1 - Apertura cancello carraio condominiale per clienti centro estetico
Nel condominio dove abito da 20 anni, il regolamento condominiale contrattuale prevede espressamente che il cancello carraio, sabato e domenica resti chiuso. L'attività di estetista-parrucchiera all'interno del condominio, lo lascia aperto continuamente e sistematicamente tutti i sabato, senza che l'amministratore gli contesti nulla. Domanda: se l'amministratore nella prossima assemblea mette all'o.d.g. l'apertura di sabato del cancello carraio che maggioranza ci vuole per essere approvato?
Se l'assemblea condominiale avvenisse dopo, il 17/06/2013, giorno di entrata in vigore della legge n. 220 sulla riforma del condominio, che maggioranza ci vorrebbe per approvare l'apertura? Nel frattempo posso citare in giudizio l'amministratore, considerato che non ha mai risposto alle mie a.r. di intimare al centro estetico il rispetto del regolamento condominiale?
RISPOSTA
Si tratta di una regolamento condominiale di natura contrattuale e non assembleare. Il regolamento di natura contrattuale è accettato da tutti i condomini e possiede quindi valenza contrattuale. Solitamente il regolamento contrattuale è predisposto dal proprietario originario dello stabile ed inserito nei singoli atti d’acquisto o in esso richiamato. Si tratta di un vero e proprio contratto con il quale le parti possono disporre dei propri diritti.
Se per la modifica del regolamento assembleare sono necessarie le maggioranze indicate dal terzo comma dell’art. 1138 del codice civile, per la revisione del regolamento contrattuale sarà necessario l’accordo tra tutti i condomini essendo tale regolamento un contratto a tutti gli effetti.
Peraltro, la clausola del cancello da tenere chiuso di sabato e di domenica, ha natura contrattuale come tutte le clausole regolamentari limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive (divieto di destinare l'immobile a studio professionale etc) o comuni (limitazioni all'uso delle scale, dei cortili, dei cancelli etc); occorre quindi l'unanimità dei consensi, durante la prossima assemblea, per modificare tale clausola relativa alla chiusura del cancello.
La riforma del condominio non incide sulle modalità per la modifica del regolamento di natura contrattuale … del resto un contratto può essere modificato soltanto con il consenso unanime di tutte le parti contrattuali … è piuttosto evidente !!!
La riforma del condominio, all'articolo 16 prevede delle modifiche dell'articolo 1138 del codice civile, che nulla hanno a che vedere con la presente questione. Riporto in seguito l'articolo 16 della legge di riforma.
Art. 16
1. All'articolo 1138 del codice civile sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il terzo comma e' sostituito dal seguente: «Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza stabilita dal secondo comma dell'articolo 1136 ed allegato al registro indicato dal numero 7) dell'articolo 1130. Esso puo' essere impugnato a norma dell'articolo 1107»;
b) e' aggiunto, in fine, il seguente comma: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».
Ai sensi dell'articolo 1130 numero 1 del codice civile, l'amministratore deve curare l'osservanza del regolamento di condominio, sia esso contrattuale o assembleare. L'amministratore non ha fatto nulla di tutto questo, quindi è possibile citarlo in giudizio, nel frattempo, anche prima dell'entrata in vigore della riforma in materia di condominio.
Art. 1130 del codice civile. Attribuzioni dell'amministratore.
L'amministratore deve:
1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio;
2) disciplinare l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i condomini;
Siamo a disposizione per tutti i chiarimenti del caso.
Cordiali saluti.
2 - Chiusura del cancello del parcheggio del supercondominio
Ci troviamo in un’area Super Condominiale che ha quindi al suo interno diverse proprietà distinte di diversa natura, sia commerciale/industriale che abitativa.
Per accedere all’area c’è un cancello condominiale che purtroppo è programmato per rimanere sempre aperto, tutto il giorno e viene chiuso solo di sera.
Questo sistema rende l’intera area soggetta all’intrusione di chiunque durante tutto il giorno, gente che non trovando parcheggio in strada entra e occupa gli spazi privati, malintenzionati che possono tranquillamente aggirarsi nel cortile entrando e uscendo a piacimento. Il cancello non rimane chiuso perché all'interno dell’area ci sono sue carrozzerie che si oppongono perché dicono di essere più comodi così, altrimenti dovrebbero diatesi di citofono e si un sistema di apatura del cancello a distanza.
Questo sabato abbiamo subito l’ennesimo furto, sono entrati 2 ladri ripresi da telecamere che hanno rubato una Apecar spingendola serenamente fuori dal cancello spalancato.
Possiamo obbligare l’amministrazione a tenere chiuso il cancello? Se ciò non dovesse accadere le persone contrarie possono essere ritenute co-responsabili di eventuali furti che si verificassero all’interno della proprietà sto che il cancello aperto non è di certo un deterrente?
RISPOSTA
La chiusura del cancello può essere decisa in assemblea con la maggioranza di cui all'articolo 1136 II e III comma.
“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.
Se non ci sono i numeri per approvare la mozione di chiusura del cancello, il singolo condomino potrebbe procedere con atto di citazione al giudice di pace, per accertare il suo diritto alla sicurezza all'interno dello stabile condominiale, ai sensi dell'articolo 841 del codice civile:
“Il proprietario può chiudere in qualunque tempo il fondo”
Il giudice di pace è competente circa le cause relative alla misura ed alle modalità d'uso dei servizi di condominio di case.
Quale potrebbe essere l'esito di questo processo, stante che il proprietario del negozio-attività eccepirebbe il suo diritto a favorire l'accesso della clientela ?
L'esito è incerto !
Vorrei fare presente che il Tribunale di fermo, con sentenza n. 372 del 28 maggio 2014, ha annullato la delibera con cui l'assemblea aveva disposto la chiusura del cancello condominiale per l'accesso pedonale, perché idonea a menomare i diritti del singolo condominio proprietario del negozio al piano terra.
Tanto premesso, l'esito del processo dipenderà dalla sensibilità giuridica del singolo giudice adito per la causa de quo.
Non escludo che il titolare dell'attività a piano terra possa vincere il processo con condanna alle spese processuali a carico del condomino che ha attivato l'iter procedurale dinanzi al giudice di pace.
Escludo che si possa chiedere un risarcimento danni per i furti subiti, a coloro che hanno preteso l'apertura del cancello.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
