Condomino non vuole fare entrare nel suo appartamento tecnico incaricato dall'amministratore per redazione tabelle millesimali speciali

Buongiorno, ho un quesito da sottoporvi.
Abito in un appartamento di mia proprietà, posto nel centro storico di Perugia, al secondo piano di un palazzo. Accedo dal numero civico 94 al mio appartamento che condivide una porzione di tetto con 2 appartamenti ai quali si accede dall'adiacente numero civico 92 e con un vano posto al piano terra.
Il tetto in comune necessita di lavori di riparazione ed è sorto il problema della ripartizione delle spese.

RISPOSTA

In riferimento al tetto in comune, si applicano le norme in materia condominiale, anzi si configura un condominio a tutti gli effetti tra gli appartamenti del civico 92 ed il tuo appartamento.

I condomini che accedono dal numero civico 92 hanno deciso di nominare un amministratore di condominio e convocare una assemblea alla quale parteciperanno tutti i proprietari posti sotto il tetto in argomento e nella quale saranno prese delle decisioni in merito allo svolgimento dei lavori ed alla suddivisione delle spese.

RISPOSTA

La decisione di convocare l'assemblea dei condomini è perfettamente legittima; quella di nominare unilateralmente un amministratore, invece non lo è!
Dapprima si dovrebbe convocare l'assemblea (possono farlo anche i condomini del civico 92) e successivamente, in seno all'assemblea, si potrebbe nominare un amministratore, figura non obbligatoria in riferimento a questa fattispecie.
l'amministratore di condominio è obbligatorio per legge quando i proprietari delle unità immobiliari) sono più di otto.

Da quanto appreso vie brevi sarà necessario effettuare il calcolo dei millesimi per ripartire le spese da addebitare a ciascun proprietario degli appartamenti e del vano posto a piano terra.

RISPOSTA

Occorre procedere alla redazione di una tabella millesimale speciale, riferita alle spese di ripartizione del tetto.

Io non voglio che tecnici estranei entrino nel mio appartamento a fare i rilievi per il calcolo dei millesimi.

RISPOSTA

Attenzione perché non sarebbero tecnici “estranei”, ma delegati dall'amministratore il quale ha ricevuto l'autorizzazione dall'assemblea condominiale.
L'articolo 1130 codice civile indica tra le attribuzioni dell'amministratore, quella di eseguire le delibere dell'assemblea dei condòmini.
Ci sarebbe semmai un vizio originario, quello dell'investitura dell'amministratore, fatta unilateralmente da alcuni condomini, fuori dal contesto dell'assemblea previsto dalla legge. Ricordo che l'amministratore di condominio deve essere nominato dall'assemblea condominiale con una delibera approvata dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno 500 millesimi (la metà del valore dell'edificio), sia in prima che in seconda convocazione.

E quindi la mia domanda è:
Posso rifiutare l'accesso al mio appartamento al tecnico incaricato dall'assemblea condominiale di prendere le misure per il calcolo dei millesimi?

RISPOSTA

Sì, puoi rifiutarlo, nel senso che nemmeno se l'amministratore fosse stato nominato regolarmente, potrebbe entrare nel tuo appartamento contro la tua volontà.
L'amministratore dovrebbe incaricare un avvocato per la presentazione di un ricorso d'urgenza al tribunale civile ai sensi dell'articolo 700 c.p.c.
Il giudice dovrebbe autorizzare l'accesso del tecnico incarico tramite delibera dell'assemblea, anche con l'ausilio della forza pubblica.
Unica controindicazione per te: saresti condannato al pagamento delle spese legali al termine del procedimento d'urgenza, a causa dell'immotivato rifiuto di consentire l'accesso del tecnico presso il tuo appartamento. Ribadisco: secondo me tutto questo non accadrà, perché in caso di ricorso d'urgenza ex art. 700 c.p.c., il giudice rigetterà le istanze dei ricorrenti, in considerazione della nomina illegittima dell'amministratore.
L'articolo 700 del codice di procedura civile prevede quanto segue: “chi ha fondato motivo di temere che durante il tempo occorrente per far valere il suo diritto in via ordinaria, questo sia minacciato da un pregiudizio imminente e irreparabile, può chiedere con ricorso al giudice i provvedimenti d'urgenza, che appaiono, secondo le circostanze, più idonei ad assicurare provvisoriamente gli effetti della decisione sul merito”.

Posso eventualmente nominare un tecnico di mia fiducia per il calcolo dei millesimi esclusivamente al mio appartamento per poi consegnare la relativa perizia all'amministratore?

RISPOSTA

Assolutamente no.
Non servirebbe a nulla.
Soldi buttati al vento …

Posso semplicemente invitare il tecnico incaricato dall'assemblea condominiale ad utilizzare le mappe catastali?
Resto in attesa di un vostro parere.
Saluti e grazie.

RISPOSTA

No.
Questo semmai potrebbe deciderlo il giudice, laddove ritenesse sproporzionato un provvedimento con il quale ti intima di consentire l'ingresso del tecnico presso il suo appartamento.
Una riflessione da fare insieme, al netto dell'illegittima nomina dell'amministratore di condominio: hai tutto l'interesse a consentire l'ingresso del tecnico nel tuo appartamento, perché così facendo avrai pieno titolo per contestare, successivamente ed eventualmente, le sue decisioni.
Se ti limiti a suggerirgli l'uso delle mappe catastali, nel momento in cui saranno redatte tabelle millesimali che ti penalizzeranno (e vedrai che finirà così ...), non potrai nemmeno contestarle, perché ti eccepiranno “se avessi consentito l'accesso nel tuo appartamento, avremmo potuto essere più precisi e puntuali anche nel tuo interesse ...”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1130 del codice civile
• Art. 700 del codice di procedura civile