016 , n. 340)
Ma soprattutto …
-Cassazione civile , sez. II , 28/01/2019 , n. 2279
Il cd. supercondominio viene in essere "ipso iure et facto", ove il titolo non disponga altrimenti, in presenza di beni o servizi comuni a più condomìni autonomi, dai quali rimane, tuttavia, distinto.
Se il costruttore originario avesse voluto, avrebbe predisposto un regolamento del condominio complesso di origine contrattuale che rendeva applicabile la normativa in materia di comunione anziché quella dettata dal codice civile per il condominio.
In assenza di un regolamento contrattuale che disponga l'applicazione delle norme in materia di comunione, in presenza di beni o servizi comuni, parleremo di condominio complesso ed applicheremo le norme in materia di condominio.
Se il costruttore avesse voluto, avrebbe costituito un consorzio obbligatorio per tutti i proprietari immobiliari del lotto 10, con propri organi e regole; ovviamente l'avrebbe dovuto fare prima di mettere in vendita i villini!

2.Come si calcoleranno i millesimi in questo caso?

RISPOSTA

Tenendo in debita considerazione tutti gli appartamenti, anche quelli dell'edificio C, in applicazione delle norme sul condominio.
Il tecnico incaricato per la redazione delle tabelle millesimali saprà applicare i parametri da conteggiati a parte, per tenere in debita considerazione le peculiarità del complesso residenziale.

3.Può il costruttore arbitrariamente estrapolare 13 degli appartamenti del residence C?

RISPOSTA

Assolutamente no.
Il ragionamento del costruttore non ha nemmeno una sua logica giuridica intrinseca.

4.Quali sono i parametri per il calcolo millesimale?

RISPOSTA

Gli stessi che si applicherebbero in un condominio, ossia la determinazione di una "superficie virtuale" di ogni unità immobiliare, anche dell'edificio C, moltiplicando la metratura reale delle unità immobiliari per dei coefficienti correttivi, in ragione del piano dell'appartamento, della sua esposizione, della destinazione d'uso etc etc

5.Può un assemblea di condomini decidere quali o quanti appartamenti togliere per fare contento il costruttore?

RISPOSTA

Soltanto all'unanimità.

6.Se il costruttore conteggerebbe i millesimi sbagliati e minaccia gli inquilini quale azione bisogna intraprendere?
Grazie

RISPOSTA

Il costruttore avrebbe potuto fare il bello ed il cattivo tempo, predisponendo un regolamento del condominio complesso, di origine contrattuale, regolarmente trascritto nei pubblici registri immobiliari ed indicato (anche allegato) nei singoli rogiti di compravendita dei villini.
Avrebbe potuto escludere dal condominio complesso anche l'intero edificio C, precisando che si sarebbero applicate le norme sulla comunione, in riferimento alle sole spese comuni relative all'area di parcheggio.
Il proprietario del villino avrebbe quindi acquistato il suo appartamento, consapevole della presenza di un edificio C che avrebbe partecipato soltanto alle spese dell'area di parcheggio, secondo le norme in materia di comunione.
Per quale motivo il costruttore non ha fatto tutto questo?
Per quale motivo non ha costituito ex ante un consorzio obbligatorio per tutti i proprietari del lotto 10?
Per quale motivo negli atti di compravendita dei villini si fa riferimento alla normativa in materia di condominio e quindi si riconosce implicitamente il condominio complesso?!
Le tabelle saranno redatte da un tecnico incaricato dall'assemblea del condominio complesso che le approverà una volta completate.
Il costruttore deve prendersela soltanto con se stesso e con i suoi consulenti giuridici!
Prima di mettere in vendita i villini, il costruttore avrebbe davvero potuto fare tutto quello che voleva ... ma adesso si applicano norme e principi del condominio, in quanto applicabili al condominio complesso.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1117 del codice civile