Scritto da Giuseppe BRUNO, Avvocato

L'amministratore può delegare a un condomino il controllo del regolamento? No, ed ecco perché





Egr. avvocato, la mia domanda è molto semplice: l'amministratore di condominio può delegare ad un condomino il controllo relativo all'osservanza del regolamento di condominio?
In concreto, il singolo condomino Mario Rossi può essere delegato dall'amministratore di condominio a controllare che gli altri condomini non utilizzino come parcheggio di biciclette il cortile condominiale oppure che non lascino aperto il portone condominiale nelle ore notturne?
Il condomino delegato dall'amministratore al controllo del regolamento condominiale può irrogare le sanzioni?
Oppure può soltanto segnalare all'amministratore le infrazioni, affinché le correlate sanzioni siano applicate ai condomini che violano il regolamento, ai sensi di legge?
Nel mio condominio c'è un condomino molto insolente, agente di polizia municipale in pensione, che preme sull'amministratore per ottenere questa delega al controllo del regolamento, più che altro per porre in essere vendette e rappresaglie nei confronti di altri condomini a lui ostili …

RISPOSTA

Secondo l'articolo 1130 I comma n. 1) del codice civile, l'amministratore è tenuto ad eseguire le deliberazioni dell'assemblea, convocarla annualmente per l'approvazione del rendiconto condominiale e curare l'osservanza del regolamento di condominio.
Queste funzioni essenziali dell'amministratore non possono essere delegate in favore di condomini, sia perché la norma del codice civile non ne prevede la possibilità, sia perché si configurerebbe un evidente ed insanabile conflitto d'interessi tra controllore e controllato.
Fatta salva la possibilità per tutti i condomini di segnalare in modo formale ed informale all'amministratore di condominio le infrazioni del regolamento, è opportuno precisare che nemmeno l'amministratore potrebbe comminare la sanzione, in assenza dei presupposti di cui all'articolo 70 delle disposizioni di attuazione al codice civile. Quest'ultima norma prevede quanto segue: “per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice”.

I presupposti per comminare le sanzioni pecuniarie per violazione del regolamento condominiale sono le seguenti:

1. espressa previsione all'interno del regolamento condominiale

2. deliberazione dell'assemblea approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, come previsto dal secondo comma dell'articolo 1136 del Codice.

L’amministratore, pertanto, al fine di riscuotere la sanzione, deve predisporre in via preventiva una proposta di deliberazione dell'assemblea, contenente la tipologia di infrazione ed il soggetto da sanzionare (il quale si asterrà dalla votazione e non sarà considerato nemmeno ai fini del quorum costitutivo dell'assemblea).

La sanzione può arrivare fino a 800 euro in caso di recidiva.
Il ricavato delle multe deve essere inserito nel fondo per le spese ordinarie del condominio ed occorre darne evidenza nel rendiconto condominiale.
Non sono applicabili le multe condominiali ai condomini morosi anziché a quelli che pagano in ritardo le quote condominiali.
La procedura dell'irrogazione della sanzione non è alternativa al procedimento di competenza del tribunale civile per il decreto ingiuntivo.
Tanto premesso e considerato, escludo che il singolo condomino possa vedersi ufficializzata questa delega al controllo del regolamento condominiale né tanto meno all'applicazione di sanzioni che nemmeno l'amministratore di condominio potrebbe applicare in assenza di valida deliberazione dell'assemblea.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti: