Modifica destinazione d'uso parco giardino in parcheggio condominiale maggioranza qualificata

Nel nostro condominio sito a Roma e costituito da 150 appartamenti e relativi box auto, lo scorso anno il rinnovo del mandato all’amministratore (pessimo) non ha raggiunto il quorum avendo avuto ca. 60% dei voti favorevoli con la presenza di 540 mm e ora dopo 7 mesi la cosa si è ripetuta quasi uguale. È noto che ora qualunque condomino potrebbe richiedere la nomina di amministratore giudiziario.
Il mio dubbio è: cosa succede se nelle more dell’attesa della decisione del giudice, ci fosse un’assemblea che confermasse l’amministratore uscente?

RISPOSTA

Si verificherebbe la cessata materia del contendere in riferimento al contenzioso pendente in tribunale.

È vero che il costo della nomina giudiziario potrebbe essere addebitato al Condominio?

RISPOSTA

Sì, è vero.

Inoltre nei viali del vasto parco-giardino, per mettere fine al parcheggio “selvaggio” si vorrebbero ricavare circa 50 posti auto da offrire a pagamento e a turnazione ai condomini (300 €/anno che ovviamente suppongo che dovranno essere dichiarati pro-quota dai condomini) vietando qualsiasi altra forma di parcheggio se non per scarico e carico.

RISPOSTA

È una modifica della destinazione d'uso del parco-giardino in parcheggio.
Occorre la maggioranza qualificata dei 4/5 trattandosi appunto di cambio di destinazione d'uso che dovrà risultare anche nei pubblici registri del catasto e della conservatoria.
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, se l’area del parco-giardino convertita in parcheggio non compromette in modo significativo la fruizione dello spazio, l’innovazione è valida se approvata con la maggioranza qualificata dei 4/5.
L'articolo 1117 ter del codice civile prevede quanto segue: “per soddisfare esigenze di interesse condominiale l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni”.

Tenuto conto che:
1)in base ad un vecchio regolamento nel 1993 la Corte di Appello di Roma aveva confermato il divieto assoluto di parcheggio (cosa che non si è mai riusciti a far rispettare) e
2)il successivo nuovo regolamento del 2012 si limita a dire che è vietato “occupare o sostare in modo da arrecare fastidio negli spazi di uso comune”

RISPOSTA

In concreto, una sufficiente parte di giardino deve comunque rimanere.
Non è possibile trasformare integralmente un giardino condominiale in parcheggio, tranne che non ci sia l'unanimità di tutti i condomini.
Ricordiamo il principio generale di cui all'articolo 1102 I comma del codice civile: “Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto”.

Ci si chiede se questa regolamentazione del parcheggio richieda una maggioranza di 500mm degli edifici, oppure di 2/3 (innovazione) oppure di 4/5 (cambio di destinazione d’uso).
Grazie

RISPOSTA

Occorre la maggioranza qualificata dei 4/5.
Per l'eliminazione totale del parco-giardino invece, con la sua completa trasformazione in parcheggio, occorre l'unanimità dei condomini, anche in considerazione delle previsioni del regolamento condominiale del 2012.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1102, 1117 del codice civile