2 Consulenze:
1 - Opere di ristrutturazione straordinaria, obbligo di sostenere la spesa pro quota
Buonasera, vi contatto a seguito della seguente problematica che riguarda mia mamma. Sostanzialmente mia mamma è propietaria insieme ai suoi due fratelli di una casa a schiera all'interno di una vecchia cascina confinante dirette con altre case di propietà di altri cugini. Uno di questi ha deciso di fare opere di ristrutturazione straordinaria/migliorie sulla sua casa che risulta essere in mezzo alle altre case diroccate dei cugini. Nel progetto di suddette opere è stato deciso di aprire una nuova strada di passaggio e di chiudere la vecchia. Tale nuova via d'ingresso tangerebbe tutte le case già esistenti e verrebbe realizzata in un area cortilizia di propietà di tutti (non so esattamente con quale quota). Oggi è stato presentato a mia mamma un preventivo di spesa complessivo da suddividere equamente tra i propietari da parte del geometra di suo cugino. Mia mamma è obbligata a sostenere le spese insieme ai suoi fratelli oppure si può opporre.
Grazie mille.
RISPOSTA
Poiché si tratta di un area cortilizia in comunione tra più comproprietari, dobbiamo fare riferimento alle seguenti norme di legge, in particolare all'articolo 1108 II comma del codice civile.
“Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa”.
Art. 1105 del codice civile. Amministrazione.
Tutti i partecipanti hanno diritto di concorrere nell'amministrazione della cosa comune.
Per gli atti di ordinaria amministrazione le deliberazioni della maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote, sono obbligatorie per la minoranza dissenziente.
Per la validità delle deliberazioni della maggioranza si richiede che tutti i partecipanti siano stati preventivamente informati dell'oggetto della deliberazione. Se non si prendono i provvedimenti necessari per l'amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all'autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore.
Art. 1108 del codice civile. Innovazioni e altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione.
Con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune, si possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento della cosa o a renderne più comodo o redditizio il godimento, purché esse non pregiudichino il godimento di alcuno dei partecipanti e non importino una spesa eccessivamente gravosa.
Nello stesso modo si possono compiere gli altri atti eccedenti l'ordinaria amministrazione, sempre che non risultino pregiudizievoli all'interesse di alcuno dei partecipanti.
E' necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni.
L'ipoteca può essere tuttavia consentita dalla maggioranza indicata dal primo comma, qualora abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune.
I rappresentanti dei 2/3 della “cosa comune” sono d'accordo per fare questa innovazioni dell'area ?
Se c'è la maggioranza dei 2/3 della cosa comune, la mamma sarà obbligata a sostenere tale spesa, ovviamente “pro quota”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Gestione delle spese per la manutenzione delle aree comuni in una palazzina senza condominio costituito
Vorrei una consulenza legale in materia condominiale, ovvero: sono proprietario e residente in una piccola palazzina composta da sette appartamenti dove non è costituito il condominio. Si è creata una situazione tale tra i vari condomini per la quale non è più possibile una civile convivenza, motivo per il quale nessuno dei condomini, vuoi per motivi di mancanza di tempo vuoi per motivi personali, è più disposto ad occuparsi dello sfalcio dell’erba relativo alle aree comuni (piccole aree destinate a verde all’interno del condominio).
RISPOSTA
Anche se non è costituito il condominio e non sussiste l'obbligo di nominare un amministratore di condominio, si tratta pur sempre della comunione di un'area destinata a verde, pertanto dobbiamo fare riferimento alle norme in materia di comunione, ossia gli articoli da 1101 e seguenti del codice civile. In particolare dobbiamo fare riferimento all'articolo 1105 del codice civile. Come procedere?
Qualsiasi comproprietario interessato, convocherà un'assemblea dei comunisti, ai sensi dell'articolo 1105 del codice civile, avente quale ordine del giorno “scelta del preventivo per lavori manutenzione verde area comune”.
Se nell'assemblea dei comunisti non si formerà una maggioranza la cui decisione sarà obbligatoria per la minoranza dissenziente, ciascun comproprietario presenterà ricorso al tribunale civile, in camera di consiglio, affinché proceda alla nomina di un amministratore ad hoc, per la gestione di questi lavori ed il pagamento delle quote da parte di tutti i condomini.
Abbiamo fatto fare dei preventivi, ma come immaginavamo non tutti sono disposti a partecipare.
RISPOSTA
Ci deve essere almeno la maggioranza dei partecipanti, calcolata secondo il valore delle loro quote.
A questo punto la mia domanda è la seguente:
In un condominio non costituito è possibile obbligare, per legge, tutti i condomini a pagare la quota spettante i singoli condomini? Se non erro la legge obbliga tutti i proprietari e/o affittuari a partecipare alle spese condominiali circa il mantenimento e il decoro del condominio, indipendentemente dal fatto che sia costituito o meno il condominio.
RISPOSTA
Sì, perché si applicano le norme sulla comunione, in particolare l'articolo 1105 del codice civile. Se non si dovesse formare la maggioranza in assemblea dei comunisti, ciascun comproprietario dell'area verde, procederà con ricorso al tribunale civile, in camera di consiglio ed il giudice nominerà un amministratore speciale che provveda ad incaricare il manutentore nonché alla ripartizione della spese.
Qualora fossero obbligati alla partecipazione della spesa, come è possibile procedere?
Rimango in attesa di un Vs. cortese riscontro.
Cordiali saluti
RISPOSTA
Convocazione assemblea dei comunisti.
Se l'assemblea dei comunisti non fosse in grado di deliberare, procedere con ricorso al tribunale civile – sezione volontaria giurisdizione, ai sensi dell'articolo 1105 IV comma del codice civile. A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
