Rifacimento facciata condominiale non configura spesa per innovazione gravose o voluttuarie
Vivo in condominio, da 1 anno la proprietaria del piano di sotto si è fissata che è opportuno rifare le facciate e continua a far indire riunioni condominiali mirate a deliberarne l'esecuzione. Ora ,la facciata,essendo fatta frontalmente di mattoncini rossi non denuncia affatto la sua età:anche lateralmente,dove i mattoni non ci sono,la situazione non è tale da giustificare un improrogabile intervento. La signora in questione giustifica la sua ostinazione con la necessità di mantenere il decoro dello stabile,ma a tal proposito sarebbe molto più utile che la signora stessa ed un altro condomino cambiassero i vecchi e rovinati avvolgibili che deturpano in modo molto vistoso la facciata frontale.
Ci sono anche altri condomini che sono contrari ai lavori della facciata ma penso che potremmo arrivare anche ad una maggioranza consenziente(siamo alla terza riunione e sono sempre mancati diversi condomini) Come posso evitare questa conclusione,visto che si tratta del capriccio di uno che farà spendere a tutti parecchi quattrini ? anticipatamente grazie
RISPOSTA
Dobbiamo fare necessariamente riferimento all'articolo 1136 del codice civile, in materia di quorum deliberativi e costitutivi dell'assemblea condominiale.
Art. 1136 del codice civile. Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni.
L'assemblea in prima convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio.
Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
La signora per raggiungere il suo obiettivo, deve ottenere la partecipazione all'assemblea di seconda convocazione, del terzo dei partecipanti, sia come valore dell'edificio che come teste. Ottenuta questa partecipazione, deve avere dalla sua parte, la maggioranza dei partecipanti, a patto che tale voto favorevole rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio.
Mi chiederai: potrebbe trattarsi di innovazione gravosa o voluttuaria, ai sensi della seguente norma del codice civile.
Art. 1121 del codice civile.Innovazioni gravose o voluttuarie.
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda sopportarne integralmente la spesa.
Assolutamente no, per i seguenti motivi:
A) La facciata dell'immobile condominiale è parte comune dell'edificio di carattere necessariamente strutturale.
B) Il rifacimento di una facciata condominiale non potrebbe entrare nel novero delle “innovazioni” al pari di una piscina condominiale o dell'ascensore !
Deciderà quindi la maggioranza di cui all'articolo 1136 del codice civile III comma.
Qual è il costo complessivo del preventivo lavori ? Se si trattasse di un costo di notevole entità, la maggioranza necessaria, anche in seconda convocazione, sarebbe comunque quella di cui all'articolo 1136 II comma del codice civile:
“Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la meta' del valore dell'edificio”.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
