3 Consulenze:

1 - Condominio ripartizione delle spese per il rifacimento soffitto di un terrazzo di proprietà esclusiva

Salve e grazie per l'attenzione, ho la necessità di chiarire due quesiti riguardanti: - la ripartizione delle spese per il rifacimento, impermeabilizzazione, pavimentazione e sistemazione del soffitto sottostante (presenza di infiltrazioni d'acqua e usura della guaina catramata in modo evidente) di un terrazzo di proprietà esclusiva soprastante un box auto non interrato. Prendendo informazioni da vari siti nel quale si illustrano situazioni simili mi è parsa comune la pratica di suddividere le spese in vario modo, ma il proprietario del box auto asserisce di dover considerare il terrazzo come parte integrante dell' appartamento e quindi suggerisce il fatto che a sostenere le spese sia esclusivamente il proprietario del piano superiore.

RISPOSTA

Riguardo questo primo quesito, penso che non possano sorgere dubbi di sorta circa la doverosa applicazione dell'articolo 1126 del codice civile, in ragione dell'esclusiva titolarità del terrazzo.

Art. 1126 del codice civile. Lastrici solari di uso esclusivo.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

Sebbene la norma non faccia espresso riferimento al terrazzo, la giurisprudenza ritiene la presente norma estendibile al terrazzo per analogia con il lastrico.

Estendibile in ragione della molteplice funzione di un terrazzo … una funzione anche di copertura degli appartamenti sottostanti.

… ed in ragione di questa funzione, l'argomentazione “dover considerare il terrazzo come parte integrante dell' appartamento” … non ha alcun senso.
Il terrazzo E' parte integrante dell'appartamento, ma ha anche la funzione di copertura degli altri appartamenti, quindi le spese si ripartiscono in ragione dell'articolo 1126 del codice civile.
Vorrei che leggessi le massime delle seguenti sentenze della Cassazione, alla luce delle seguenti direttive.

FUNZIONE DI COPERTURA DEL TERRAZZO
EQUIPARAZIONE DEL TERRAZZO AL LASTRICO IN RAGIONE DELLA FUNZIONE ESTENSIONE DELL'ARTICOLO 1126 DEL CODICE CIVILE A TUTTE LE SPESE ACCESSORIE.

"Premesso che il lastrico solare, anche se attribuito in uso esclusivo a uno dei condomini - ovvero in proprietà esclusiva dello stesso -, svolge funzione di copertura del fabbricato e perciò, ai sensi dell'art. 1126 c.c., le spese per la sua riparazione o ricostruzione sono poste per due terzi a carico del condominio (cfr. Cass. nn. 11029/03, 13858/01, 3542/94, 5125/93 e 1618/87), va osservato che, sempre secondo la giurisprudenza di questa Corte, il criterio di ripartizione fra i condomini di un edificio delle spese di manutenzione e riparazione del lastrico solare o della terrazza a livello che serva di copertura ai piani sottostanti, fissato dall'art. 1126 c.c. (un terzo a carico del condominio che abbia l'uso esclusivo del lastrico o della terrazza; due terzi a carico dei proprietari delle unità abitative sottostanti) riguarda non solo le spese per il rifacimento o la manutenzione della copertura, e cioè del manto impermeabilizzato, ma altresì quelle relative agli interventi che si rendono necessari in via consequenziale e strumentale, sì da doversi considerare come spese accessorie (Cass. n. 11449/92)

La ripartizione delle spese per la riparazione di una infiltrazione d'acqua nel tetto, verosimilmente nella parte di guarnizione di un lucernario dove il sottotetto risulta ad uso esclusivo.
In questo caso un condomino suggerisce che le spese siano ad esclusivo carico del proprietario del sottotetto in quanto la perdita è da considerarsi facente parte dell' infisso del lucernario e quindi di responsabilità di quest'ultimo. avrei quindi bisogno di una consulenza autorevole che chiarisse i vari aspetti.
Spero di essere stato esaustivo nell'esporre le questioni e resto a disposizione per eventuali chiarimenti e produzione di documenti Saluti

RISPOSTA

Anche in questo caso, il criterio per rispondere alla presente domanda è strettamente correlato alla funzione della guarnizione e del relativo lucernario. Un criterio funzionale !
Qual 'è la funzione del lucernario ? A cosa serve ?

Il lucernario ha funzione di copertura e di impermeabilizzazione della parte sottostante di edificio (parte comune) ?
Mi pare che la risposta sia negativa, quindi il lucernario, da un punto di vista funzionale, è ad uso e consumo del sottotetto, quindi le relative spese devono essere addebitate al proprietario esclusivo del sottotetto.
In questo caso, il lucernario ha lo scopo esclusivo di dare aria e luce al sottotetto e nessuna utilità per il complessivo edificio condominiale o per singole parti comuni dell'edificio, (comuni come da articolo 1117 del codice civile).

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

2 - Ripartizione spese di manutenzione muretto di contenimento del lastrico solare di proprietà esclusiva interamente a carico dei condomini che ne fanno uso esclusivo

Abito in un condominio di 11 appartamenti con un lastrico solare ad uso esclusivo dei 3 condomini del piano terra. Sotto al lastrico vi sono posti auto e cantine.
Il perimetro esterno del lastrico è formato da un muretto di contenimento al quale è fissata una recinzione di pali in legno.
Le spese di manutenzione del muretto e recinzione come devono essere ripartite?
A carico di tutto il condominio in base ai millesimi di proprietà?
A carico dei soli possessori del lastrico?
Oppure 1/3 - 2/3 come per la manutenzione del lastrico solare? Grazie

RISPOSTA

E' necessario innanzitutto controllare se il regolamento condominiale inserisce espressamente tra i beni comuni-condominiali, il muretto di contenimento del lastrico solare in questione.
In tal caso, le spese di manutenzione del muretto e della recinzione, saranno ripartite in base alle tabelle millesimali di proprietà, quindi saranno poste a carico di tutti i condomini.

Se il regolamento condominiale non qualifica espressamente il muretto di contenimento e la recinzione in legno, come un bene comune-condominiale, dobbiamo fare riferimento alla sentenza della Cassazione civile, sez. II del 25/02/2002 numero 2726.
Secondo la giurisprudenza della Cassazione, non si applica l'articolo 1126 del codice civile, alle spese attinenti a quelle parti del lastrico solare del tutto avulse alla funzione di copertura (ad es. le spese attinenti ai parapetti, alle ringhiere ecc., collegate alla sicurezza del calpestio), “mentre tutte le altre spese, ordinarie o straordinarie, attinenti alle parti di lastrico solare svolgenti comunque funzione di copertura, devono essere sempre suddivise tra l'utente o proprietario esclusivo del lastrico solare ed i condomini proprietari degli appartamenti sottostanti, secondo la proporzione di cui al suindicato art. 1126 codice civile”.

Art. 1126 del codice civile. Lastrici solari di uso esclusivo.

Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.

In questo caso, il muretto di contenimento e la relativa recinzione non hanno alcuna funzione di copertura, ma semmai una funzione di sicurezza del calpestio. Non deve perciò applicarsi il criterio di ripartizione della spesa “1/3 - 2/3” come per la manutenzione del lastrico solare, ma le relative spese di manutenzione ordinaria o straordinaria saranno suddivise, in quote eguali, tra i tre condomini titolari dell'uso esclusivo del lastrico.

A disposizione per chiarimenti.

Cordiali saluti.

3 - Ripartizione spese lavori rifacimento guaina sottostante alla pavimentazione del lastrico solare ad uso esclusivo

Buongiorno,
Abito in un appartamento in un condominio sviluppato in orizzontale (scala A, scala B, scala C). Ho scoperto recentemente che la guaina bituminosa ardesiata sottostante alla pavimentazione del lastrico solare ad uso esclusivo mio, non è in buone condizioni anche se al momento non ci sono infiltrazioni. Questo lastrico solare svolge anche funzioni di copertura per il mio appartamento e per quello del condomino che vive sotto di me. Da quello che mi è stato riferito, la struttura impermeabilizzante è strutturata secondo una forma a sandwich: un primo strato di guaina, uno di lana vetro isolante, un ultimo strato sottostante di guaina impermeabilizzante. Se coinvolgessi il condominio nei lavori, l'opera di ristrutturazione interesserebbe tutta e tre gli strati. e la spesa sarebbe ripartita in base alle previsioni dell'art. 1126 del codice civile.

RISPOSTA

Confermo, si tratta di una fattispecie rientrante nel perimetro normativo dell'articolo 1126 del codice civile. Si applica la ripartizione della spesa per 1/3 (proprietario esclusivo lastrico) – 2/3 condomini sottostanti la proiezione del lastrico).
Vorrei evidenziare due sentenze che possono fare al nostro caso.
La Cassazione civile sentenza n. 11484/2017 prevede quanto segue: in tema di condominio negli edifici, l’art. 1126 del codice civile, allorché pone l’obbligo di partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, nella misura di due terzi, a carico di “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve”, fa riferimento ai soli condomini che siano anche proprietari individuali delle singole unità immobiliari comprese nella proiezione verticale di detto lastrico ed alle quali esso funge da copertura, mentre restano esclusi gli altri condomini alle cui porzioni individuali il lastrico stesso non sia sovrapposto, indipendentemente dall’esistenza, nella colonna d’aria ad esso sottostante, di parti comuni”.
Sulla stessa lunghezza d'onda troviamo anche la sentenza della Cassazione civile n. 1451/2014: il proprietario dell’appartamento su due livelli, che al piano superiore fruisca del calpestio sul lastrico solare e al piano inferiore goda della funzione di copertura dello stesso, partecipa alla spesa di rifacimento del lastrico, ai sensi dell’art. 1126 cod. civ., per un terzo in qualità di utente esclusivo del terrazzo e per due terzi in proporzione del valore millesimale dell’unità sita nella colonna sottostante al lastrico.
Siccome tu sei soltanto il proprietario del lastrico solare, ma non hai nessuna proprietà al di sotto dello stesso, dovrai partecipare soltanto alla quota di 1/3. La quota di 2/3 sarà addebitata al proprietario dell'appartamento sottostante. Confermo che l'opera interesserebbe tutti e tre gli strati, poiché tutti gli strati concorrono a garantire un'idonea proiezione in favore degli appartamenti sottostanti, senza avere alcuna funzione estetica che sarebbe invece rilevante soltanto per il proprietario del lastrico ad uso esclusivo.

Un'alternativa potrebbe essere posare un solo strato di guaina (quello più superficiale) completamente a spese mie. Se optassi per questa soluzione, posso procedere in autonomia, senza avvisare l'amministrazione condominiale?
Grazie per l'attenzione.

RISPOSTA

Certamente sì, anche se non ne comprendo il motivo, considerato che anche il primo strato di guaina avrebbe una funzione di copertura verso il piano sottostante, motivo per cui la relativa spesa dovrebbe essere sempre suddivisa 1/3 e 2/3.
Ad ogni modo, se vuoi procedere con spese interamente a tuo carico, per motivi personali, puoi fare esattamente quello che hai scritto, senza avvisare l'amministrazione condominiale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.

Fonti:

• Art. 1126, 1117 del codice civile