Condominio - Responsabilità del condomino di un edificio ed impugnazione della deliberazione dell'assemblea
Il balcone dell'appartamento dei miei suoceri (aggettante e sito all'utlimo piano) si e' rovinato ed ha rovinato quello sottostante a causa di infiltrazioni d'acqua generatisi dall'afflusso continuo di acqua dal tetto condominiale soprastante che ha un difetto costruttivo non risolto con interventi effettuati 8 anni fa. Il caso ricade nella casistica della sentenza n.12211/2003 della Cassazione. I due balconi sono stati riparati nell'estate 2009 ed inizialmente l'Amministratore voleva addebitare l'intera spesa (di entrambi i balconi) solo ai miei suoceri, i quali hanno in seguito documentato la responsabilita' del tetto condominiale nell'evento. A seguito della protesta dei miei suoceri, una assemblea ordinaria, tenutasi nell'ottobre 2009, ha sancito all'unanimita' dei presenti (9 su 12) che la ripartizione della spesa andava fatta in base ai millesimi, riconoscendo la responsabilita' del condominio per il danno effettuato. A seguito di tale delibera, uno dei condomini assenti all'assemblea ha convinto tutti gli altri condomini, anche qualli presenti che avevano votato a favore, a firmare una lettera in cui si chiedeva all'Amministratore di annullare la delibera. La lettera e' stata inviata dopo 30 giorni dall'assemblea stessa. solo all'Amministratore, senza atto di citazione o ricorso al tribunale.
A seguito della lettera l'amministratore ha convocato una assemblea straordinaria, tenutasi a novembre 2009, nella quale e' stato votato a maggioranza (con una astensione e il voto contrario di mio suocero) che la delibera precedente veniva annullata e la spesa andava addebitata in toto ai miei suoceri. In tale assemblea straordinaria l'amministratore ha spiegato, come riportato a verbale, che la delibera precedente non era nulla, perche' conforme alla normativa, e non era annullabile, perche' la richiesta era pervenuta oltre i termini e non conformemente alle regole. Nella successiva assemblea ordinaria, tenutasi il 4 ottobre scorso, l'amministratore ha messo ai voti il rendiconto finanziario dell'anno precedente in cui si addebita l'intera cifra dei balconi ai miei suoceri, con la motivazione della delibera dell'assemblea straordinaria di novembre 2009, delibera che non avrebbe dovuto essere valida. Il rendiconto, con questa mutata ripartizione delle spese, e' stato approvato a maggioranza, con un astenuto e il voto contrario di mio suocero. Nella stessa assemblea l'amministratore e' stato sfiduciato e sostituito con un altro.
Che passi dobbiamo intraprendere con il nuovo amministratore, e in quali tempi, per ripristinare il diritto dei miei suoceri a vedere ripartita correttamente la spesa tra tutti i condomini? Come possiamo agire nei confronti del vecchio amministratore?
Grazie e saluti
RISPOSTA
Da un punto di vista sostanziale, hai perfettamente inquadrato la fattispecie giuridica. Il caso in esame, rientra nell’alveo normativo della sentenza della Corte di Cassazione n. 12211/2003 e dell’articolo 2051 del codice civile.
Riporto in seguito, la massima enucleata dal contenuto della suddetta sentenza.“Il condominio di un edificio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, essendo obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno, risponde in base all'art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condòmini, ancorché i danni siano imputabili ai vizi edificatori o dello stabile comportanti la concorrente responsabilità del costruttore-venditore (ex art. 1669 cod. civ.), non potendosi equiparare i difetti originari dell'immobile al caso fortuito, che costituisce l'unica causa di esonero del custode dalla responsabilità dell'art. 2051.
Qualora poi la situazione dannosa sia potenzialmente produttiva di ulteriori danni, il condominio è anche obbligato a rimuovere ex art. 1172 cod. civ. le cause del danno stesso”.
Per quanto riguarda l’impugnazione delle delibere dell’assemblea, si applica l’articolo 1137 del codice civile.
Articolo 1137 - Impugnazione delle deliberazioni dell'assemblea.
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio,ogni condomino dissenziente può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall'autorità stessa.
Il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione per gli assenti.
Il ricorso contro la deliberazione relativa al rendiconto finanziario, deve essere presentato entro 30 giorni dalla delibera, a pena di decadenza, al Tribunale competente per territorio. Devono essere citati in giudizio sia l’amministratore precedente che l’attuale.
Dopo avere coltivato con successo, il ricorso per l’annullamento del rendiconto finanziario, ottenuta la sentenza favorevole di annullamento dello stesso, sarà possibile chiedere il risarcimento dei danni subiti, all’amministratore di condominio precedente.
Per un’esigenza di certezza del diritto, al fine di chiedere il risarcimento dei danni all’amministratore precedente, è necessario far annullare il rendiconto dal Tribunale; non è ammissibile infatti, che l’amministratore sia condannato, senza che il condomino abbia precedentemente o contestualmente agito in giudizio, per annullare la delibera viziata.
Siamo a disposizione per ulteriori chiarimenti.
Cordiali saluti.
