1 - Spese di ripartizione per il rifacimento del tetto in un edificio condominiale con tre comproprietari
Gent.ssimi,il quesito che vi pongo è relativo alle spese di ripartizione per il rifacimento del tetto in un edificio condominiale con tre comproprietari. la casa è divisa cosi: al piano terra si trovano dei garage (autofficina) che occupano tutta la superfice dell'immobile e anche una vasta area in quanto il solaio si trova ad una altezza di 5mt circa (superiore quindi a i 3 circa degli appartamenti. Quattro appartamenti tutti di pari metratura di cui due si trovano direttamente sopra l'officina, gli altri due sono mansarde, vi è inoltre un area comune andito/scala che porta dal primo piano sino le mansarde. il propietario numero 1 è possessore dell'intera officina (piano terra) e di due appartamenti posti entrambi su un lato della casa uno al primo piano, l'altro una mansarda ancora grezza non abitata e non riscaldata. il numero 2 possiede un appartamento al primo piano. il numero 3 (che sarei io) la restante mansarda. (gli appartamenti dei propietari numero 2 e 3 si trovano si trovano sul lato opposto a quelli di propieta del numero 1.) detto ciò come devono essere ripartite le spese di rifacimento del tetto intero?
RISPOSTA
In materia di ripartizione delle spese per la ricostruzione del tetto, sono previste due scuole di pensiero giurisprudenziale, che muovono i passi entrambe dalla circostanza per cui ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, il tetto è una parte comune dell'edificio.
L'art. 1117 del codice civile prevede quanto segue: "Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune…".
Come si dividono le spese per le parti comuni dell'edificio ? In base alle tabelle millesimali, risponderebbe la prima scuola di pensiero. L'art. 1123 del codice civile prescrive infatti che "Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
Il legislatore prevede il terzo criterio di cui all'art. 1123 del codice civile, ovvero quello dell'utilità derivante dall'uso della cosa comune. Tanto premesso, la seconda scuola di pensiero, prevede che laddove un tetto non copra indistintamente tutte le proprietà esclusive del condominio, le relative spese per gli interventi di manutenzione dovranno essere poste a carico dei condomini che beneficiano delle porzioni di tetto oggetto degli interventi manutentivi, in quanto fungono da protezione delle unità immobiliari di loro proprietà esclusiva.
Posso citare la sentenza del tribunale di Monza sez. I, del 09.09.2008 “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne: la disposizione in parola, infatti, rileva nel caso in cui il tetto non copra tutte indistintamente le proprietà esclusive del condominio. Nel tuo caso, dobbiamo fare riferimento al criterio dell'uso differenziato della cosa comune, per cui le spese del tetto o della porzione di tetto saranno determinate e sopportate dai condomini che hanno le loro proprietà esclusive al di sotto di quella porzione di tetto.
È possibile che per raggiungere più rapidamente a una soluzione si effettuino i lavori solo sulla meta di tetto che copre la mia mansarda e l'area comune, in quanto la mansarda del primo propietario non ha urgenza di tali lavori, come saranno suddivise in tal caso le spese?
RISPOSTA
E' possibile giuridicamente, è auspicabile per trovare rapidamente una soluzione al problema, ovviamente le spese saranno suddivise in base al criterio dell'uso e dell'utilità del tetto.
Il primo proprietario, non essendo interessato da quella porzione di tetto, non parteciperà alle spese.
Insieme alla copertura e alle altre opere che salvaguardano la casa ho intenzione di migliorare l'isolamento termico del tetto gli altri propietari non vogliono partecipare alle spese aggiuntive che questo comporta, devo pagare solo io per questo miglioramento?
RISPOSTA
In questo caso, l'intervento deve riguardare la totalità del tetto … non avrebbe senso isolare soltanto la parte del tetto posta al di sopra della propria testa …
Occorre deliberare l'isolamento termico in assemblea, in base all'articolo 1136 del codice civile.
Art. 1136 del codice civile. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
In caso di risposta affermativa, visto che sono previsti delle detrazioni fiscali del 65% per gli interventi di ristrutturazione atti a conseguire un risparmio energetico, ho diritto solo io ad usufruire di tale detrazione fiscale?vi ringrazio per l'attenzione cordiali saluti.
RISPOSTA
In ogni caso, non avresti diritto di godere interamente delle detrazione del 65%, quand'anche sopportarsi integralmente tu la spesa, in quanto il tetto, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile, è un bene comune per legge e non un bene di proprietà esclusiva, anche se in alcuni casi può essere di maggiore utilità per l'uno anziché per l'altro condomino.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
2 - Ripartizione spese rifacimento abbaino sul tetto condominiale. Spesa abbaino addebitata al singolo condomino, se l'abbaino serve per fornire luce ed aria alla mansarda privata
Buongiorno, sono il proprietario di una mansarda, nel condominio tutte le soffitte sono abitabili e possiedono degli abbaini da oltre sessant'anni. L'assemblea sta deliberando il rifacimento del tetto e l'amministratore dice che le spese andranno ripartite per millesimi di proprietà, mentre gli abbaini saranno a carico dei proprietari degli stessi. E' giusto come devo comportarmi in assemblea? Cordiali saluti
RISPOSTA
E' corretto, a patto che l'abbaino in questione serva in modo esclusivo o anche soltanto in modo prioritario, ad una singola unità immobiliare appartenente al singolo condomino. L'abbaino segue lo stesso regime del sottotetto, non essendo indicato fra le parti comuni del fabbricato condominiale, elencate dall’articolo1117 del codice civile.
In sintesi, le spese relative al rifacimento del tetto, saranno ripartite per millesimi di proprietà, giacché il tetto è considerato una parte comune dell'edificio, ai sensi dell'articolo 1117 del codice civile; quindi si applicherà la tabella millesimale generale, come da articolo 1123 I comma del codice civile.
Se l'abbaino fornisce luce ed aria prioritariamente ad una unità immobiliare privata, le spese di rifacimento dello stesso saranno a carico del singolo condomino che dispone della predetta unità immobiliare.
Se l'abbaino fornisce luce ed aria alle parti comuni dell'edificio, le relative spese saranno ripartite anch'esse come le spese di rifacimento del tetto.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
3 - Ripartizione spese lavori tetto condominiale quota del proprietario mansarda regolamento infiltrazioni d'acqua
Buongiorno, necessito del seguente chiarimento riguardante la divisione tra condomini della spesa di circa 40mila euro per il rifacimento dell'intero tetto spiovente (non lastrico) a causa di copiose infiltrazioni d'acqua, in un edificio situato in centro storico a Verbania.
L'edificio storicamente era di soli tre piani, unica proprietà.
Poi negli anni '50 è stata effettuata una pesante ristrutturazione che ha rimodulato il vano scale e il distributivo dei singoli piani in modo da ottenere tre distinti appartamenti di circa 60 mq, ciascuno -uno sopra l'altro- acquistati successivamente da tre diversi proprietari. Nel corso di questa ristrutturazione è stata elevata la copertura in tegole per una porzione pari a circa il 50% e ricavato sotto di essa un miniappartamento di circa 35-40 mq utilizzando parte dell'intercapedine non praticabile che separava le travi del vecchio tetto spiovente con il soffitto dell'appartamento al 3°piano.
Ho visto che l'art.1126 del codice civile destina una quota predefinita di 1/3 a carico del condomino proprietario di “mansarda” in quanto si individua che faccia un “uso più intenso” del tetto.
RISPOSTA
Si deve applicare l'articolo 1126 del codice civile, soltanto se il tetto è di proprietà esclusiva del singolo condomino.
Nell'ipotesi di tetto di proprietà esclusiva, il criterio di ripartizione sarebbe il seguente: 1/3 a carico del proprietario e 2/3 tra gli altri condomini, sempre in ragione dei millesimi.
In questo caso invece, poiché il tetto è di proprietà condominiale, non possiamo fare riferimento all'articolo 1126 del codice civile.
Non abbiamo specifiche indicazioni contenute nel regolamento condominiale oppure all'interno di una delibera condominiale approvata all'unanimità da tutti i condomini, pertanto le spese per il rifacimento del tetto dovranno essere ripartite tra tutti i condomini, in ragione delle tabelle millesimali generali, ai sensi dell'articolo 1123 I comma del codice civile, come statuito dalla sentenza della Cassazione n. 28679/2011.
La proprietà del sottotetto non influisce, salvo diversa pattuizione, sul regime di spese per la manutenzione del tetto; anche se il tetto funge da mansarda, garantisce ugualmente la copertura agli appartamenti che si trovano sotto la relativa proiezione verticale.
Pur non trattandosi di una mansarda di quelle classiche con le finestre molto piccole e a ridosso delle tegole -in effetti si tratta di un miniappartamento luminoso e dotato di tutti i confort- il soffitto dello stesso mini è spiovente in quanto segue l'inclinazione della copertura esterna senza alcuna intercapedine.
RISPOSTA
È ovvio che la tinteggiatura del soffitto della mansarda resterà a carico del proprietario della stessa.
Mi è stato comunque riferito di appurare la questione in quanto in presenza di mansarde abitabili la spesa per manutenzione o rifacimento del tetto spetta al 100% al proprietario della mansarda.
RISPOSTA
Il rifacimento del tetto è al 100% a carico del proprietario della mansarda, soltanto se previsto in qualche convenzione approvata all'unanimità oppure nel regolamento condominiale.
Detto questo specifico che non abbiamo un amministratore e che altri due recenti interventi (facciata e dipintura vano scale per complessivi 60mila euro) sono stati per i buoni rapporti divisi equamente tra i 4 proprietari ignorando la suddivisione millesimale.
RISPOSTA
Occorre ripartire la spesa in ragione dei millesimi; questa ripartizione è l'unica conforme alla legge, tranne diversa indicazione contenuta in qualche convenzione approvata all'unanimità oppure nel regolamento condominiale.
Il condomino “non dovrebbe” avere la proprietà del tetto o porzione, da atto notarile.
Grazie
RISPOSTA
Allora si applica la norma generale dei millesimi di cui all'articolo 1123 I comma del codice civile: “Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
