Esclusione del costruttore dalla votazione del condomino
Egr. Dott. Le espongo il mio quesito. Sono proprietaria di un appartamento in un complesso residenziale di nuova costruzione composto da 14 unità abitative suddivise su 2 scale differenti. Purtroppo lo stabile ha presentato subito dei gravi vizi di costruzione. Dopo molteplici solleciti all' impresa edile purtroppo la maggior parte delle criticità dopo 2 anni dall'acquisto dell'immobile non sono ancora state risolte. Inoltre dopo un accesso agli atti fatto in via informale erano state riscontrate delle anomalie rispetto al progetto depositato, nello specifico lo stabile doveva essere provvisto di coperture (tettoie) su tutto il perimetro del lastrico solare che invece non sono state apposte, oltre che i parapetto dei balconi doveva essere in vetro e non in lamiera. L'impresa costruttrice è ancora proprietaria di 3 unità abitative. Quindi su richiesta del 50% dei proprietari lo scorso giugno era stata richiesta un' assemblea straordinaria al fine di deliberare una perizia atta a verificare i vizi e la conformità dello stabile rispetto ai progetti depositati. Purtroppo in quella occasione non si è raggiunta la maggioranza in quanto alla votazione ha partecipato anche l'impresa costruttrice nelle veci di proprietario delle 3 unità immobiliari oltre ad altri 3 proprietari che, arrivati di recente nello stabile, credono ancora nella "buona fede" del costruttore e nella "divina provvidenza" per risolvere le varie problematiche. Quindi eravamo esattamente divisi al 50%. Quindi insieme ai proprietari intenzionati a procedere comunque con l'indagine abbiamo contattato l'architetto prescelto per effettuare la perizia e questi ci ha informato che in realtà l'impresa costruttrice era escludibile dalla votazione in quanto in chiaro conflitto di interessi. Abbiamo poi discusso con il nostro amministratore che, ad esser sincera un po' restio, ha vagliato l'idea di poter convocare un'ulteriore assemblea straordinaria dove si escluderanno i millesimi dell'impresa costruttrice, garantendo così di avere la maggioranza per la delibera. I 3 proprietari contrari hanno già minacciato di impugnare immediatamente la delibera. Il prossimo 7 novembre ci sarà l'assemblea straordinaria atta a deliberare per lo svolgimento della perizia. Ho letto un po' di testi di legge e vedo che ci sono 2 correnti di pensiero totalmente opposte: una che risponde affermativamente alla possibilità di escludere il condomino in chiaro conflitto di interessi e l'altra che invece la Cassazione ha ritenuto che non si può escludere il condomino in conflitto di interessi ma che ogni proprietario può impugnare la delibera e rivolgersi alle Autorità giudiziarie.
Il mio quesito è questo: stiamo seguendo una procedura legalmente corretta? Ci sono possibilità che i condomini contrari possano vincere l'impugnazione? Se la procedura seguita non è corretta, mi potrebbe cortesemente indicare il giusto iter onde evitare inutili dilungamenti e spese legali? La ringrazio di cuore per la Sua attenzione. Cordiali Saluti.
RISPOSTA
Sì, la procedura che intendete seguire è corretta e conforme alla legge ed alla giurisprudenza.
Non esistono due scuole di pensiero … quello che hai scritto nel tuo quesito non è corretto.
Il condomino in chiaro conflitto di interessi deve essere escluso. Per costante ed unanime insegnamento di dottrina e giurisprudenza, in questi casi bisogna fare applicazione analogica delle norme dettate in materia societaria e più nello specifico al primo dell’art. 2373 codice civile a mente del quale: “ la deliberazione approvata con il voto determinante di coloro che abbiano, per conto proprio o di terzi, un interesse in conflitto con quello della società è impugnabile a norma dell'articolo 2377 qualora possa recarle danno” (art. 2373, primo comma, codice civile).
Se il conflitto di interessi non è evidente ? Nel vostro caso, il conflitto di interessi del costruttore è di evidenza adamantina, ma ci sono dei casi in cui la sussistenza di un conflitto di interessi, può essere oggetto di diatriba tra condomini; cosa deve fare l'amministratore in questo caso ? Ammettere il condomino in “presunto” conflitto di interessi alla votazione, salvo la possibilità per gli altri condomini di impugnare la delibera !
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10754 del 16 maggio 2011, si occupa di conflitto d’interessi del condomino-costruttore rispetto al condominio e votazione nel corso dell’assemblea condominiale. Secondo la cassazione, il costruttore in palese conflitto di interessi DEVE essere escluso dalla votazione.
… e se il conflitto di interessi non risulta evidente ?
L'amministratore ammette alla votazione il condomino in conflitto, salvo la facoltà degli altri condomini di adire le vie legali.
Se non sono stato chiaro, resto a disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
