Illegittima l'integrazione postuma del quorum deliberativo assemblea condominiale, sentendo successivamente un condomino assente

Buona serata, Le chiedo una sua consulenza.
Abito in una scala condominiale composta da 8 proprietari di appartamento più cantina e da 2 altri proprietari, uno di solo magazzino e uno di solo cantina al piano interrato.
Nell’ultima assemblea condominiale di settembre in seconda convocazione, nel verbale in riferimento alla pittura scala, l’amministratrice scrive quanto segue:
"- Si passa quindi ad esaminare il preventivo per la tinteggiatura del vano scala della scala D della ditta Alfa SRL che stima la spesa in € 3.197,10 + iva 10%. A favore i presenti della scala per mm. 487,19 Contrari i sig.ri Rossi e Bianchi. Verranno sentiti i sig.ri Verdi e se a favore si procederà al lavoro. Con la tinteggiatura verrà altresì rifatta la canalina dell'ingresso e rimossa quella inutilizzata nel vano scale per un costo di € 180,00 + iva (elettricista Beta srl). La somma necessaria verrà inserita a bilancio preventivo 2026/2027 ed eventualmente restituita qualora non venisse dato seguito ai lavori."

RISPOSTA

Se si tratta di una prima convocazione, l'amministratrice ha scritto una vera e propria castroneria giuridica!
Si è praticamente inventata una norma per cui il quorum deliberativo di un'assemblea condominiale, può essere integrato in modo postumo, successivamente all'assemblea, contattando tale signor Verde, assente al momento dell'approvazione del punto relativo alla tinteggiatura. Tra l'altro è scritto “verranno sentiti …”, ma sentiti da chi? Sentiti alla presenza di chi? Sentiti in quale sede? Forse sentiti al bar la mattina dopo?
Ciascuno deve esprimere il suo voto in assemblea, assumendosene la responsabilità in presenza di tutti gli altri condomini. La regola generale di qualsiasi assise è questa …
Se si tratta di una seconda convocazione di assemblea invece, il punto è approvato stante il raggiungimento del quorum deliberativo di cui all'articolo 1136 comma III (immagino che fosse un'assemblea in seconda convocazione): “L'assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.

1) Chiedo la pittura e stata approvata?

RISPOSTA

Se si tratta di una seconda convocazione, è stata approvata.
Se si tratta di una prima convocazione, non è stata approvata, perché non si è raggiunta la metà del valore dell'edificio.

In assemblea 4 favorevoli, uno contrario tramite delega e un altro per delega (quello del magazzino) non interpellato e non considerato ma era favorevole.

RISPOSTA

A prescindere dalla prima o seconda convocazione, il signor Verde non può essere preso in considerazione! I condomini votano in assemblea, non il giorno dopo “sentiti” al bar oppure al telefono …

L'amministratrice mi dice che considera la pittura scala come una spesa straordinaria (ma con il proprietario del magazzino arriviamo a 572,79 millesimi).

RISPOSTA

Secondo me, si tratta di una spesa ordinaria, trattandosi di una semplice tinteggiatura, ma se viene considerata spesa straordinaria, allora la stessa non è approvata, perché 487,19 millesimi sono meno della metà del valore dell'immobile condominiale.
Probabilmente l'amministratrice la considera straordinaria in ragione della sua eccezionalità o particolare onerosità. Diciamo che il confine tra ordinario e straordinario è molto labile in questi casi.

Chiedo le sue valutazioni su quanto ha scritto.

RISPOSTA

Se si tratta di una spesa straordinaria, la stessa non è stata approvata.
Di certo non possiamo considerare Verde ed i suoi millesimi, in quanto il quorum deliberativo non lo si può integrare successivamente all'assemblea, con una telefonata …

2) Chiedo, la spesa non è stata ripartita con i proprietari del solo magazzino o cantina va bene?

RISPOSTA

Tranne che non abbiano un accesso autonomo, questo non va bene o quanto meno non è conforme all'articolo 1124 del codice civile: “La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine, i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora non siano di proprietà comune”.
Il proprietario dell'appartamento al piano terra deve partecipare alla spesa per la tinteggiatura delle scale condominiali, in riferimento al 50% relativo ai millesimi di proprietà, tranne che il suo appartamento non abbia un ingresso completamente autonomo dall'esterno e non abbia alcun accesso o collegamento funzionale alle scale.
Chiedo scusa, ma non avete una tabella millesimale speciale per le scale?

3) Chiedo, è giusto che metta a preventivo un lavoro che lei dichiara incerto?

RISPOSTA

Diciamo che si tratta di un'inversione logica, ma non è vietato dalla legge.
Mi sento di dire che quella normale logica che guida il nostro pensiero è stata rovesciata, ma non ravviso un'illegittimità.

4) Chiedere il voto postumo non è vietato? Comporta qualche conseguenza averlo scritto?

RISPOSTA

È assolutamente vietato.
A mio parere, quello che ha scritto potrebbe rendere nulla l'intera delibera.
Perché uso il condizionale? Non abbiamo precedenti in giurisprudenza?
Per quale motivo non ci sono precedenti in giurisprudenza?
Perché mai nessun amministratore di condominio ha fatto una castroneria del genere …

5) Chiedo, al secondo segno laterale … “punto 3” è giusto scrivere che i presenti accettano all’unanimità il preventivo e riparto quando un condomino per delega ha votato contro la pittura come riportato?
Ecco cosa è riportato nel verbale:
"3. Disamina ed approvazione Bilancio Preventivo 2026/2027, relativo riparto e rate di versamento.
Dopo disamina e previo ulteriore inserimento delle somme di cui sopra (€ 180,00 + iva 10% / € 3.197,10 + iva 10% per canaline e tinteggiatura scala D, € 2.365,00 + iva per rifacimento/sigillatura del marciapiede perimetro corpo B e sostituzione dei chiusini in calcestruzzo, € 500,00 + iva per sostituzione infisso scala E) anche il Bilancio Preventivo 2026/2027 viene approvato all'unanimità dei presenti unitamente al suo riparto. I versamenti saranno suddivisi in 4 rate come d'uso."
Cordiali saluti

RISPOSTA

È un falso!
Si è presenti anche per delega.
Questa amministratrice inverte ogni logica!
Considera non presenti quelli che sono presenti per delega e considera presente Verde che sarà sentito successivamente al bar oppure al telefono.
Vi consiglio di revocare questa amministratrice, essendo completamente inidonea al ruolo, può arrecare soltanto danni al condominio …
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1124 e 1136 del codice civile