Intemperie danni al tetto condominiale: ripartizione delle spese
A seguito delle intemperie che si sono abbattute in Liguria nella settimana scorsa, il tetto del mio condominio si è scoperchiato.
Il condominio ha due singoli corpi di fabbrica con i relativi tetti , uno (quello distrutto) con 3 appartamenti sottostanti e un altro (sano) con due appartamenti sottostanti di cui uno è il mio.
Il regolamento di condominio contrattuale recita : " Le spese tutte, per la manutenzione, per le riparazioni ordinarie e straordinarie, la ricostruzione dei tetti dei singoli copri di fabbrica, sono ripartite tra i condomini proprietari applicando la tabella delle quote di proprietà allegata (dove sono indicati i millesimi di tutti)" Per quanto mi riguarda invece vorrei applicare seguente principio: " L'articolo 1123 del codice civile in materia di ripartizione delle spese tra condomini stabilisce la regola generale secondo la quale "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione". Il comma secondo del suddetto articolo prevede un'importante deroga al principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della proprietà. Esso infatti sancisce che: "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne." Dall'enunciato comma si desume che, nel caso in cui il tetto copra l'intero edificio, le spese di manutenzione devono essere sostenute da tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà. Se però le spese riguardano un tetto che, per la conformazione dello stabile, copre solo una parte dell'edificio o parti di edificio in misura differente, le stesse devono essere ripartite solo tra i condomini proprietari delle unità immobiliari coperte dal tetto." quale è la giusta interpretazione ? Grazie
RISPOSTA
La tua interpretazione dell'articolo 1123 del codice civile è corretta, tuttavia la domanda a cui dovremmo rispondere, nel corso della presente consulenza, è la seguente: prevale quanto previsto dal regolamento condominiale contrattuale ovvero la norma contenuta dall'articolo 1123 del codice civile ?
Quali sono le norme del codice civile, in materia di condominio che non possono essere derogate dal regolamento condominiale ?
Ce lo dice l'articolo 1138 del codice civile:
“Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.
L'articolo 1123 del codice civile può essere derogato dal regolamento contrattuale condominiale; è norma derogabile.
Tanto premesso, sebbene la tua interpretazione dell'articolo 1123 del codice civile sia corretta, quanto previsto dal regolamento prevale sulla legge.
Per la ripartizione delle spese, occorre allegare la tabella allegata al regolamento condominiale.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
