Luci spente di notte in giardino e sulle scale: cosa può decidere l'assemblea e cosa non può fare l'amministratore

Egr. avvocato, sono un giovane amministratore di condominio e alcuni condomini fanno pressione affinché le luci del giardino condominiale e delle scale condominiali restino spente nelle ore notturne.
Il condominio è un edificio di 10 piano con circa 50 appartamenti condominiali.
Mi chiedo innanzitutto se questo sia possibile dal punto di vista legale; poi vorrei capire se questa decisione, laddove fosse legale, rientrerebbe nelle competenze dell'amministratore oppure dovrebbe essere deliberata dall'assemblea.
Infine, vorrei anche capire se in caso di infortunio nelle ore notturne, all'interno del giardino condominiale lasciato al buio per ottenere un risparmio energetico, ne risponderebbe penalmente e civilmente l'amministratore e come mettersi al riparo da richieste risarcitorie di questo tipo. Alcuni condomini mi dicono che per lo spegnimento delle luci nelle ore notturne è sufficiente una delibera assembleare approvata dalla maggioranza dei millesimi degli intervenuti in assemblea ai sensi dell'articolo 26, comma 2, legge 10/1991, nel rispetto ovviamente del quorum costitutivo dell'assemblea di cui ai commi I e III dell'articolo 1136 del codice civile:
“L'assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.

È vero?

La ringrazio e le chiedo di fare chiarezza su queste problematiche condominiali.

RISPOSTA

L'assemblea condominiale con la maggioranza semplice dei millesimi degli intervenuti in un'assemblea regolarmente costituita, ai sensi dei primi tre commi dell'articolo 1136 del codice civile, può deliberare lo spegnimento nelle ore notturne delle luci del giardino condominiale, ad esempio da mezzanotte alle cinque del mattino.
Così facendo se ne assume la piena responsabilità in caso di infortunio durante le ore di spegnimento oppure in caso di furto presso gli appartamenti condominiali, agevolato dal buio del giardino dopo la mezzanotte.
Ai sensi dell'articolo 1130 del codice civile, l'amministratore è tenuto a disciplinare l'uso delle cose comuni e la fruizione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a ciascuno dei condomini.
È evidente che questo spegnimento delle luci nelle ore notturne, non è funzionale al “miglior godimento” dei servizi da parte dei condomini, quindi deve essere approvato dall'assemblea, non potendo essere deciso unilateralmente dall'amministratore.
La legge 10/1991 non è attinente alla presente fattispecie, applicandosi agli interventi (lavori) diretti al risparmio energetico, purché individuati con una certificazione energetica oppure con una diagnosi energetica; in questo caso è sufficiente ex lege la maggioranza dei millesimi degli intervenuti in assemblea (articolo 26, comma 2, legge 10/1991).

Si applica la maggioranza semplice in ossequio alla consolidata giurisprudenza per cui “in tema di condominio, l'assemblea ha il potere di decidere a maggioranza, nell'interesse collettivo, le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni o di modificare - anche revocando una precedente delibera - quelle in atto quando sono diventate onerose ovvero vanno sostituite con altre modalità di utilizzo (Cass.Civ., Sez II, 29/03/07, sentenza n.7711).

Non è possibile spegnere totalmente le luci nelle scale condominiali, durante le ore notturne, in quanto al vostro edificio condominiale (ha certamente un'altezza antincendio superiore a 12 metri) si applica il DM 246/87 che prescrive quanto segue: è fatto obbligo di installare un sistema di illuminazione di sicurezza, che deve garantire un’affidabile illuminazione e la segnalazione delle vie di esodo. Esso deve avere alimentazione autonoma, centralizzata o localizzata che, per durata e livello di illuminamento, consenta un ordinato sfollamento. La normativa detta anche i limiti relativi alla luminosità dell'edificio.
I limiti sono:

- livello non inferiore a 5 lx, in corrispondenza delle scale e delle porte;
- livello non inferiore a 2 lx, in ogni altro ambiente.

Del resto per ottenere un risparmio energetico, con l'attuale tecnologia, è sufficiente modificare i timer dell'accensione oppure installare sensori di movimento.
Fermo restando che l'interno dell'edificio condominiale non può restare totalmente al buio, in ragione della normativa del DM 246/87 laddove applicabile (altezza antincendio dell'edificio superiore a 12 metri), riguardo l'illuminazione del giardino deciderà l'assemblea assumendosene ogni responsabilità e sollevando dalle stesse l'amministratore di condominio.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1130 e 1136 del codice civile
• LEGGE 9 gennaio 1991, n. 10 Norme per l'attuazione del Piano energetico nazionale in materia di uso razionale dell'energia, di risparmio energetico e di sviluppo delle fonti rinnovabili di energia.