Lavori di ritinteggiatura della scalinata esterna del condominio parte integrante della facciata

Buon pomeriggio,
I condomini hanno proposto di ritinteggiare le ringhiere delle scale esterne dello stabile (parte integrante dalla facciata); per questo servizio la Ditta che si sta occupando di eseguire dei lavori condominiali ha proposto un preventivo che, a breve, sarà presentato in assemblea per essere messo ai voti.
Recentemente sono state aggiornate le tabelle condominiali che sono state suddivise per settori (tabelle generale - scale - facciate ecc.); l'Ingegnere che si occupa della direzione lavori mi ha comunicato che non gli è chiaro se, per l'imputazione delle spese, si debba fare riferimento alla tabella delle facciate oppure a quella delle scale e che, in ogni caso, se si decide di sceglierne una piuttosto che un'altra, si deve sempre adottare quella anche per le lavorazioni successive dello stesso tipo …
Ho un dubbio a questo proposito perché, secondo me, sarebbe più corretto imputare il prezzo delle ringhiere alla tabella "scale" perché serve gli appartamenti che sfruttano, appunto le scale, che non sono usate dagli appartamenti che si trovano al piano terra, alla tabella "facciate", invece, se la memoria non m'inganna, sono interessati tutti i condomini ...
È possibile ricevere un riscontro normativo sull'argomento ... ?!?
Cordiali saluti.

RISPOSTA

Premetto che un buon avvocato riuscirebbe ad argomentare entrambe le tesi, sia quella dell'applicabilità della tabella scale, sia quella della pertinenza della tabella facciate.
Non abbiamo né una norma specifica che possa dirimere questi tuoi dubbi, né una sentenza di merito ovvero di Cassazione che riguardi un caso identico al tuo, quindi, dobbiamo rispondere alla presente consulenza con un ragionamento logico-giuridico basato sui principi fondamentali del diritto privato.

Iniziamo con il teorema per poi passare ai corollari.

Il teorema è il seguente: la ripartizione delle spese condominiali deve seguire la destinazione funzionale della parte comune, non la sua collocazione fisica, come stabilito dall'art. 1123, comma 2, del codice civile: "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne".
Da questo principio giuridico hanno origine le tabelle speciali (scale, ascensore, facciata, etc.).
La domanda alla quale dobbiamo rispondere è pertanto la seguente: la ritinteggiatura delle ringhiere delle scale esterne oggetto dell'intervento, a cosa serve prevalentemente?

La prima tesi che potremmo sostenere è la seguente: serve prevalentemente a garantire il decoro architettonico. Una funzione estetica di cui beneficerebbe anche il condominio proprietario dell'appartamento a piano terra (tabella facciata).

La seconda tesi che potremmo sostenere è la seguente: il lavoro di ritinteggiatura ha una funzione di sicurezza, poiché la ringhiera è un accessorio funzionale e necessario alla scala stessa, pertanto dobbiamo fare riferimento all'art. 1124 del codice civile, che stabilisce la ripartizione della spesa per metà in base ai millesimi di proprietà e per metà in base all'altezza di piano (tabella scale).

A supporto della prima tesi potremmo citare con un ragionamento analogico-estensivo, l'ordinanza n. 10848/2020 della Corte di Cassazione che stabilisce quanto segue: le ringhiere dei balconi, nel caso in cui siano "ben visibili all'esterno, disposti simmetricamente e omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale", hanno una prevalente funzione estetica.

A supporto della seconda tesi potremmo citare la sentenza n. 9986/2017 della Corte di Cassazione per cui le ringhiere protettive di una scala esterna non sono semplici elementi decorativi ma garantiscono la sicurezza dei condomini.

Fatta questa premessa, dobbiamo fare una valutazione fattuale: in riferimento a questi lavori di tinteggiatura è prevalente la funzione estetica oppure la funzione di sicurezza?
A mio parere è prevalente la funzione estetica, motivo per cui da una scalinata tinteggiata a nuovo, ne trarrebbe beneficio il decoro architettonico e quindi anche il condomino del piano terra … Se si fosse trattato di un intervento di sostituzione delle ringhiere vetuste e pericolanti, ti avrei risposto che risultano applicabili le tabelle scale, essendo prevalente la funzione sicurezza.
Smentisco inoltre la tesi per cui una volta scelta una tabella speciale si applicherà sempre quella … dobbiamo capire qual è la prevalente funzione dei lavori che si vogliono approvare in assemblea condominiale.
È questo il punto fondamentale ...
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1123 del codice civile