Costituzione fondo cassa condomino moroso, occorre delibera assemblea condominiali all'unanimità
In un condomino di 17 appartamenti in cui io sono inquilino, l'amministratore per appianare la morosità di un condomino in particolare (circa 9.000 euro) dopo quattro anni è arrivato al pignoramento dell'immobile. Per poter procedere al recupero della morosità (e di altre che si sono aggiunte nel frattempo), viste le ingenti spese legali, ha convocato un'assemblea straordinaria che, in seconda convocazione il 23 giugno 2017, ha ottenuto la presenza del 398,66/1000 del valore totale. In quella sede i condomini intervenuti, hanno approvato, la ripartizione delle spese di pignoramento e la costituzione di un fondo riserva che ovviamente dovranno pagare i soliti fessi che pagano regolarmente.
Le domande sono:
È sufficiente in una assemblea straordinaria (seconda convocazione) deliberare la materia di cui sopra con 398,66/1000?
RISPOSTA
Ai sensi dell'articolo 63 delle disposizione di attuazione del codice civile, i creditori (ente gestore acqua, luce, gas, ad esempio) non possono agire nei confronti dei condomini in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi.
In considerazione di quanto previsto dalla seguente norma, così come modificata dalla riforma del condominio di cui alla legge 220/2012, per la costituzione del fondo cassa, finanziato da tutti i condomini (tranne i morosi), fondo finalizzato a pagare le quote dei morosi, occorre l'unanimità dell'assemblea condominiale, anche se, nei casi di assoluta urgenza, può essere sufficiente la sola maggioranza dell'assemblea. Per casi di assoluta urgenza, si intende il rischio di un pignoramento del conto corrente condominiale, da parte dei creditori.
L'assemblea in seconda convocazione, in questo caso, era validamente costituita ai sensi dell'articolo 1136 III comma del codice civile:
“Se l'assemblea in prima convocazione non puo' deliberare per mancanza di numero legale, l'assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L'assemblea in seconda convocazione e' regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione e' valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”.
Se quell'assemblea, regolarmente costituita ai sensi dell'articolo 1136 III del codice civile, ha deliberato all'unanimità la costituzione del fondo cassa, la delibera sarà valida.
Così come sarà valida la delibera di ripartizione delle spese legali del pignoramento, secondo le tabelle millesimali, con l'esclusione dei millesimi del moroso.
ATTENZIONE: per la costituzione del fondo cassa morosi, non è necessaria l'unanimità dei condomini, ma l'unanimità dell'assemblea regolarmente costituita, anche in seconda convocazione !
Art. 63
Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea, l’amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi.
I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l’escussione degli altri condomini. In caso di mora nel pagamento dei contributi che si sia protratta per un semestre, l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Soprattutto questo tipo di spese (pignoramento e fondo di riserva) spettano al condomino o all'inquilino?
RISPOSTA
Spettano all'inquilino ovviamente …
In attesa che l'immobile pignorato sia venduta all'asta, tuttavia, qualcuno dovrà pur anticipare le quote del moroso, altrimenti l'ente gestore della luce gas, ad esempio, potrebbe interrompere la fornitura ai sensi dell'articolo 1565 del codice civile, a danno di tutti i condomini !
Si tratta di anticipare delle spese che saranno poi recuperato con la vendita al pubblico incanto dell'immobile pignorato.
Chi paga in attesa che il condomino moroso saldi il suo debito ovvero che l'immobile pignorato sia venduto al pubblico incanto ?
Le quote del moroso saranno anticipate da tutti gli altri condomini, secondo le tabelle millesimali, ovvero tramite prelievo da un fondo cassa, costituito con l'unanimità dell'assemblea regolarmente costituita, secondo le norme dell'articolo 1136 del codice civile.
A disposizione per chiarimenti.
Cordiali saluti.
